3月31日，景瑞控股(01862.HK)發佈2019年度業績報告。數據顯示，期內公司實現收入132.85億元，較去年增長約17.9%，年內淨利潤12.85億元人民幣，歸屬股東淨利潤9.04億元。
從業績來看，景瑞控股2019年實現了營收較快速的增長，毛利潤穩步提升，淨利潤則相對保持平穩。尋覓業績背後的驅動力，景瑞的增長可以説是一個厚積薄發的過程。
隨着房地產行業集中度提升趨勢愈演愈烈，中小房企的生存空間日益受到擠壓，如何實現在行業內的突圍，深刻考驗企業運營者的智慧。相較於大舉衝刺規模的激進打法，景瑞選擇了一條與眾不同的路徑，伴隨主業持續發展，景瑞也已經逐步培育出未來增長的新驅動力，並即將進入價值釋放階段，長期增長趨勢開始愈發明朗。
當前包括優鉞資管、景瑞地產、景瑞不動產、景瑞服務和合福資本在內的五大業務平台已經相繼落地，業務有序開展之中，為景瑞未來的發展打下了堅實根基。由此再聚焦到公司地產開發主業，景瑞的增長邏輯伴隨幾大平台的協同也得到了進一步的確認。而近年來公司在業務上亦不乏亮點。
具體表現如下：
1、產品力得到持續提升，改善去化提振毛利率
伴隨房地產行業步入品質時代，單純以普通住房為賣點顯然已經過時，消費者對品質對追求倒逼房企不斷優化自身的產品和服務。景瑞的產品力也在這一過程中持續進化。
公司成功打造"客户洞見"和"卓越產品力"為核心的DTV（Design to Value客户價值設計）戰略。其基於客户需求進行設計解決方案，從甄選空間、個性精裝、自在健康等七大維度為客户進行設計定製。2019年，實現DTV品牌館的落地，並推出定製品牌「Space me」精彩家，進一步構造其新商業模式下的核心競爭力。
產品力的升級與進化，也將帶來市場良好的口碑，傳導到銷售端，提升項目去化率。過去的2019年公司回款率達到90.4%，而2020年公司預計總推盤約355億，，預計新推貨值249億，全年去化率預計在70.4%。
此外，優秀的產品還將帶來一定的市場溢價，為公司整體毛利率的提升打開空間。近年來公司合約銷售均價實現快速提升。2019年合約銷售單價繼續維持"2"字頭，達20819元每平。
2、淨負債率不斷下降，手握充裕現金
截止2019年12月31日，景瑞控股的淨負債率約為58%，較上年下降了6個百分點，該指標近近幾年來持續處於下降通道，降槓桿效果顯著，由此也進一步驗證了景瑞整體發展較為穩健的一面。
值得一提的是，公司當前在手現金充裕，截止期末，銀行存款及手頭現金總額（包括受限制現金）為137.48億元，而公司有息負債僅為190億。風險高度可控。
公司融資成本也處於較低水平，截止2019年末，加權平均融資成本為8.36%，在行業中具有優勢。
截止2019年末，銀行授信總額359億元，已使用額度81億元，佔總額度比為22.56%。公司銀行授信額度保持充足，進一步鞏固了抗風險能力。
3、土地資源有力拓展，長三角佈局進一步深化
房地產開發業務作為公司主攻業務板塊，土儲規模直接決定了未來發展空間，景瑞控股在土儲端也在持續發力。
2019年，景瑞控股相繼在天津、武漢、蘇州、杭州、寧波、上海、南京及嘉興多個地方獲得10個項目，增加土地儲備總建築面積約130.02萬平方米，項目總投資額約為85.83億元。
而截至期末，景瑞控股土地儲備合計約470.83萬平方米，權益面積約215.75萬平方米。按可售貨值算，95%位於一二線城市，其中：8%位於一線城市，87%位於二線城市。
可以看到，景瑞持續發力長三角，不斷佈局環滬城市圈，在經濟人口有強勁支撐的核心城市獲取土地資源，憑藉這些前瞻性的佈局，項目利潤的開發空間也將十分客觀，為景瑞未來的業績釋放埋下伏筆。而土儲規模的有力擴充，也為主業未來的發展打下了紮實根基。
4、持有型物業成功退出，輕資產轉型成果持續驗證
作為房地產領域輕資產轉型的樣本，景瑞控股持有物業的資產管理能力也在持續提升，景瑞不動產旗下多個項目的出租率持續保持在90%以上。值得一提的是，公司還已經成功實現多個項目的退出，並獲得了可觀的收益。
而在今年3月24日，公司就與第三方簽訂協議將旗下位於北京東城區二環的北京NAGA上院項目出售。相關數據顯示，景瑞於2018年收購NAGA項目時收購價為2.8億，而目前出售價格已經高達4.76億，投資回報十分可觀。由此可見，景瑞控股旗下不動產平台，透過不斷盤活在新一線城市的存量低效資產，透過挖掘、改造、重塑，令資產重新煥發新生，有效的實現物業價值最大化，也為公司帶來了可觀的超額收益。輕資產模式持續打通，彰顯新業務價值。
結語：
作為房地產裏面一家比較有個性的企業，公司持續打造企業核心競爭力，推動向高估值服務提供商轉型，並不斷從高效運營向高效益邁進，長期價值可期。截止目前公司港股市盈率2.53倍，市淨率0.57倍，估值已經處於歷史底部，考慮到公司過往持續保持較高的派息，過去三年股利支付率維持在33%以上，以當前2.16港元的股價算，股息率已經接近14%，當下安全邊際充足，後續估值修復機會也將值得期待。
