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王健林的失與得

過去一年,萬達深陷波譎雲詭的風暴眼中。

先是上市無望對賭失敗引發償債危機,萬達陷入瘋狂賣賣賣,後獲得太盟集團及中東投資者的約600億元再投資,從危機中短暫轉身。

因為投資款的遲遲未到再次引發爭議,又隨着再投資的完成緩了一口氣。

現在,萬達又成為了新聞裏頻頻出現的催債主角。

這一切,都是對賭協議惹的禍。

深陷“賣賣賣”和“真還傳”的萬達,失去了不少,但在不為人知的角落,也獲得了更多。

01

欠債累累

故事開始於2016年,這一年,王健林蟬聯中國首富,已經在香港上市的萬達商管(彼時的萬達商業地產)謀求私有化。

至於私有化的原因,王健林是這麼解釋的,他認為,低估值對不起投資者,不想讓朋友和投資者跟着自己虧錢,必須私有化。

此後,萬達開始了漫長的回A排隊。

也是此時,萬達商業地產和投資者簽署了約300億元的股權回購款對賭協議。

2016年7月,已於香港上市的萬達商管(彼時為萬達商業地產)謀求私有化並轉向A股上市,與投資方簽署了約300億元的股權回購款對賭協議,承諾2018年8月底前回歸A股,否則萬達集團承諾將回購全部股權。

此後,房地產市場驟然變天。

2017年,王健林和萬達的負債率累計達到了70%,有資料顯示,王健林當時已經向銀行貸款了4000多億,再加上海外投資失利,萬達元氣大傷,王健林的債務一度飆升到6000億元。

中國首富一下變為了中國首“負”。

不過好在,這時的萬達還有相當多的王炸可打。

2017年,萬達將旗下13個文旅項目以438.44億元的價格賣給了融創中國,還將旗下77家酒店以199.06億甩賣給了富力。

隨後,萬達把國內的九江、南昌、鹽城等地的萬達廣場賣給珠江人壽,還逐步清倉了海外的地產項目。

圖源:圖蟲創意

在驟然收緊的環境之下,萬達商管的上市之路也變得遙遙無期。

因此,2018年1月,萬達商管引進QQ音樂、蘇寧、京東、融創4家戰投,合計融資340億元,簽署第二份協議,以約340億元收購了萬達商管在香港退市時引入的約14%股份。

同年12月,永輝超市同樣出資35億元價格獲取了萬達商管部分股權。

在ST易購發佈的公吿中,這時簽訂的對賭協議承諾,若萬達在2023年10月前未能上市,萬達方面應向投資者支付回購款。

2019年,萬達商管徹底剝離了地產業務,成為了純粹的商業管理運營企業,向回A之路邁出了一大步。

但此後,萬達的A股上市之路徹底陷入停滯。2020年3月,證監會披露的IPO企業基本信息情況表中,萬達商管狀態為“中止審查”,此後便再無任何進展。

2021年,萬達商管在珠海成立珠海萬達商管,獲得22家機構投資者380億元戰投,簽署對賭協議,預備再戰港股,在2023年年底之前港股上市。

但無論是籌備已久的萬達商管,還是3年內4次遞表的珠海萬達商管,均未能如期上市。

也是因此,去年年底,萬達就開始了新一輪的賣賣賣。

先是將北京萬達投資51%股權,以22.62億元的價格轉讓給上海儒意投資管理有限公司,萬達影業徹底拱手他人,後又接連出售多個一線城市的萬達廣場。

直到年底,萬達和新達盟達成協議,暫時鬆了一口氣。

今年9月,萬達終於拿到600億“救命錢”,但賣賣賣的腳步仍舊沒有停下,如果從去年開始算起,萬達商管已經賣出了近30座萬達廣場。

再到最近,永輝和蘇寧接連向萬達討債,不過又有接近萬達的消息人士稱,2018年的協議並非對賭協議。

儘管兩方眾説紛紜,但毫無疑問的是,蘇寧選擇此刻發難,一是因為前有永輝已經提起仲裁,二是因為無論是永輝,還是蘇寧,都正值轉型扭虧的關鍵時期。

不僅如此,2018年,融創中國同樣與萬達集團簽訂了95億元的戰略合作協議,而近年來融創中國的股權投資變動中並未有大額出售。

截至2024年上半年,融創中國持有的股權投資仍有104億元。因此,這筆戰投資金大概率還沒實現退出。

現如今,想要收回原有投資的,除了永輝超市、蘇寧易購,融創中國也在其列,同樣資金緊張的融創中國後續是否會跟進,也將成為懸在萬達頭上的利劍。

對於萬達來説,現在也同樣到了生死攸關的關鍵時刻。

02

崛起縣城

2018年,在萬達的服務業收入中,租金收入達328.8億元,佔總收入的15.3%。

也是因此,2019年初,萬達集團召開年會時,王健林立下豪言:

“再過幾年,萬達租金收入如達到千億,單憑這一條,我們就能‘任憑風浪起,穩坐釣魚船’。”

風浪越大,魚越貴。

但風浪太大,釣魚船也會有翻的時候。

現如今的萬達,手牌一一出盡,卻還未徹底從風波中走出。

萬達債券年報顯示,2024年上半年,大連萬達處置子公司及其他營業單位收到的現金淨額為32.6億元,處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金淨額為0.75億元。

截至2024年上半年,大連萬達資產負債表中持有待售資產51.25億元(包括投資性物業),相關持有待售負債為29.34億元。

由於投資性房地產被歸為持有待售類別,而萬達持有待售資產比持有待售負債多的約22億元,主要為轉入的投資性物業,這也意味着這段時間的資產出售,其實並未為萬達帶來多少實際收益。

但與此同時,萬達的償債壓力不可謂不大。

截至今年6月底,萬達貨幣資金為115.77億元,而上年期末約為134億元;公司流動資產合計1306.68億元,資產總計6168.59億元。

負債端,截至上半年末,公司短期借款為39.07億元,一年內到期的非流動負債為690.55億元;公司總負債為3070.84億元,對應負債率為49.78%。

也是因此,儘管已經得到救命錢,也接連出售多地優質資產,王健林仍在積極回籠資金。

但從另一個角度看,資金回籠除了因為債務需求,或許還有轉型的考慮。

萬達的未來,或許在鄉鎮。

2023年至今,萬達已退出了近30座萬達廣場。

其中,主要為一二線城市的優質資源,譬如上海金山、廣州蘿崗、東莞的厚街等,地處三四線城市的相當之少。

與此同時,在抖音,不少縣城年輕人一邊感慨着“咱們縣城裏也有萬達廣場了”,一邊第一次在萬達廣場裏買到了星巴克。

這未嘗不是一種趨勢。

現如今,一二線城市的商業地產競爭愈發激烈。

SKP、萬象城、龍湖天街,等等等等,稍顯平淡的萬達廣場,生存空間正逐漸被競爭對手擠壓。

但在更為廣袤的二三線城市和小縣城裏,卻只容得下一個萬達廣場。

正所謂,“一座萬達廣場,一個市中心”。

今年國慶假期第一天,阜陽市下轄的太和縣,開出了第一座萬達廣場,單日客流量超過33萬人,銷售額更是突破千萬。

對比之下,貴陽第一座萬達廣場開業時,首日客流也僅24.66萬人次,首日銷售額1662萬元。然而,貴陽屬於二線省會城市,太和僅僅是地級市下屬的一個縣。

而這不過是縣城消費崛起的一角。

今年上半年,四大一線城市的消費增速明顯低於全國水平,社零增速全部轉負,北京社零增速-9.4%,上海-6.3%,廣州-9.3%,深圳表現最好,但也同比降低2.2%。

相比之下,三四線城市卻支撐起了整體的增長,社零增速達到了4.76%。

不僅如此,2024上半年,北京、上海、廣東的人均可支配收入同比增速位列倒數前三名,西藏、新疆、甘肅等地的人均可支配收入升幅卻名列前茅,遠高全國平均水平。

在一二線城市消費降級,三四線城市消費崛起之時,下沉市場,成為了萬達最後的解。

早在2017年,王健林就曾立下目標,“力爭10年之內把萬達廣場發展到1000家左右”,要覆蓋超過80%的地級市及30%以上的縣級市。

而到2022年底,萬達已在全國224座城市成功部署落地了473座萬達廣場,重心也明顯向三四線城市傾斜。

在王健林此前的一次訪談中,他就曾提到,從租金回報比看,一二線城市的項目甚至可能不如三四線城市,因為一二線城市的地價更貴、投資更大。

以萬達在重慶萬州的項目為例,由於彼時萬州全城區居民僅40萬人,政府邀請萬達投資時,萬達並不樂意。

然而開業之後,萬州萬達在開業前三天客流就超過110萬人次,相當於這三天時間裏,平均每個當地人都去了接近三次。

對於縣城的重視,或許將成為萬達在這個一二線城市消費降級的時代突圍的動力。

03

尾聲

現如今的房地產,早已不如從前。

連負債金額相較之下並不算多的萬達尚且如此艱難,其他房地產企業的情況或許只會更差。

在史無前例的危機之下,萬達雖然頹廢,但仍舊抱有一線生機。

王健林雖然失去了很多,但相比其他房企,面臨的,也許是一個更廣袤的未來。(全文完)

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