過去一年，萬達深陷波譎雲詭的風暴眼中。

先是上市無望對賭失敗引發償債危機，萬達陷入瘋狂賣賣賣，後獲得太盟集團及中東投資者的約600億元再投資，從危機中短暫轉身。

因為投資款的遲遲未到再次引發爭議，又隨着再投資的完成緩了一口氣。

現在，萬達又成為了新聞裏頻頻出現的催債主角。

這一切，都是對賭協議惹的禍。

深陷“賣賣賣”和“真還傳”的萬達，失去了不少，但在不為人知的角落，也獲得了更多。

01

欠債累累

故事開始於2016年，這一年，王健林蟬聯中國首富，已經在香港上市的萬達商管（彼時的萬達商業地產）謀求私有化。

至於私有化的原因，王健林是這麼解釋的，他認為，低估值對不起投資者，不想讓朋友和投資者跟着自己虧錢，必須私有化。

此後，萬達開始了漫長的回A排隊。

也是此時，萬達商業地產和投資者簽署了約300億元的股權回購款對賭協議。

2016年7月，已於香港上市的萬達商管（彼時為萬達商業地產）謀求私有化並轉向A股上市，與投資方簽署了約300億元的股權回購款對賭協議，承諾2018年8月底前回歸A股，否則萬達集團承諾將回購全部股權。

此後，房地產市場驟然變天。

2017年，王健林和萬達的負債率累計達到了70%，有資料顯示，王健林當時已經向銀行貸款了4000多億，再加上海外投資失利，萬達元氣大傷，王健林的債務一度飆升到6000億元。

中國首富一下變為了中國首“負”。

不過好在，這時的萬達還有相當多的王炸可打。

2017年，萬達將旗下13個文旅項目以438.44億元的價格賣給了融創中國，還將旗下77家酒店以199.06億甩賣給了富力。

隨後，萬達把國內的九江、南昌、鹽城等地的萬達廣場賣給珠江人壽，還逐步清倉了海外的地產項目。

在驟然收緊的環境之下，萬達商管的上市之路也變得遙遙無期。

因此，2018年1月，萬達商管引進QQ音樂、蘇寧、京東、融創4家戰投，合計融資340億元，簽署第二份協議，以約340億元收購了萬達商管在香港退市時引入的約14%股份。

同年12月，永輝超市同樣出資35億元價格獲取了萬達商管部分股權。

在ST易購發佈的公吿中，這時簽訂的對賭協議承諾，若萬達在2023年10月前未能上市，萬達方面應向投資者支付回購款。

2019年，萬達商管徹底剝離了地產業務，成為了純粹的商業管理運營企業，向回A之路邁出了一大步。

但此後，萬達的A股上市之路徹底陷入停滯。2020年3月，證監會披露的IPO企業基本信息情況表中，萬達商管狀態為“中止審查”，此後便再無任何進展。

2021年，萬達商管在珠海成立珠海萬達商管，獲得22家機構投資者380億元戰投，簽署對賭協議，預備再戰港股，在2023年年底之前港股上市。

但無論是籌備已久的萬達商管，還是3年內4次遞表的珠海萬達商管，均未能如期上市。

也是因此，去年年底，萬達就開始了新一輪的賣賣賣。

先是將北京萬達投資51%股權，以22.62億元的價格轉讓給上海儒意投資管理有限公司，萬達影業徹底拱手他人，後又接連出售多個一線城市的萬達廣場。

直到年底，萬達和新達盟達成協議，暫時鬆了一口氣。

今年9月，萬達終於拿到600億“救命錢”，但賣賣賣的腳步仍舊沒有停下，如果從去年開始算起，萬達商管已經賣出了近30座萬達廣場。

再到最近，永輝和蘇寧接連向萬達討債，不過又有接近萬達的消息人士稱，2018年的協議並非對賭協議。

儘管兩方眾説紛紜，但毫無疑問的是，蘇寧選擇此刻發難，一是因為前有永輝已經提起仲裁，二是因為無論是永輝，還是蘇寧，都正值轉型扭虧的關鍵時期。

不僅如此，2018年，融創中國同樣與萬達集團簽訂了95億元的戰略合作協議，而近年來融創中國的股權投資變動中並未有大額出售。

截至2024年上半年，融創中國持有的股權投資仍有104億元。因此，這筆戰投資金大概率還沒實現退出。

現如今，想要收回原有投資的，除了永輝超市、蘇寧易購，融創中國也在其列，同樣資金緊張的融創中國後續是否會跟進，也將成為懸在萬達頭上的利劍。

對於萬達來説，現在也同樣到了生死攸關的關鍵時刻。

02

崛起縣城

2018年，在萬達的服務業收入中，租金收入達328.8億元，佔總收入的15.3%。

也是因此，2019年初，萬達集團召開年會時，王健林立下豪言：

“再過幾年，萬達租金收入如達到千億，單憑這一條，我們就能‘任憑風浪起，穩坐釣魚船’。”

風浪越大，魚越貴。

但風浪太大，釣魚船也會有翻的時候。

現如今的萬達，手牌一一出盡，卻還未徹底從風波中走出。

萬達債券年報顯示，2024年上半年，大連萬達處置子公司及其他營業單位收到的現金淨額為32.6億元，處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金淨額為0.75億元。

截至2024年上半年，大連萬達資產負債表中持有待售資產51.25億元（包括投資性物業），相關持有待售負債為29.34億元。

由於投資性房地產被歸為持有待售類別，而萬達持有待售資產比持有待售負債多的約22億元，主要為轉入的投資性物業，這也意味着這段時間的資產出售，其實並未為萬達帶來多少實際收益。

但與此同時，萬達的償債壓力不可謂不大。

截至今年6月底，萬達貨幣資金為115.77億元，而上年期末約為134億元；公司流動資產合計1306.68億元，資產總計6168.59億元。

負債端，截至上半年末，公司短期借款為39.07億元，一年內到期的非流動負債為690.55億元；公司總負債為3070.84億元，對應負債率為49.78%。

也是因此，儘管已經得到救命錢，也接連出售多地優質資產，王健林仍在積極回籠資金。

但從另一個角度看，資金回籠除了因為債務需求，或許還有轉型的考慮。

萬達的未來，或許在鄉鎮。

2023年至今，萬達已退出了近30座萬達廣場。

其中，主要為一二線城市的優質資源，譬如上海金山、廣州蘿崗、東莞的厚街等，地處三四線城市的相當之少。

與此同時，在抖音，不少縣城年輕人一邊感慨着“咱們縣城裏也有萬達廣場了”，一邊第一次在萬達廣場裏買到了星巴克。

這未嘗不是一種趨勢。

現如今，一二線城市的商業地產競爭愈發激烈。

SKP、萬象城、龍湖天街，等等等等，稍顯平淡的萬達廣場，生存空間正逐漸被競爭對手擠壓。

但在更為廣袤的二三線城市和小縣城裏，卻只容得下一個萬達廣場。

正所謂，“一座萬達廣場，一個市中心”。

今年國慶假期第一天，阜陽市下轄的太和縣，開出了第一座萬達廣場，單日客流量超過33萬人，銷售額更是突破千萬。

對比之下，貴陽第一座萬達廣場開業時，首日客流也僅24.66萬人次，首日銷售額1662萬元。然而，貴陽屬於二線省會城市，太和僅僅是地級市下屬的一個縣。

而這不過是縣城消費崛起的一角。

今年上半年，四大一線城市的消費增速明顯低於全國水平，社零增速全部轉負，北京社零增速-9.4%，上海-6.3%，廣州-9.3%，深圳表現最好，但也同比降低2.2%。

相比之下，三四線城市卻支撐起了整體的增長，社零增速達到了4.76%。

不僅如此，2024上半年，北京、上海、廣東的人均可支配收入同比增速位列倒數前三名，西藏、新疆、甘肅等地的人均可支配收入升幅卻名列前茅，遠高全國平均水平。

在一二線城市消費降級，三四線城市消費崛起之時，下沉市場，成為了萬達最後的解。

早在2017年，王健林就曾立下目標，“力爭10年之內把萬達廣場發展到1000家左右”，要覆蓋超過80%的地級市及30%以上的縣級市。

而到2022年底，萬達已在全國224座城市成功部署落地了473座萬達廣場，重心也明顯向三四線城市傾斜。

在王健林此前的一次訪談中，他就曾提到，從租金回報比看，一二線城市的項目甚至可能不如三四線城市，因為一二線城市的地價更貴、投資更大。

以萬達在重慶萬州的項目為例，由於彼時萬州全城區居民僅40萬人，政府邀請萬達投資時，萬達並不樂意。

然而開業之後，萬州萬達在開業前三天客流就超過110萬人次，相當於這三天時間裏，平均每個當地人都去了接近三次。

對於縣城的重視，或許將成為萬達在這個一二線城市消費降級的時代突圍的動力。

03

尾聲

現如今的房地產，早已不如從前。

連負債金額相較之下並不算多的萬達尚且如此艱難，其他房地產企業的情況或許只會更差。

在史無前例的危機之下，萬達雖然頹廢，但仍舊抱有一線生機。

王健林雖然失去了很多，但相比其他房企，面臨的，也許是一個更廣袤的未來。（全文完）