市場期待已久的存量房貸利率下調，落地了。

受此影響，A股地產股、物業股走強，截至發稿，陽光股份、亞泰集團、上海九百升停，中交地產升超4%，南國置業、榮盛發展升超2%，新華聯、我愛我家升超1%。

港股內房股大升，板塊已連續5個交易日收紅。

個股層面，富力地產升超17%，融創中國、世茂集團升超9%，雅居樂集團、旭輝控股集團升超6%，龍湖集團、華潤置地、綠城中國升超4%。

四箭齊發

今日，中國央行在新聞發佈會上宣佈了多項支持房地產、房企的舉措。

一是，降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例。引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。同時，統一首套房、二套房的房貸最低首付比例為15%。

二是，央行將支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用於土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時，人民銀行可提供政策支持。

三是，央行將優化保障性住房再貸款政策，此前創設的3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%，增強對銀行、收購主體的市場化激勵。

四是，延長兩項房地產金融政策文件的期限。此前，人民銀行和金融監管總局出台了金融16條、經營性物業貸款兩項階段性政策，兩項政策的有效期將從2024年12月31日延長到2026年的12月31日。

以上政策中，市場比較關注的還是存量房貸利率下調。

今年以來，央行分別於2月、7月兩次下調5年期LPR至3.85%，累計下調幅度35基點。

據天風證券此前測算，當前存量房貸的平均利率大約是4.21%，而今年二季度新發行房貸的平均利率是3.45%，兩者間的利差有76基點，剔除年內5年期LPR下調的35基點，存量房貸利率的最大下調空間為40基點。

對資本市場影響幾何？

當前，房地產行業仍處於築底階段，央行此次重磅出手，提振市場信心，行業有望企穩回暖。

從過往經驗來看，存量房貸利率的調整方式包括兩種：一是直接變更合同約定的利率水平，二是通過新發貸款置換存量房貸。

投資上，天風證券認為，房貸利率下調也會提升長久期債券對銀行的配置吸引力，就短期而言，降存量房貸利率對債市是明確的利好。對股市而言是短期中性，同時也讓中長期的改善時點可能更早到來。

開源證券認為，在新增房貸利率不斷壓降、商品房銷售數據降幅仍未築底等背景下，存量住房貸款利率調整政策出台，助力住房市場築底企穩。持續看好投資強度高、佈局區域優、機制市場化的強信用房企。

推薦標的：1）保利發展、招商蛇口、中國海外發展、建發股份、越秀地產等優質央國企；2）萬科A、綠城中國、濱江集團、新城控股等財務穩健的民企和混合所有制企業。

不過，中金指出，未來1-3年高庫存對房價帶來的壓力仍存，企業經營端的歷史包袱仍有待消化，走出去庫存、去槓桿的週期有待時日。在盈利和淨資產端改善空間有限的情形下，出現長期趨勢性投資機遇的概率不大；但中短期內政策潛在調整仍可能帶來一定的交易性機會。