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就中國銀行間市場交易商協會公布，繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，預計可支持約2,500億元人民幣民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。 中金發表報告表示，近期內地房地產開發商的融資狀況，特別是民營地產企業的融資狀況引發市場擔憂，今年以來政策連續發力支持房地產市場平穩發展，融資端多項政策出爐。該行指雖然上述所指的工具並不是只針對與房地產企業，但政策直接明確提出可支持房地產企業融資，並新增「直接購買債券」的執行方式，並提出「2,500億人民幣」的潛在規模，意圖和目標都相對明確。如果工具能夠順利落地，民企融資，包括民營房企標準化融資以及合規信托的償還壓力會繼續得到緩解。 該行指，上述計劃多大比例投向民營房企並不明確，現實中2,500億人民幣應該不會全部轉化為民營房企債券。一個極端假設情況下，如果將2,500億元人民幣民營企業債券主要用於房地產企業，會令民營房企在債券及貸款市場上的償還壓力可能得到一定程度的緩解。 第一是通過上市公司報表的角度。2,500億元人民幣相當於民營房企今年7月至2023年6月需要償還的標準化融資的40%左右。如果加總上市民營房企一年內到期的非流動負債和短期借款，截至2022年6月底為6,321億人民幣，這筆資金可能較為接近2022年7月至2023年6月房地產企業需要償還的標準化借貸總額(包括債券、信貸以及部分信托等)，2,500億元人民幣相當於這筆資金的40%。 第二是通過金融工具到期的角度，2,500億人民幣相當於民營房企2023年到期信托與債券總額的26%左右。在銀行不抽貸斷貸的前提下，民營房企面對的主要到期壓力來自於債券以及信托市場，這些市場上的違約信息透明度高、傳播快，容易對行業信心產生衝擊。2023年民營房地產企業到期的境內債券總量為987億人民幣、境外債券總量為6,200億元人民幣左右。目前投向房地產信托的資金餘額為1.4萬億元人民幣、年底可能減少為1萬億人民幣左右。假設信托中投向民企的比例與海外房企債券中民企的佔比相同(46%)、信托剩餘久期為兩年，而2023年到期的、投向民營房企的信托總量為2,300億人民幣。加總到期信托與境內外債券，2023年房地產面臨的信托、債券到期合計為9,487億人民幣，2,500億人民幣相當於這筆資金的26%。 中金指，短期來看，政策的執行過程以及疫情對於房地產的衝擊均存在一定的不確定性，但無須過度擔憂。雖然中國房地產新開工面積不到一年的時間內大幅下降，但中國城鎮化率仍然有提高的空間，金融系統沒有出現信貸大幅下滑的現像，因此不排除局部地產市場已經出現超調。如果政策繼續發力，穩定房地產市場的正常融資，帶動房地產市場的信心修復，有望看到銷售的企穩和回升，但投資的企穩回升可能要相對滯後。(wl/u) ~