就中国银行间市场交易商协会公布，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2,500亿元人民币民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。 中金发表报告表示，近期内地房地产开发商的融资状况，特别是民营地产企业的融资状况引发市场担忧，今年以来政策连续发力支持房地产市场平稳发展，融资端多项政策出炉。该行指虽然上述所指的工具并不是只针对与房地产企业，但政策直接明确提出可支持房地产企业融资，并新增「直接购买债券」的执行方式，并提出「2,500亿人民币」的潜在规模，意图和目标都相对明确。如果工具能够顺利落地，民企融资，包括民营房企标准化融资以及合规信托的偿还压力会继续得到缓解。 该行指，上述计划多大比例投向民营房企并不明确，现实中2,500亿人民币应该不会全部转化为民营房企债券。一个极端假设情况下，如果将2,500亿元人民币民营企业债券主要用于房地产企业，会令民营房企在债券及贷款市场上的偿还压力可能得到一定程度的缓解。 第一是通过上市公司报表的角度。2,500亿元人民币相当于民营房企今年7月至2023年6月需要偿还的标准化融资的40%左右。如果加总上市民营房企一年内到期的非流动负债和短期借款，截至2022年6月底为6,321亿人民币，这笔资金可能较为接近2022年7月至2023年6月房地产企业需要偿还的标准化借贷总额(包括债券、信贷以及部分信托等)，2,500亿元人民币相当于这笔资金的40%。 第二是通过金融工具到期的角度，2,500亿人民币相当于民营房企2023年到期信托与债券总额的26%左右。在银行不抽贷断贷的前提下，民营房企面对的主要到期压力来自于债券以及信托市场，这些市场上的违约信息透明度高、传播快，容易对行业信心产生冲击。2023年民营房地产企业到期的境内债券总量为987亿人民币、境外债券总量为6,200亿元人民币左右。目前投向房地产信托的资金余额为1.4万亿元人民币、年底可能减少为1万亿人民币左右。假设信托中投向民企的比例与海外房企债券中民企的占比相同(46%)、信托剩余久期为两年，而2023年到期的、投向民营房企的信托总量为2,300亿人民币。加总到期信托与境内外债券，2023年房地产面临的信托、债券到期合计为9,487亿人民币，2,500亿人民币相当于这笔资金的26%。 中金指，短期来看，政策的执行过程以及疫情对于房地产的冲击均存在一定的不确定性，但无须过度担忧。虽然中国房地产新开工面积不到一年的时间内大幅下降，但中国城镇化率仍然有提高的空间，金融系统没有出现信贷大幅下滑的现像，因此不排除局部地产市场已经出现超调。如果政策继续发力，稳定房地产市场的正常融资，带动房地产市场的信心修复，有望看到销售的企稳和回升，但投资的企稳回升可能要相对滞后。(wl/u) ~