本文來自格隆匯專欄：斑馬消費 作者：楊柘

“美好置業到底有沒有美好的明天？”2021年度報吿披露之日，投資者向公司發出靈魂拷問。

戰略性退出地產開發，去化速度和價格均不達預期，導致產生鉅額資產減值；早早看準了裝配式建築風口，歷時9年，內部戰略搖擺不定，仍未能實現規模化，持續侵蝕公司利潤。

連續兩年扣非虧損，美好置業被死死困在了轉型的岔路口。

虧到麻木

早在1月，美好置業（000667.SZ）就通過業績預吿，給投資者打了預防針。因此，在27日年報披露後，市場幾乎已經麻木。公司股價小幅低開，期間略微上揚，最終以1.54元/股報收，與上一個交易日收盤價持平。

年報顯示，公司營業收入和歸母淨利潤分別為35.60億元和-26.73億元，分別同比下滑15.37%和2922.42%，扣非淨利潤已連續兩年鉅虧。

房地產開發和裝配式建築，是公司的經營主業。前者更是營收主力，2021年，該板塊實現收入26.99億元，同比下滑19.57%，對公司總營收的貢獻率為75.80%。去年，公司地產開發和銷售量分別為42.04㎡和45.56萬㎡，分別同比下降19%和22%。

公司地產開發項目分佈在武漢、合肥、重慶、西安等國內大中型城市，其中武漢、合肥、蘇州為重點區域。

去年，公司的地產業務主要靠西安“美好時光”、杭州“美晟府”、嘉興“秋月朗庭”等五大項目支撐，銷售額合計25.61億元，佔年度銷售總額的71.93%，其中，僅“美好時光”單一項目就貢獻了11.39億元銷售額。

去年，受宏觀及信貸政策影響，地產開發商普遍不好過，中小地產商更是艱難。數據顯示，2021年中小地產商銷售計劃達成率不足70%，美好置業以45億簽約額完成了75%目標，算是超過了平均水平。

截至2021年末，美好置業在成都、武漢、深圳、北京四地，有合計69.05萬㎡土地儲備，剩餘可開發建築面積僅剩88.43萬㎡。

裝配式建築，是美好置業努力培養的新業務，全年收入7.59億元，同比增長21.71%，毛利率-0.35%，遠不足以對公司業績形成支撐。

在年報中，公司分析2021年鉅虧的主要原因有三：裝配式建築業務沒有實現規模化，工廠折舊、資金成本以及固定費用疊加，導致淨虧10億元；受市場等多因素影響，部分地產項目延期交房造成違約，對淨利潤影響為-1.6億元；計提資產減值準備23.27億元。

退出地產開發

在中國商品房30多年的歷史中，劉道明是較早一批涉足房地產開發的地產商。

他出生於湖北洪湖農村，19歲時部隊服役，轉業後曾有過短暫的地方工作經歷。

上世紀80年代，海南特區成立，吸引了大批淘金客南下。劉道明辭去公職，奮不顧身投入到淘金大軍中。

幾乎在“萬通六君子”闖蕩海南地產界的同一時期，劉道明創立海南名流置業，在當地開發出“名流花園”等地產項目，很快挖到了第一桶金。

在海南地產泡沫破滅前夜，劉道明果斷從海南抽身，將公司遷往北京，邁出了進軍全國市場的關鍵一步。

2002年，公司借殼華一投資曲線上市，在資本的加持下，相繼收購重慶、惠州、武漢等多地7家項目公司，搭建起全國性地產公司的骨架。

這是地產商的黃金十年，中國目前的頭部開發商，都是在這期間快速做大規模。但美好置業錯失了發展的大好時機。

2016年，是公司的業績巔峯，錄得收入50.62億元、歸母淨利潤 6.68億元，之後便一路下滑，直至鉅虧。

如今，地產開發躺賺的時代已經過去，頭部房企尚且雷聲滾滾，中小地產商已沒有了太多機會。

美好置業決定，戰略性退出地產開發業務，通過“銷售清盤、轉售合作、退投收款、直接清盤”等方式，處置地產開發資產。

這個過程，並不容易。

公司多個項目所在的武漢市，在2021年上半年，曾出現了一波樓市高潮，但下半年迅速冰封，開盤去化率平均僅有23%。部分房企為了加速去化保現金流，以“工抵房”、“一口價”等形式變相打折，價格戰導致競爭加劇。另外，公司無錫、重慶等地項目，於2021年中開盤，去化價格和速度均不達預期，計提資產減值3億元。

屋漏偏逢連陰雨。公司位於羅浮山5A 級風景區的項目“羅浮•天賦”，不符合國家環保政策，將產生損失10億元。

失意裝配式建築

在地產主業做大無望之時，美好置業提前籌劃轉型，在裝配式建築和農業領域投下重注。

2018年，公司在不到兩個月時間內，就簽下兩個合計百億元的涉農投資協議。計劃3年內，在洪湖、監利兩地圈地200萬畝種稻養蝦。

農業投入期長、見效慢，如此大規模的投資，美好置業需要通過其他業務作為支撐。但公司地產主業持續萎靡，顯然不具備這一強大實力。

2019年，公司合計在洪湖、監利流轉土地8.5萬畝，全年農業子公司美億虧損1.53億元。次年10月，公司即啟動戰略性退租，基本宣吿現代農業項目失敗。

在綠色、節能等需求指引下，國家以及各地正在從政策層面大力推廣裝配式建築。美好置業看好該行業前景，早在2013年就進行了戰略性佈局，短短几年間，就在全國各中心城市，投資建設了13座裝配式建築工廠。

公司自主開發出在成本、施工環保性、施工難度方面，都有相對優勢的疊合剪力牆技術體系，但市場主流技術仍為套筒灌漿體系，導致市場接受度偏低。

最近幾年內，公司裝配式建築產能，大多用於公司內部項目，戰略上搖擺導致對外拓展不力，整體產能利用率低，錯失市場機遇。

2021年，公司SEPC、EPC訂單額和PC 訂單額，分別實現13億元和6億元，分別完成了目標的16.25%和30%。

2017年-2021年，控股子公司美好裝配收入合計36.1億元、淨利潤合計虧損27.8億元。

在年報中，公司制定出了2022年經營計劃：房產簽約70億元、房產（含一級）回款95億元、裝配式建築業務收入30億元。

不過，從最近幾年的情況來看，經營計劃完成率都不太理想。

“美好置業還有沒有美好明天？”這是投資者對公司的靈魂拷問！