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《大行報告》大摩料九龍倉置業(01997.HK)跑輸其他通關概念股 重申「減持」看34元
摩根士丹利以「結構性向下重評」(A Structural De-Rating)為題發表研究報告,指九龍倉置業(01997.HK)是投資重啟邊境主題的理想替代品。九倉置業在2018年曾高見60元,每股盈利曾達3.3元。不過,即使本港全面與內地免檢疫通關,大摩亦不認為九倉置業可以再達至以往每股盈利高位,並料其跑輸其他受惠通關概念的股份,評級「減持」,目標價34元。 報告稱,本港與內地今年全年料維持關閉邊境,因香港每日新增新冠個案仍高於零,而內地仍嚴厲實行「動態清零」。參考澳門經驗,即使重啟邊境,消費市道也是漸進而不是「V」型反彈。 大摩解釋,內地商場消費更趨多元化,香港相形見絀。恆隆地產(00101.HK)內地商場銷售在2020年按年升43%後,2021年再升46%,受惠產品更多元化。海南免稅區銷售在2018至2021年間增長4倍。美容及護膚品定價吸引,或蠶食內地旅客訪港在有關領域上的開支(佔2019年內地旅客總消費的31%)。 報告表示,去年第四季線上零售銷售佔本港總零售銷售10%,高於2020年的6.3%水平,但比率仍低於新加坡(14%)、內地及美國,料將「追落後」,或不利線下實體店生意。 再甚者,大摩稱,銅鑼灣時代廣場已降格成「生活商場」。2021年LV及Fendi關閉了時代廣場分店。同時,羅素街有少量奢侈品牌撤出,一些騰出舖位由租金低80%的口罩店承租。時代廣場較希慎(00014.HK)旗下商場的租金溢價已由2018年的64%縮減至2021年的36%,並料將持續收窄。 此外,新世界(00017.HK)旗下尖沙咀K11 Musea自2019年8月開業以來增長強勁,其現時租金較海港城低出逾50%,將壓抑未來海港城續租租金。 另外,九倉置業商廈租務市場展望呈結構性疲弱。九倉置業商廈組合在新增樓面下,面對擴張需求疲弱及空置率上升。九龍東供過於求,新樓成商廈租金較低,或導致尖沙咀樓齡較高商廈面對持續租金倒退。 最後,大摩稱,九倉置業估值不吸引,料在結構性利淡因素下每股盈利復甦緩慢。假設2024年全面通關,以市盈率歷史高位計,股價上行空間僅15%,但澳門濠賭股以長期平均市盈率計,股價上行空間平均達93%。而2024年九倉置業股息率料維持3.9%低位。公司股價或已反映消費券帶來的短期本地零售銷售復甦。
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