本文來自格隆匯專欄：中信證券研究，作者：陳聰 張全國 李宗儒

業主自治是為了保證建築物運維良好，小區鄰里關係和諧有序的重要手段。物業管理公司是小區物的運維，人的管理的主要受託執行機構。業主自治和物業管理行業的成功本身密不可分。《民法典》頒佈後，物業管理公司和業主的關係得到有效理順，品牌公司逐漸走向長期主義。

▍業主共有權和共同管理權的存在，是業主自治的起源。

現代城市的居住方式，逐漸變成以中高層建築為主，業主對建築物的權力，逐漸從專有權，擴大到共有權和共同管理權。業主既共同享受共有部分的權益，就產生了業主自治的需求。業主自治既需要運維公共部分，即保證建築物本身以良好狀況存在，對建築物和相關設施設備保存、維護、改良、利用和處置，又需要協調鄰里關係，即約束業主的個別行為，保證小區正常的居住狀態。

▍物業管理公司是業主自治的主要執行渠道。

業委會是業主大會的執行機構，是小區的日常管理機構，但業委會不可能是小區日常運維的執行機構。街道是小區運維的指導者，法院是鄰里矛盾的最後仲裁人，但無論是基層組織還是司法力量，都更多是在重大事項上發揮作用，而不是在日常活動中體現存在。物業管理公司是小區日常事務的受託管理者，負責建築物的運維和鄰里關係的維護，是業主自治的主要執行渠道。

▍物業管理行業的特殊性，決定了品牌護城河未來可能越發寬廣。

物業管理行業，是一個天然不可能讓所有消費者滿意的行業，一定存在一部分消費者，其作為被物業管理公司規管限制，卻又不得不支付物業費（例如違建、垃圾傾倒等）。物業管理服務內容的複雜性，小區稟賦造成的不同小區服務成本巨大差異，低品質服務短期的隱蔽性等因素，使得物管品牌需要長時間沉澱，且好品牌幾乎必然掛鈎強業主自治。街道作為物業管理公司日常履職的指導監督者，則青睞本地密度較高、合作較愉快的公司，以及具備全國性聲譽的公司。

▍民法典推動物業管理公司行為走向長期主義。

物業管理公司和業主之間並非零和遊戲，物業管理公司的根基不在於法規不健全、不規範。相反，建築物良好運維和鄰里友善關係，有利於小區運維資金歸集進一步提速，也有利於小區物業管理公司滿意度不斷提升。從《民法典》出發，物業管理公司的增值服務體系逐漸吿別雁過拔毛，物業管理公司越來越注意品牌聲譽。

▍風險提示：

疫情帶來的行業成本提升風險；部分物業管理公司缺乏獨立性的風險。

▍投資建議：

業主自治不是一個短期影響行業的變量，但《民法典》頒佈之後，業主自治推動的物業管理公司品牌化經營，則是長期影響行業競爭格局的因素。我們看好藍籌物業管理公司的崛起，推薦保利物業、華潤萬象生活、中海物業、招商積餘、綠城服務、金科服務和碧桂園服務。