深圳豪宅已經迎來了“3月紅”?
今天(2022年3月14日),一則關於2月深圳豪宅逆市熱銷的消息,登上了微博熱搜。
數據顯示,2月深圳的住宅、商務公寓、商辦類項目成交均出現了不同程度下滑。其中住宅成交1959套,環比下滑45.2%;公寓成交138套,環比下滑74.9%。但豪宅成交440套,環比上漲2.6%。
難道深圳豪宅真的回暖了?難道在政策觸底的背景下,有錢人真的在悄悄中出手了?
距離上海樓市釋放出回暖的消息還不到一個星期,如今輪到深圳被“豪宅逆勢熱銷”的消息刷屏。
這樣的消息源自2月中原研究院對深圳樓市的觀測結果。
在中原研究院的月報中,2月深圳一手千萬豪宅共成交434套,佔豪宅總成交套數的98.6%。
在這些千萬豪宅中,南山區的深鐵懿府網籤192套,位居2月千萬豪宅成交量榜首;前海天境花園、潤峯府分居二三位。
初看到這樣的數據,説實話筆者心裏是咯噔了一下的。
相信對深圳新房市場熟悉的人來説,估計也有同樣的感覺。
這幾個新房項目包括深鐵懿府、前海天境花園、潤峯府,都在去年開盤便“日光”,甚至深鐵懿府的官方渠道發了當天售罄的喜報,沒有理由2月還有房源成交。
而且這三個項目當初,吸引了上千人參與搖號。
深鐵懿府開盤,一期推出744套,二期推出648套,共吸引3320批購房者參與搖號;
前海天境花園開盤推出1003套,吸引了2857批購房者參與搖號;
潤峯府開盤推出743套,吸引了1728人蔘與搖號。
選房人數幾乎都是房源數量的兩倍以上。
如今,距離深鐵懿府二期日光已經過去3個月,前海天境花園日光過去了1年,反而都仍然有房源網籤。
一般來説,新房在成交之後,1-3個月基本都能完成網籤備案的工作。
但是現在數據顯示這三個樓盤2月分別成交了192套、79套、72套房源,是非常不符合常理的。
如果用網簽有延遲性解釋,顯然是解釋不過去了。
根據深圳市房地產信息平台顯示,深鐵懿府以及前海天境花園分別存在30套房源“期房待售”以及40套房源“期房待售”。而潤峯府所有房源則顯示“已備案”或已籤認購書。
所以在這種情況下,要麼中原研究院的觀測數據存在延遲性和誤差性,要麼樓盤項目並沒有真正“日光”,又或者是有相當一部分人因為購房資格審查的問題,被迫退出房源。
如果是成交數據存在延遲性和誤差性,那麼則並不能説明深圳豪宅逆市熱銷了。
如果是沒有日光,又或者有購房者退出房源,那麼則意味2月成交的房源,並沒有走正常的遞補選房的方式成交。
但不管是何種結果,至少目前來看數據的觀測,是存在幾個矛盾的點的。
新房豪宅如果沒有出現逆市成交的現象,那麼深圳當前真正的豪宅市場表現如何?
最近,隨着深圳放鬆指導價的傳言,豪宅成交也流傳出不同的版本。
各種豪宅成交的數據,一直不斷刷屏。
比如下圖,顯示的深圳灣恆裕濱城二期的成交信息,不明所以的人以為是近期成交的信息。
實際上,這是去年就已經成交了的房子,只不過近期限售期滿才簽完合同,成交價也沒有3380這麼高。
這説明,市場真的太希望看到成交回暖了,連一丁點的積極信息都要放大來看。
實際上,真正能夠更加快速反映深圳豪宅的行情,還是要看法拍市場。
當二手房被壓制,新房成交卡脖子的情況下,市場就會轉而盯緊法拍市場。
一方面法拍房的評估價,如果是房評機構來評估的價格,基本是接近真實的市場價格的,另一方面,法拍房市場“撿漏”的機會也更大。
這個月,南山的兩宗法拍,都以高溢價率拍出。
一套是南山天鵝湖花園二期房產,131.43㎡,評估價為1882萬,成交價為2503萬元,均價約19萬/平,官方指導價為12.5萬/平。
另一套是南山深物業前海港灣花園的房產,146.49㎡,評估價為1295萬,以約1452萬成交,摺合單價為9.9萬/平,官方指導價為9.49萬/平。
然而,半個月前深圳的法拍豪宅,還處於被市場“倒逼”以接近指導價成交的狀態。
2月10日,南山華潤城三期一套88.17㎡法拍房,一拍報價為1389.5萬在1月18日流拍後。
最終二拍以接近指導價成交,成交均價1199.6萬,摺合均價為13.6萬/平。而官方指導價為13.2萬/平。
所以,如果單純從豪宅法拍市場來看,僅僅半個月市場對法拍豪宅的態度是已經轉變了的。
但是否已經達到熱銷的地步就真的不一定了。
根據數據顯示,1-3月深圳二手豪宅成交26套,其中17套成交在1月份,而2月份只有4套,3月已經將近過去一半的時間,不完全統計才5套,同樣也很難體現出深圳豪宅熱銷的問題。
所以,目前對深圳樓市來説,市場態度轉變是有明顯跡象的,但距離成交真正的回暖,還需要時間。
而且即便深圳豪宅起來了,普通住宅也不一定能夠同頻。
本質上豪宅和普通住宅是兩種運作體系,不同產品、不同人羣、不同價格。
在深圳能真正稱得上深圳豪宅的房子不多,能稱得上的一定是佔據了城市稀缺的資源要素,比如地段、風景、學區,三者都能滿足的房子是屈指可數的。
其次,豪宅是針對這座城市少部分羣體,富豪們的專屬品,買豪宅的人,要麼是改善,非首套,6-8成首付;要麼是富商大賈,全款拿下的不在少數。
還有就是稀缺的豪宅,頂層的購買力,這類房子相比普通住房受調控影響較小,不能以大眾的普宅的邏輯去看待。
總的來説,深圳的豪宅市場算得上是良性發展,雖不及上海的熱度,但目前是好於普通住宅的。