深圳豪宅已經迎來了“3月紅”？

今天（2022年3月14日），一則關於2月深圳豪宅逆市熱銷的消息，登上了微博熱搜。

數據顯示，2月深圳的住宅、商務公寓、商辦類項目成交均出現了不同程度下滑。其中住宅成交1959套，環比下滑45.2%；公寓成交138套，環比下滑74.9%。但豪宅成交440套，環比上漲2.6%。

難道深圳豪宅真的回暖了？難道在政策觸底的背景下，有錢人真的在悄悄中出手了？

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豪宅熱銷的真相

距離上海樓市釋放出回暖的消息還不到一個星期，如今輪到深圳被“豪宅逆勢熱銷”的消息刷屏。

這樣的消息源自2月中原研究院對深圳樓市的觀測結果。

在中原研究院的月報中，2月深圳一手千萬豪宅共成交434套，佔豪宅總成交套數的98.6%。

在這些千萬豪宅中，南山區的深鐵懿府網籤192套，位居2月千萬豪宅成交量榜首；前海天境花園、潤峯府分居二三位。

初看到這樣的數據，説實話筆者心裏是咯噔了一下的。

相信對深圳新房市場熟悉的人來説，估計也有同樣的感覺。

這幾個新房項目包括深鐵懿府、前海天境花園、潤峯府，都在去年開盤便“日光”，甚至深鐵懿府的官方渠道發了當天售罄的喜報，沒有理由2月還有房源成交。

而且這三個項目當初，吸引了上千人參與搖號。

深鐵懿府開盤，一期推出744套，二期推出648套，共吸引3320批購房者參與搖號；

前海天境花園開盤推出1003套，吸引了2857批購房者參與搖號；

潤峯府開盤推出743套，吸引了1728人蔘與搖號。

選房人數幾乎都是房源數量的兩倍以上。

如今，距離深鐵懿府二期日光已經過去3個月，前海天境花園日光過去了1年，反而都仍然有房源網籤。

一般來説，新房在成交之後，1-3個月基本都能完成網籤備案的工作。

但是現在數據顯示這三個樓盤2月分別成交了192套、79套、72套房源，是非常不符合常理的。

如果用網簽有延遲性解釋，顯然是解釋不過去了。

根據深圳市房地產信息平台顯示，深鐵懿府以及前海天境花園分別存在30套房源“期房待售”以及40套房源“期房待售”。而潤峯府所有房源則顯示“已備案”或已籤認購書。

所以在這種情況下，要麼中原研究院的觀測數據存在延遲性和誤差性，要麼樓盤項目並沒有真正“日光”，又或者是有相當一部分人因為購房資格審查的問題，被迫退出房源。

如果是成交數據存在延遲性和誤差性，那麼則並不能説明深圳豪宅逆市熱銷了。

如果是沒有日光，又或者有購房者退出房源，那麼則意味2月成交的房源，並沒有走正常的遞補選房的方式成交。

但不管是何種結果，至少目前來看數據的觀測，是存在幾個矛盾的點的。

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深圳豪宅市場到底如何

新房豪宅如果沒有出現逆市成交的現象，那麼深圳當前真正的豪宅市場表現如何？

最近，隨着深圳放鬆指導價的傳言，豪宅成交也流傳出不同的版本。

各種豪宅成交的數據，一直不斷刷屏。

比如下圖，顯示的深圳灣恆裕濱城二期的成交信息，不明所以的人以為是近期成交的信息。

實際上，這是去年就已經成交了的房子，只不過近期限售期滿才簽完合同，成交價也沒有3380這麼高。

這説明，市場真的太希望看到成交回暖了，連一丁點的積極信息都要放大來看。

實際上，真正能夠更加快速反映深圳豪宅的行情，還是要看法拍市場。

當二手房被壓制，新房成交卡脖子的情況下，市場就會轉而盯緊法拍市場。

一方面法拍房的評估價，如果是房評機構來評估的價格，基本是接近真實的市場價格的，另一方面，法拍房市場“撿漏”的機會也更大。

這個月，南山的兩宗法拍，都以高溢價率拍出。

一套是南山天鵝湖花園二期房產，131.43㎡，評估價為1882萬，成交價為2503萬元，均價約19萬/平，官方指導價為12.5萬/平。

另一套是南山深物業前海港灣花園的房產，146.49㎡，評估價為1295萬，以約1452萬成交，摺合單價為9.9萬/平，官方指導價為9.49萬/平。

然而，半個月前深圳的法拍豪宅，還處於被市場“倒逼”以接近指導價成交的狀態。

2月10日，南山華潤城三期一套88.17㎡法拍房，一拍報價為1389.5萬在1月18日流拍後。

最終二拍以接近指導價成交，成交均價1199.6萬，摺合均價為13.6萬/平。而官方指導價為13.2萬/平。

所以，如果單純從豪宅法拍市場來看，僅僅半個月市場對法拍豪宅的態度是已經轉變了的。

但是否已經達到熱銷的地步就真的不一定了。

根據數據顯示，1-3月深圳二手豪宅成交26套，其中17套成交在1月份，而2月份只有4套，3月已經將近過去一半的時間，不完全統計才5套，同樣也很難體現出深圳豪宅熱銷的問題。

所以，目前對深圳樓市來説，市場態度轉變是有明顯跡象的，但距離成交真正的回暖，還需要時間。

而且即便深圳豪宅起來了，普通住宅也不一定能夠同頻。

本質上豪宅和普通住宅是兩種運作體系，不同產品、不同人羣、不同價格。

在深圳能真正稱得上深圳豪宅的房子不多，能稱得上的一定是佔據了城市稀缺的資源要素，比如地段、風景、學區，三者都能滿足的房子是屈指可數的。

其次，豪宅是針對這座城市少部分羣體，富豪們的專屬品，買豪宅的人，要麼是改善，非首套，6-8成首付；要麼是富商大賈，全款拿下的不在少數。

還有就是稀缺的豪宅，頂層的購買力，這類房子相比普通住房受調控影響較小，不能以大眾的普宅的邏輯去看待。

總的來説，深圳的豪宅市場算得上是良性發展，雖不及上海的熱度，但目前是好於普通住宅的。