終於，寶中小學部（即海天學校小學部)招生範圍確定了。

根據昨天寶安區2022年秋季義務教育階段新增公辦學校招生範圍徵求意見，寶中小學部的招生範圍為新安西路以北，創業路、寶華路以南，寶安大道以西至海邊，和海旺學校組成共享學區。

至此，寶安區新學校學區劃分全是共享學區。

而學區確定，受益最大的還是學區內的各大小區。

在寶安中學（集團）海天學校小學部學區範圍內，二手盤包括鴻榮源壹方城、熙龍灣、天健時尚空間、海納公館、壹號公館、都市茗薈、雲璽錦庭、西岸觀邸、西城上築、麗晶國際、宏發領域、天御豪庭。

新盤包括泰華梧桐聚落、泰華梧桐林居、都市茗薈二期、榕江雲璽錦庭。

隨着新盤入市的步伐越來越近，今天就來看看這幾個新盤的選寶指南。

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吹風價10萬+/平

去年臨海攬山御園被市場嘲笑，是深圳史上最失敗的捂盤案例，預期能夠日光，結果“捂盤”捂了兩年，開盤去化僅六成。

如今市場環境處於震盪期，寶中核心地段的幾個“捂盤”兄弟，也有點坐不住了，入市的風聲越演越烈。

榕江雲璽錦庭2011年開發商拿下地塊，2015年獲批施工，2017年正式動工，2018年脱綠，到了2019年快年末一期終於入市。

居然花了9年的時間才推售，結果又只賣A、B兩棟，留下C棟，二期還要預計2022年才入市。

而二期本該2021年5月10日竣工，最終也改為2023年1月15日，最近傳出户型圖已經曝光，户型包括100-150平3-5房（具體的以官方公佈為準）。

而緊挨都市茗薈花園二期的泰華梧桐聚落則更誇張，1998年就取得了《建設用地規劃許可證》，斷斷續續已經24年之久，現在距離入市依然不確定，户型圖也是今年才流傳出來（具體的以官方公佈為準）。

至於泰華梧桐林居，於2003年拿地，直到2020年3月才開始真正動工，中間也斷斷續續。

這也是為何寶中這麼多年鮮有新盤入市的原因。

如今，傳言已久的的學區招生範圍也已經確定，有理由相信“捂盤兄弟”們更加蠢蠢欲動。

但不管何時入市，相信大家最關心的還是這幾個盤的價格。

按照寶中目前的新房來看，市場的吹風價大概要10萬+/平。

2019年11月雲璽錦庭開盤，備案的房源位於ABC棟，均為住宅產品，户型建面約58-254㎡，均價10.9萬/㎡，單價區間在8.7-14萬/㎡，總價區間在503-3368萬/套。

2019年都市茗薈花園一期開盤，備案房源位於ABCD棟，均價約10.9萬/m，總價在448-5071萬/套。

而且按照這樣的價格，和周邊的二手房價格對比，還有一定的價差空間。

目前，市場的真實價大約在15-18萬/平。

據瞭解，天健時尚空間去年2月成交的一套79.5平的房源，總價為1325元，均價約16.67萬/平；熙龍灣去年1月成交的一套129平的房源，總價2370，均價約18.4萬/平。

所以，如果能上100-150平左右的房源，不管是價格還是居住，都會非常舒服。

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寶中4兄弟怎麼選？

寶中的這幾個盤，真的讓人又愛又恨。

愛是有限價紅利，和當前的二手市場相比，絕對的香餑餑，恨的是每個項目都像七旬老人，拖拖拉拉，等到市場拿着房票的人心都涼半截。

現在倒好，市場走涼，蕭瑟風也把這幾個盤吹得快要現原形。

地理位置一等一優越，不僅臨近地鐵口，周邊商業配套，文娛配套以及教育配套也都是實打實的給力。

那麼這幾個盤到底要怎麼選？

1、雲璽錦庭

雲璽錦庭早就入市，共規劃382户，其中A座為大户型，共92户；B、C座為中小户型，共290户。

開盤之初，只賣A、B座，剩餘的C座最近有傳言，還有將近100套住宅處於未售狀態，其中小部分為57平小户型。

若消息準確，那麼就意味着大家還有機會以500萬的總價上車寶中核心位置的新盤，並且歸屬寶中實驗學校，海天小學以及海旺小學共享學區範圍。

項目優點：寶中區位，南面直接對接新安地鐵C出口，馬路對面就是寶安工人文化宮，700米範圍有深圳西部最大的購物中心壹方城和南方醫科大學深圳醫院，周邊有圖書館、寶安體育中心、青少年宮，附近教育還有海旺學校，寶安實驗學校，海天學校小學部。

其中，寶安實驗學校為寶安區九年一貫制學校，屬於寶安公立學校中排名靠前的學校。

項目缺點：項目剩餘C棟97平户型，只做兩房設計，在得房率不高的情況下，實用性大打折扣。

未來二手房市場流通，可能會面臨“剛需夠不上，改善不想看，土豪看不上”的尷尬。

其次，樓棟採光方面，B座與C座在25層有連廊設計，連廊部分會有光線遮擋，除靠近新湖路一側視野還可以，其他方向視野有都市茗薈花園、西岸觀邸、泰華梧桐林居遮擋。

2、都市茗薈花園二期

都市茗薈花園二期，或許是這4個盤中，品質最好的一個，目前已經建設25層左右。

項目規劃共5棟42-43層高住宅，1棟3層高的幼兒園，總户數為732户，面積100-120-150平，其中面積小於90平的户型有549套，佔總量的75%，停車位規劃900個。

若超過13層以上，正南朝向可以越過熙龍灣一二期看海景，朝西南向可越過海府壹號看海景。

項目優點：臨近5號線新安地鐵站D出口，價格對比周邊二手有限價紅利，高層景觀資源稀缺，剛需户型較多，適合剛改羣體。

教育範圍歸屬海旺小學、海天小學、實驗學校三個九年制學校組成的大學區範圍。樓間距寬，採光優越。項目缺點：項目三面環路，海秀路及甲岸路兩端有紅綠燈，未來出入有堵車風險。靠近天健時尚空間、泰華梧桐聚落一側被遮擋，無景觀可言，也就是説後期C、D、E座景觀優勢不及A、B座。

3、泰華梧桐林居

泰華梧桐林居（舊名泰華海逸世家）位於金泓凱旋城對面，緊挨西岸觀邸、雲璽，是寶中最後的一個大型社區，建設面積43萬平，其中住宅38.8萬平，規劃總户數4482套，且3538户小於90平。

根據規劃，項目容積率為6.2，共12棟建築物，9棟住宅，5棟商業1棟幼兒園，其中1棟總高38F，6棟總高53F為最高，車位3081個。

根據規劃，2021年3月才正式動工，目前剛出地面的狀態。

項目優點：體量大容易上車，價格有優勢，樓間距寬，小區中央設計湖景，臨近地鐵5號線新安站B出口，交通便利，歸屬寶安實驗學校、海樂實驗學校共享學區範圍，周邊1.5公里內聚集寶中青少年宮、寶中演藝中心、海濱廣場、寶安體育場等公共文化建築。項目缺點：交房久，目前項目剛出地面，批地時間早為2003年，土地使用權縮水17年，户型風格可能偏90年代設計，容積率高，車位比不足1:1。

4、泰華梧桐聚落

泰華梧桐聚落花園，根據規劃，共8棟建築，3棟多層商業（4/6/7棟），以及5棟高層住宅（1/2/3/5/8棟），最高20層，共362套房源，332套小於90平，車位395個。目前項目是現房狀態。

項目優點：現樓狀態，地處寶中核心，緊貼寶中豪宅天健時尚空間，一路之隔為寶中最繁華商業綜合體壹方城，1公里範圍內有寶安圖書館、寶安青少年館，周邊約900米範圍內聚集寶中優質的教育資源海旺學校、寶安實驗學校。

項目缺點：建築風格停留在90年代的宿舍風格，可能不會入市，1998年取得了《建設用地規劃許可證》，產權年限已久。緊貼天健時尚空間、都市茗薈花園二期一側，景觀不足。今年會是寶中新盤的大年，雖然有“神仙打架”的可能，但需要注意的是，寶中雖為豪宅區，但產品品質匹配度一直受市場質疑。

無論是户型、景觀還是教育配套等，和深圳的頂級水準豪宅仍有不少差距。

比如片區內的機場航線、寶安大道一路之隔東北向的小產權房等，在未來很長一段時間內，都會是片區內影響寶中豪宅圈層的重要因子。