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寶中學區落地!最大受益者是誰?
格隆匯 02-18 18:34

終於,寶中小學部(即海天學校小學部)招生範圍確定了。

根據昨天寶安區2022年秋季義務教育階段新增公辦學校招生範圍徵求意見,寶中小學部的招生範圍為新安西路以北,創業路、寶華路以南,寶安大道以西至海邊,和海旺學校組成共享學區。

至此,寶安區新學校學區劃分全是共享學區。

而學區確定,受益最大的還是學區內的各大小區。

在寶安中學(集團)海天學校小學部學區範圍內二手盤包括鴻榮源壹方城、熙龍灣、天健時尚空間、海納公館、壹號公館、都市茗薈、雲璽錦庭、西岸觀邸、西城上築、麗晶國際、宏發領域、天御豪庭。

新盤包括泰華梧桐聚落、泰華梧桐林居、都市茗薈二期、榕江雲璽錦庭。

隨着新盤入市的步伐越來越近,今天就來看看這幾個新盤的選寶指南。

1

吹風價10萬+/平

去年臨海攬山御園被市場嘲笑,是深圳史上最失敗的捂盤案例,預期能夠日光,結果“捂盤”捂了兩年,開盤去化僅六成。

如今市場環境處於震盪期,寶中核心地段的幾個“捂盤”兄弟,也有點坐不住了,入市的風聲越演越烈。

榕江雲璽錦庭2011年開發商拿下地塊,2015年獲批施工,2017年正式動工,2018年脱綠,到了2019年快年末一期終於入市。

居然花了9年的時間才推售,結果又只賣A、B兩棟,留下C棟,二期還要預計2022年才入市。

而二期本該2021年5月10日竣工,最終也改為2023年1月15日,最近傳出户型圖已經曝光,户型包括100-150平3-5房(具體的以官方公佈為準

而緊挨都市茗薈花園二期的泰華梧桐聚落則更誇張,1998年就取得了《建設用地規劃許可證》,斷斷續續已經24年之久,現在距離入市依然不確定,户型圖也是今年才流傳出來(具體的以官方公佈為準)。

至於泰華梧桐林居,於2003年拿地,直到2020年3月才開始真正動工,中間也斷斷續續。

這也是為何寶中這麼多年鮮有新盤入市的原因。

如今,傳言已久的的學區招生範圍也已經確定,有理由相信“捂盤兄弟”們更加蠢蠢欲動。

但不管何時入市,相信大家最關心的還是這幾個盤的價格。

按照寶中目前的新房來看,市場的吹風價大概要10萬+/平

2019年11月雲璽錦庭開盤,備案的房源位於ABC棟,均為住宅產品,户型建面約58-254㎡,均價10.9萬/㎡,單價區間在8.7-14萬/㎡,總價區間在503-3368萬/套。

2019年都市茗薈花園一期開盤,備案房源位於ABCD棟,均價約10.9萬/m,總價在448-5071萬/套。

而且按照這樣的價格,和周邊的二手房價格對比,還有一定的價差空間。

目前,市場的真實價大約在15-18萬/平。

據瞭解,天健時尚空間去年2月成交的一套79.5平的房源,總價為1325元,均價約16.67萬/平;熙龍灣去年1月成交的一套129平的房源,總價2370,均價約18.4萬/平。

所以,如果能上100-150平左右的房源,不管是價格還是居住,都會非常舒服。

2

寶中4兄弟怎麼選?

寶中的這幾個盤,真的讓人又愛又恨。

愛是有限價紅利,和當前的二手市場相比,絕對的香餑餑,恨的是每個項目都像七旬老人,拖拖拉拉,等到市場拿着房票的人心都涼半截。

現在倒好,市場走涼,蕭瑟風也把這幾個盤吹得快要現原形。

地理位置一等一優越,不僅臨近地鐵口,周邊商業配套,文娛配套以及教育配套也都是實打實的給力。

那麼這幾個盤到底要怎麼選?

1、雲璽錦庭

雲璽錦庭早就入市,共規劃382户,其中A座為大户型,共92户;B、C座為中小户型,共290户。

開盤之初,只賣A、B座,剩餘的C座最近有傳言,還有將近100套住宅處於未售狀態,其中小部分為57平小户型。

若消息準確,那麼就意味着大家還有機會以500萬的總價上車寶中核心位置的新盤,並且歸屬寶中實驗學校,海天小學以及海旺小學共享學區範圍。

項目優點:寶中區位,南面直接對接新安地鐵C出口,馬路對面就是寶安工人文化宮,700米範圍有深圳西部最大的購物中心壹方城和南方醫科大學深圳醫院,周邊有圖書館、寶安體育中心、青少年宮,附近教育還有海旺學校,寶安實驗學校,海天學校小學部。

其中,寶安實驗學校為寶安區九年一貫制學校,屬於寶安公立學校中排名靠前的學校。

項目缺點:項目剩餘C棟97平户型,只做兩房設計,在得房率不高的情況下,實用性大打折扣。

未來二手房市場流通,可能會面臨“剛需夠不上,改善不想看,土豪看不上”的尷尬。

其次,樓棟採光方面,B座與C座在25層有連廊設計,連廊部分會有光線遮擋,除靠近新湖路一側視野還可以,其他方向視野有都市茗薈花園、西岸觀邸、泰華梧桐林居遮擋。

2、都市茗薈花園二期

都市茗薈花園二期,或許是這4個盤中,品質最好的一個,目前已經建設25層左右。

項目規劃共5棟42-43層高住宅,1棟3層高的幼兒園,總户數為732户,面積100-120-150平,其中面積小於90平的户型有549套,佔總量的75%,停車位規劃900個。

若超過13層以上,正南朝向可以越過熙龍灣一二期看海景,朝西南向可越過海府壹號看海景。

項目優點:臨近5號線新安地鐵站D出口,價格對比周邊二手有限價紅利,高層景觀資源稀缺,剛需户型較多,適合剛改羣體。

教育範圍歸屬海旺小學、海天小學、實驗學校三個九年制學校組成的大學區範圍。樓間距寬,採光優越。項目缺點:項目三面環路,海秀路及甲岸路兩端有紅綠燈,未來出入有堵車風險。靠近天健時尚空間、泰華梧桐聚落一側被遮擋,無景觀可言,也就是説後期C、D、E座景觀優勢不及A、B座。

3、泰華梧桐林居

泰華梧桐林居(舊名泰華海逸世家)位於金泓凱旋城對面,緊挨西岸觀邸、雲璽,是寶中最後的一個大型社區,建設面積43萬平,其中住宅38.8萬平,規劃總户數4482套,且3538户小於90平。

根據規劃,項目容積率為6.2,共12棟建築物,9棟住宅,5棟商業1棟幼兒園,其中1棟總高38F,6棟總高53F為最高,車位3081個。

根據規劃,2021年3月才正式動工,目前剛出地面的狀態。

 

項目優點:體量大容易上車,價格有優勢,樓間距寬,小區中央設計湖景,臨近地鐵5號線新安站B出口,交通便利,歸屬寶安實驗學校、海樂實驗學校共享學區範圍,周邊1.5公里內聚集寶中青少年宮、寶中演藝中心、海濱廣場、寶安體育場等公共文化建築。項目缺點:交房久,目前項目剛出地面,批地時間早為2003年,土地使用權縮水17年,户型風格可能偏90年代設計,容積率高,車位比不足1:1。

4、泰華梧桐聚落

泰華梧桐聚落花園,根據規劃,共8棟建築,3棟多層商業(4/6/7棟),以及5棟高層住宅(1/2/3/5/8棟),最高20層,共362套房源,332套小於90平,車位395個。目前項目是現房狀態。

項目優點:現樓狀態,地處寶中核心,緊貼寶中豪宅天健時尚空間,一路之隔為寶中最繁華商業綜合體壹方城,1公里範圍內有寶安圖書館、寶安青少年館,周邊約900米範圍內聚集寶中優質的教育資源海旺學校、寶安實驗學校。

項目缺點:建築風格停留在90年代的宿舍風格,可能不會入市,1998年取得了《建設用地規劃許可證》,產權年限已久。緊貼天健時尚空間、都市茗薈花園二期一側,景觀不足。今年會是寶中新盤的大年,雖然有“神仙打架”的可能,但需要注意的是,寶中雖為豪宅區,但產品品質匹配度一直受市場質疑。

無論是户型、景觀還是教育配套等,和深圳的頂級水準豪宅仍有不少差距。

比如片區內的機場航線、寶安大道一路之隔東北向的小產權房等,在未來很長一段時間內,都會是片區內影響寶中豪宅圈層的重要因子。

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