事件: 人大授權國務院擴大房地產稅試點
2021 年10 月23 日，第十三屆人大常委會召開會議，通過了“人大常委會關於授權國務 院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定”。“決定”要點包括：1）試點地區徵 稅對象包括居住用與非居住用等各類房產，不包括農村宅基地及其上住宅；2）國務院制 定房地產稅試點具體方法與試點地區；3）決定授權的試點期限爲五年，自國務院試點辦 法印發之日起算。十九大確立了房地產稅推進需遵循“立法先行、充分授權、分步推 進”的原則，人大通過關於擴圍房地產稅試點的決定，爲房地產稅的推進奠定了立法基 礎；我們預計國務院將於近日公佈房地產稅試點方法以及試點城市。
官方頻繁釋放積極信號，房產稅試點擴圍符合預期
2011‐2020 年來房產稅改革推進相對緩慢：1）十二五規劃提出“研究推進房地產稅”；2）十三五規劃政策表述提升至“推進房地產稅立法”；3）2017 年的十九大報告中提出 深化稅收制度改革，健全地方稅體系，未直接提出房地產稅，財政部部長肖捷在十九大 讀本輔導中明確將將按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立 法和實施。2021 年高層對房地產稅的表態趨於更加積極：1）5 月四部委召開房地產稅試 點工作座談會，提出積極穩妥推進房地產稅改革；2）10 月求是發佈文章《紮實推動共 同富裕》，引述習近平總書記21 年8 月17 日在中央財經委員會第十次會議上的講話， 提出“要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作”。我們認爲市場已經存在 房地產稅積極推進的預期，23 日人大常委會正式通過決議，符合“立法先行”原則，我 們認爲亦符合市場預期。
房地產稅試點擴圍方向預判
2011 年1 月27 日，上海、重慶兩市啓動房地產稅試點，總結上海、重慶的試點方案， 我們發現以下特點:1）主要對新購住房徵收，幾乎未對存量住房徵收；2）對本地居民設 置了相對較高的免稅面積；3）根據房價設置差異化稅率，重慶實際稅率在0.5~1.2%，上 海實際稅率在0.28% ~ 0.42%。我們預計試點擴圍的主要方向包括：1）稅基拓寬，或納入 部分存量住宅；2）稅率相對上海試點實際稅率（0.28%~0.42%）略有上升；3）需求旺盛 的核心一、二線城市有望成爲首批擴圍城市，如杭州、深圳、海口等。預計整體推進節 奏將較溫和，以符合“穩妥推進”的要求。
房產稅短期抑房市、中期促分化、長期降低土地依賴
我們認爲房地產稅試點擴圍對房地產市場短中長期影響不一：1）短期看，預計購房者觀望情緒繼續升溫，全國成交量及房價承壓；2）中期看，人口流動與經濟發展仍是房價的主要決定因素，核心城市的房價仍將受到人口流入與經濟增長的支撐，部分人口流出、產業薄弱的城市將見到房地產市場量價下降，因此我們認爲房地產市場將進一步分化；3）長期看，房地產稅收入的提升有望拓寬地方政府的收入來源，降低財政對土地出讓金的依賴，新增土地供應有望穩步下降。
估值已price‐in 悲觀預期，靴子逐一落地將助估值修復
截止10 月22 日，內房股平均21 年PE 爲3.0x，平均21 年PB 爲0.4x，均爲10 年底部， 目前的行業估值price‐in 了對房產稅較悲觀的預期，隨着試點擴圍細節逐步出臺，不確定性有望消除，中國房地產行業將迎來估值修復。考慮“控負債、去風險”這一政策方向 並未改變，我們建議在這一階段配置財務穩健、競爭力較強的房企，個股推薦華潤置地 （1109 HK，“未評級”），寶龍地產（1238 HK，買入，TP 8.58 港元），建發國際 （1908 HK，買入，TP 17.00 港元）。此外，我們認爲物管行業亦將跟隨估值修復，個股 推薦碧桂園服務（6098 HK，“買入”，TP 86.90），中海物業（2669 HK，“買入”，TP 8.76 港元），濱江服務（3316 HK，“買入”，TP 33.26 港元）。
