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房地产税扩围启动,靴子逐一落地支持估值修复

事件: 人大授权国务院扩大房地产税试点

2021 年10 月23 日,第十三届人大常委会召开会议,通过了“人大常委会关于授权国务 院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”。“决定”要点包括:1)试点地区征 税对象包括居住用与非居住用等各类房产,不包括农村宅基地及其上住宅;2)国务院制 定房地产税试点具体方法与试点地区;3)决定授权的试点期限为五年,自国务院试点办 法印发之日起算。十九大确立了房地产税推进需遵循“立法先行、充分授权、分步推 进”的原则,人大通过关于扩围房地产税试点的决定,为房地产税的推进奠定了立法基 础;我们预计国务院将于近日公布房地产税试点方法以及试点城市。

官方频繁释放积极信号,房产税试点扩围符合预期

2011‐2020 年来房产税改革推进相对缓慢:1)十二五规划提出“研究推进房地产税”;2)十三五规划政策表述提升至“推进房地产税立法”;3)2017 年的十九大报告中提出 深化税收制度改革,健全地方税体系,未直接提出房地产税,财政部部长肖捷在十九大 读本辅导中明确将将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立 法和实施。2021 年高层对房地产税的表态趋于更加积极:1)5 月四部委召开房地产税试 点工作座谈会,提出积极稳妥推进房地产税改革;2)10 月求是发布文章《扎实推动共 同富裕》,引述习近平总书记21 年8 月17 日在中央财经委员会第十次会议上的讲话, 提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”。我们认为市场已经存在 房地产税积极推进的预期,23 日人大常委会正式通过决议,符合“立法先行”原则,我 们认为亦符合市场预期。

房地产税试点扩围方向预判

2011 年1 月27 日,上海、重庆两市启动房地产税试点,总结上海、重庆的试点方案, 我们发现以下特点:1)主要对新购住房征收,几乎未对存量住房征收;2)对本地居民设 置了相对较高的免税面积;3)根据房价设置差异化税率,重庆实际税率在0.5~1.2%,上 海实际税率在0.28% ~ 0.42%。我们预计试点扩围的主要方向包括:1)税基拓宽,或纳入 部分存量住宅;2)税率相对上海试点实际税率(0.28%~0.42%)略有上升;3)需求旺盛 的核心一、二线城市有望成为首批扩围城市,如杭州、深圳、海口等。预计整体推进节 奏将较温和,以符合“稳妥推进”的要求。

房产税短期抑房市、中期促分化、长期降低土地依赖

我们认为房地产税试点扩围对房地产市场短中长期影响不一:1)短期看,预计购房者观望情绪继续升温,全国成交量及房价承压;2)中期看,人口流动与经济发展仍是房价的主要决定因素,核心城市的房价仍将受到人口流入与经济增长的支撑,部分人口流出、产业薄弱的城市将见到房地产市场量价下降,因此我们认为房地产市场将进一步分化;3)长期看,房地产税收入的提升有望拓宽地方政府的收入来源,降低财政对土地出让金的依赖,新增土地供应有望稳步下降。

估值已price‐in 悲观预期,靴子逐一落地将助估值修复

截止10 月22 日,内房股平均21 年PE 为3.0x,平均21 年PB 为0.4x,均为10 年底部, 目前的行业估值price‐in 了对房产税较悲观的预期,随着试点扩围细节逐步出台,不确定性有望消除,中国房地产行业将迎来估值修复。考虑“控负债、去风险”这一政策方向 并未改变,我们建议在这一阶段配置财务稳健、竞争力较强的房企,个股推荐华润置地 (1109 HK,“未评级”),宝龙地产(1238 HK,买入,TP 8.58 港元),建发国际 (1908 HK,买入,TP 17.00 港元)。此外,我们认为物管行业亦将跟随估值修复,个股 推荐碧桂园服务(6098 HK,“买入”,TP 86.90),中海物业(2669 HK,“买入”,TP 8.76 港元),滨江服务(3316 HK,“买入”,TP 33.26 港元)。

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