事件: 人大授权国务院扩大房地产税试点
2021 年10 月23 日，第十三届人大常委会召开会议，通过了“人大常委会关于授权国务 院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”。“决定”要点包括：1）试点地区征 税对象包括居住用与非居住用等各类房产，不包括农村宅基地及其上住宅；2）国务院制 定房地产税试点具体方法与试点地区；3）决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办 法印发之日起算。十九大确立了房地产税推进需遵循“立法先行、充分授权、分步推 进”的原则，人大通过关于扩围房地产税试点的决定，为房地产税的推进奠定了立法基 础；我们预计国务院将于近日公布房地产税试点方法以及试点城市。
官方频繁释放积极信号，房产税试点扩围符合预期
2011‐2020 年来房产税改革推进相对缓慢：1）十二五规划提出“研究推进房地产税”；2）十三五规划政策表述提升至“推进房地产税立法”；3）2017 年的十九大报告中提出 深化税收制度改革，健全地方税体系，未直接提出房地产税，财政部部长肖捷在十九大 读本辅导中明确将将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立 法和实施。2021 年高层对房地产税的表态趋于更加积极：1）5 月四部委召开房地产税试 点工作座谈会，提出积极稳妥推进房地产税改革；2）10 月求是发布文章《扎实推动共 同富裕》，引述习近平总书记21 年8 月17 日在中央财经委员会第十次会议上的讲话， 提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。我们认为市场已经存在 房地产税积极推进的预期，23 日人大常委会正式通过决议，符合“立法先行”原则，我 们认为亦符合市场预期。
房地产税试点扩围方向预判
2011 年1 月27 日，上海、重庆两市启动房地产税试点，总结上海、重庆的试点方案， 我们发现以下特点:1）主要对新购住房征收，几乎未对存量住房征收；2）对本地居民设 置了相对较高的免税面积；3）根据房价设置差异化税率，重庆实际税率在0.5~1.2%，上 海实际税率在0.28% ~ 0.42%。我们预计试点扩围的主要方向包括：1）税基拓宽，或纳入 部分存量住宅；2）税率相对上海试点实际税率（0.28%~0.42%）略有上升；3）需求旺盛 的核心一、二线城市有望成为首批扩围城市，如杭州、深圳、海口等。预计整体推进节 奏将较温和，以符合“稳妥推进”的要求。
房产税短期抑房市、中期促分化、长期降低土地依赖
我们认为房地产税试点扩围对房地产市场短中长期影响不一：1）短期看，预计购房者观望情绪继续升温，全国成交量及房价承压；2）中期看，人口流动与经济发展仍是房价的主要决定因素，核心城市的房价仍将受到人口流入与经济增长的支撑，部分人口流出、产业薄弱的城市将见到房地产市场量价下降，因此我们认为房地产市场将进一步分化；3）长期看，房地产税收入的提升有望拓宽地方政府的收入来源，降低财政对土地出让金的依赖，新增土地供应有望稳步下降。
估值已price‐in 悲观预期，靴子逐一落地将助估值修复
截止10 月22 日，内房股平均21 年PE 为3.0x，平均21 年PB 为0.4x，均为10 年底部， 目前的行业估值price‐in 了对房产税较悲观的预期，随着试点扩围细节逐步出台，不确定性有望消除，中国房地产行业将迎来估值修复。考虑“控负债、去风险”这一政策方向 并未改变，我们建议在这一阶段配置财务稳健、竞争力较强的房企，个股推荐华润置地 （1109 HK，“未评级”），宝龙地产（1238 HK，买入，TP 8.58 港元），建发国际 （1908 HK，买入，TP 17.00 港元）。此外，我们认为物管行业亦将跟随估值修复，个股 推荐碧桂园服务（6098 HK，“买入”，TP 86.90），中海物业（2669 HK，“买入”，TP 8.76 港元），滨江服务（3316 HK，“买入”，TP 33.26 港元）。
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