4月19日，恆生指數公司推出恆生物業服務及管理指數，旨在提供一個參考基準以反映在香港上市的30家最大物業管理及相關服務公司股價的整體走勢。該物業指數對企業規模及市場活躍度進行了基本的門檻設置，要求成分股為港股流通市值規模最大，3個月日均成交額至少3百萬港幣的前30只物業標的。目前入選標的如下：

資料來源：港交所

此前，3月份發佈的港股通調整名單中，華潤萬象生活、恆大物業、世茂服務、融創服務、新城悦服務、合景悠活、卓越商企服務和金科服務等多家物業管理企業被納入港股通標的，引發了大規模的市場關注。此次恆生公司發行首支物業服務及管理指數，物業板塊的投資熱度一步被推至高點。

納入恆生物業服務及管理指數對企業來説意味着什麼？

俗話説，大河有水小河滿。納入恆生物業指數對於兼具成長性與確定性的企業來説，將獲得更多主流券商分析師的覆蓋和發掘，企業在行業、資本市場上熱度將進一步提升。而企業在資本市場的熱度及市值，又反映了市場對於企業基本面的認可。基於此，企業在資本運作、融資、股權質押、股權轉讓等方面也將更有優勢。

若將影響切實落地到投資市場，顯然，指數型基金的被動配置將成為企業二級市場的穩定力量。眾所周知，指數型基金通常針對納入指數的個股進行追蹤投資。這意味着，企業擁有了二級市場籌碼剛性需求的場景，企業的市場價值將更加凸顯。

在各行業經過疫情的洗禮後，物業板塊的輕資產、現金流穩健、成長空間大以及抗週期性強等優質屬性，逐漸獲得了資本市場的關注和認可。近期熱度的集中爆發，指向了行業全新的投資機遇下，投資該如何落地到優質標的呢？

摩根士丹利發表研究報吿稱，物管行業因具政策支持，加上城市服務以及新的收購機會，中期基本面向好，預期2020至2023年盈利可達到年均複合增長率45%。同時，物管公司的關鍵焦點在於第三方擴張能力、社區增值服務的探索等。這或許為廣大投資者指了一條明路。

建業新生活納入恆生物業服務及管理指數，該怎麼看？

建業新生活作為一家少有的兼具第三方擴張能力，且成功以物業增值服務接力傳統物業服務的港股優質企業，疊加此次納入恆生物業指數，或將率先並持續受益於行業利好。

建業新生活成立於2016年，2020年於港交所上市，2021年4月納入恆生指數首個物業服務及管理指數，發展態勢迅猛，是國內為數不多的深耕單一區域的物業企業，目前主要業務集中在河南全省。

據企業年報披露，2020年實現營業收入26.5億元，同比增長51.3%，年複合增長率95.6%。淨利4.3億，同比增長82.3%，年複合增長率369.1%。毛利為8.6億，年複合增長率高達131.4%。 

對於物業企業來説，去年的業績高速增長不算意外，但不得不提的是其第三方業務的擴張能力。2020年建業新生活在管總建築面積達到1.866億，同比增長75.5%。合約總建築面積為1.87億，同比增長62.7%。其中，第三方合同佔比高達45%，是港股中少有的獨立性較強並保持高速增長的物業管理企業。

同時，作者在《建業新生活（9983.HK）現身説法，“黑馬”應該有哪些潛質》中曾提到，建業新生活在增值服務領域成長確定性較強。據企業年報披露，企業主營業務物業管理及增值服務中，增值服務的收入佔比高達60.9%，已然超越了物業管理服務的比重。另外，去年企業在社區團購服務方面的佈局，率先搶佔了當地的社區團購部分市場，初步實現了3029.1萬的團購交易額，復購率高達46.3%。可見，建業新生活在增值服務層面的敏鋭度和運營實力已然達到一定高度。

總的來説，企業目前整體物業管理規模理想，增速較快，第三方擴張能力顯著，物業增值服務成功接力成為企業未來成長的全新驅動力。隨着此次納入恆生物業服務及管理指數，企業的成長性與確定性將得到資本的進一步發掘，有望率先步入估值業績雙修復的上升軌道。 

小結

在目前物業板塊火熱的背景下，興業證券分析師認為，龍頭物管公司將繼續享有估值溢價，同時成長性和確定性兼具的優質中型物管公司也值得關注。作者認為，建業新生活作為成長性與確定性並舉的優質中型物管企業，未來的估值下限將由其輕資產、淨現金流穩定等穩健屬性託舉，上限則由第三方擴張能力、業績高增長以及物業增值服務的成長空間決定。

據Wind披露，香港物業企業中頭部企業估值溢價較高，行業PE中位數為66.46x，而Wind一致預測顯示建業新生活2021-2023年對應市盈率分別為11.83、8.26、5.67倍。可見，公司自身價值仍有較大的提升空間，在行業持續發酵的環境下，企業資本紅利有望實現加速釋放。

資料來源：萬得數據庫