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物業板塊再出利好,建業新生活(9983.HK)終將被資本發掘?
格隆匯 04-20 08:56

4月19日,恆生指數公司推出恆生物業服務及管理指數,旨在提供一個參考基準以反映在香港上市的30家最大物業管理及相關服務公司股價的整體走勢。該物業指數對企業規模及市場活躍度進行了基本的門檻設置,要求成分股為港股流通市值規模最大,3個月日均成交額至少3百萬港幣的前30只物業標的。目前入選標的如下:

資料來源:港交所

此前,3月份發佈的港股通調整名單中,華潤萬象生活、恆大物業、世茂服務、融創服務、新城悦服務、合景悠活、卓越商企服務和金科服務等多家物業管理企業被納入港股通標的,引發了大規模的市場關注。此次恆生公司發行首支物業服務及管理指數,物業板塊的投資熱度一步被推至高點。

納入恆生物業服務及管理指數對企業來説意味着什麼?

俗話説,大河有水小河滿。納入恆生物業指數對於兼具成長性與確定性的企業來説,將獲得更多主流券商分析師的覆蓋和發掘,企業在行業、資本市場上熱度將進一步提升。而企業在資本市場的熱度及市值,又反映了市場對於企業基本面的認可。基於此,企業在資本運作、融資、股權質押、股權轉讓等方面也將更有優勢。

若將影響切實落地到投資市場,顯然,指數型基金的被動配置將成為企業二級市場的穩定力量。眾所周知,指數型基金通常針對納入指數的個股進行追蹤投資。這意味着,企業擁有了二級市場籌碼剛性需求的場景,企業的市場價值將更加凸顯。

在各行業經過疫情的洗禮後,物業板塊的輕資產、現金流穩健、成長空間大以及抗週期性強等優質屬性,逐漸獲得了資本市場的關注和認可。近期熱度的集中爆發,指向了行業全新的投資機遇下,投資該如何落地到優質標的呢?

摩根士丹利發表研究報吿稱,物管行業因具政策支持,加上城市服務以及新的收購機會,中期基本面向好,預期2020至2023年盈利可達到年均複合增長率45%。同時,物管公司的關鍵焦點在於第三方擴張能力、社區增值服務的探索等。這或許為廣大投資者指了一條明路。

建業新生活納入恆生物業服務及管理指數,該怎麼看?

建業新生活作為一家少有的兼具第三方擴張能力,且成功以物業增值服務接力傳統物業服務的港股優質企業,疊加此次納入恆生物業指數,或將率先並持續受益於行業利好。

建業新生活成立於2016年,2020年於港交所上市,2021年4月納入恆生指數首個物業服務及管理指數,發展態勢迅猛,是國內為數不多的深耕單一區域的物業企業,目前主要業務集中在河南全省。

據企業年報披露,2020年實現營業收入26.5億元,同比增長51.3%,年複合增長率95.6%。淨利4.3億,同比增長82.3%,年複合增長率369.1%。毛利為8.6億,年複合增長率高達131.4%。 

對於物業企業來説,去年的業績高速增長不算意外,但不得不提的是其第三方業務的擴張能力。2020年建業新生活在管總建築面積達到1.866億,同比增長75.5%。合約總建築面積為1.87億,同比增長62.7%。其中,第三方合同佔比高達45%,是港股中少有的獨立性較強並保持高速增長的物業管理企業。

同時,作者在《建業新生活(9983.HK)現身説法,“黑馬”應該有哪些潛質》中曾提到,建業新生活在增值服務領域成長確定性較強。據企業年報披露,企業主營業務物業管理及增值服務中,增值服務的收入佔比高達60.9%,已然超越了物業管理服務的比重。另外,去年企業在社區團購服務方面的佈局,率先搶佔了當地的社區團購部分市場,初步實現了3029.1萬的團購交易額,復購率高達46.3%。可見,建業新生活在增值服務層面的敏鋭度和運營實力已然達到一定高度。

總的來説,企業目前整體物業管理規模理想,增速較快,第三方擴張能力顯著,物業增值服務成功接力成為企業未來成長的全新驅動力。隨着此次納入恆生物業服務及管理指數,企業的成長性與確定性將得到資本的進一步發掘,有望率先步入估值業績雙修復的上升軌道。 

小結

在目前物業板塊火熱的背景下,興業證券分析師認為,龍頭物管公司將繼續享有估值溢價,同時成長性和確定性兼具的優質中型物管公司也值得關注。作者認為,建業新生活作為成長性與確定性並舉的優質中型物管企業,未來的估值下限將由其輕資產、淨現金流穩定等穩健屬性託舉,上限則由第三方擴張能力、業績高增長以及物業增值服務的成長空間決定。

據Wind披露,香港物業企業中頭部企業估值溢價較高,行業PE中位數為66.46x而Wind一致預測顯示建業新生活2021-2023年對應市盈率分別為11.83、8.26、5.67倍。可見,公司自身價值仍有較大的提升空間,在行業持續發酵的環境下,企業資本紅利有望實現加速釋放。

資料來源:萬得數據庫

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