機構：華創證券

評級：強推

目標價：30.00港元

事件：

7月19日，新城悦服務公佈，2020H1，公司預計歸母淨利潤同比增長至少50%，2019年同期為1.172億元。

點評：

20H1業績同比+50%，管理面積穩增、併購發力、社區增值多元開花

2020H1，公司預計歸母淨利潤同比增長至少50%，對應1.758億元；公司業績大增主要源於：1）在管面積增加；2）完成收購成都誠悦時代物業服務有限公司61.5%股權；及3）增值服務收入上升，尤其是社區增值服務及智慧園區服務。此外，近期董事會議決根據公司於2018年10月20日採納的購股權計劃，向公司10名僱員授出合共296萬份購股權，佔總股本的0.36%，行使價為19.90港元。同期，董事會進一步議決根據公司於2019年11月15日採納的股份獎勵計劃向公司3名董事及11名僱員授出合共500萬股獎勵股份，佔總股本的0.61%，授出價為9.95港元，其中137萬股獎勵股份授予3名董事。購股權及獎勵股份的歸屬日期分別為21/22/23年的6月30日，分別佔比30%/30%/40%，歸屬條件為以2019年歸母淨利潤為基數，同比增速分別為40%/120%/230%，對應20/21/22年歸母淨利潤分別同比+40%、+57%、+50%。

管理面積高增，合同/在管高覆蓋，第三方拓展積極，併購開始發力

2015-19年，公司管理面積CAGR達33%；合約面積CAGR達47%。19年末，在管面積6,015萬平米，同比+40.3%，合約面積1.53億平米，同比+36.2%，合同/在管覆蓋率達2.5倍，位於主流AH物業公司第一，有力保障後續在管規模高增。19年末，公司第三方在管1,736萬平米，同比+40.0%，第三方佔比在管28.9%，後續外拓望成為公司規模擴張的重要一環。20年5月，公司擬以1.05億元收購成都誠悦時代61.5%股權，收購PE對應19年業績10.4倍，標的公司2019年末在管面積約522萬平米。公司併購成都誠悦時代，有望豐富公司非住宅業態的佈局，同時增強公司在西南地區的市場競爭力。

投資建議：業績超預期高增，實現高質量成長，重申“強推”評級

新城悦服務背靠新城控股，15-19年合約和在管面積CAGR分別達47%和33%，合約/在管面積比達2.5倍，位於AH主流物業公司第一，有力保障未來規模擴張。未來將依靠三大優勢實現優質增長：後續新城控股竣工高增長，有望推動公司內生強勁增長；外拓持續發力，深耕優勢區域；低估值併購優質標的，豐富區域、業態佈局。公司增值服務快增，後續有望催生更多元化增值服務萌芽，打開更為廣闊的成長空間。我們維持公司2020-22年每股收益預測分別為0.49、0.76、1.15元，考慮到公司激勵計劃行權條件對應業績高增長、中報超預期高增，按21年PE35倍，上調目標價至30.00港元，重申“強推”評級。

風險提示：業務拓展不及預期，人工成本上升致利潤率下行風險。