5月13日，全球最大的指數公司MSCI明晟發佈半年度指數評估結果，中國小型股指數新增36只股份，其中包括於2018年末登陸港交所的物業管理公司佳兆業美好(2168.HK)，此次變動將於5月29日收市後生效。

當日，資本市場物業板塊也迎來熱捧，多家物業公司股價表現突出，在利好消息刺激下的佳兆業美好更是成為領頭羊，當日收漲8.29%，股價創下上市以來新高。

而從年初至今，物業板塊多數公司也錄得不錯表現，且大幅領先恆生指數，佳兆業美好截至目前年度漲幅則已經達到了58.57%。

在今年資本市場整體表現不樂觀的情況下，物業板塊漲勢喜人，這背後的邏輯已經在此前關於佳兆業美好的業績解讀文章【佳兆業美好(2168.HK)：規模與利潤齊升，享業績與估值雙維增長】中有所闡述，在此不再贅述。

不過從最新行業動態來看，物業股繼續受到熱捧的因素可以重點關注到如下幾點：

1、行業內部併購整合加速，頭部企業長期受益

近期，多家物業公司加快收購步伐，包括藍光嘉寶服務(2606.HK)、中海物業(2669.HK)、新城悦服務(1755.HK)等在內的物管公司均有擴張動作。而這也從側面進一步驗證了伴隨房地產存量時代的到來，物管行業的馬太效應已經開始顯現，恆者恆強之下，優質的物業管理企業將獲得更多的市場份額，在規模效益之下，實現業績的進一步增長。由此對於頭部物管企業而言，也將寓意着更多的機會，並得到資本更多的親賴，由此也可以看到今年物管行業頭部企業的漲勢更為凌厲。

2、物管公司的外拓能力與房地產價值鏈的深度挖掘

當前物管企業主要深耕於住宅領域，隨着行業內各大公司不斷向多元物業拓展，並對房地產價值鏈進行深度挖掘，其也有望進一步打開增量空間。而這其中尤其是在技術層面，藉助大數據、互聯網技術，整合線上線下資源，構建社區閉環價值鏈，同時透過科技智能切入到精細化管理之中，不斷提質增效、優化成本，這也將為物管企業的高質量成長帶來新的想象力。

3、南下資金對物業板塊的助力

板塊熱絡的背後與南下資金的助力不無關係，今年來多家物業公司港股通持股比例呈現快速上升之勢，而這其中3 月份新進入港股通的保利物業(6049.HK)和雅生活服務(3319.HK)最為典型。截止5月12日，保利物業港股通持股量達到3089.5萬股，佔港股總股數20.2%；雅生活服務港股通持股量達到1171.1萬股，佔港股總股數2.7%。而隨着後續包括新城悦服務(1755.HK)、永升生活服務(1995.HK)等多家潛在港股通標的獲納入，資金對整個板塊的增持效應還將持續。

在物業板塊依然有較大機會的情況下，聚焦此次被納入MSCI中國小型股指數的佳兆業美好，公司在板塊內部的估值仍然有較大優勢。截止目前，多數物業股的動態市盈率估值在40倍以上，而佳兆業美好僅為25倍上下，而對標此次同一時間被納入指數的中海物業(2669.HK)動態市盈率為55.6倍、寶龍商業(9909.HK)為44.4倍，佳兆業美好(2168.HK)的估值較之差異明顯，其在行業中也仍然有較大提升空間。

從基本面來看，佳兆業美好盈利水平優質，毛利率在行業水平佔優，成長性表現突出。此前2019年度業績顯示，公司實現收入為12.62億元(人民幣)，較去年同比增加40.9%；股東應占利潤為1.64億元，同比增加203%；每股基本盈利為人民幣1.17元，較2018年增長約134%，可見佳兆業美好保持着較為強勁的增長態勢，成長後勁也在持續釋放之中。而這背後主要則得益於公司不僅背靠母集団的優質資源，同時自身也保持着較強的對外拓展能力。

值得一提的是，今年業績會上，公司管理層給出的指引顯示，2020年佳兆業美好計劃通過收併購方式拓展的面積為1000萬平方米-1500萬平方米，通過市場拓展的達200萬平方米-250萬平方米，來自控股股東的約300萬平方米-350萬平方米左右，這也意味着，公司還將持續保持加速擴張的姿態，成長潛力十分可期。可見，伴隨較低的估值疊加成長加速之下業績快速釋放的預期，佳兆業美好在二級市場的投資機會也將較為樂觀。

而回到此次佳兆業美好被納入MSCI中國小型股指數，這在一定程度上也反映了國際資本市場對公司投資價值、綜合實力及發展前景的認可和信心。其也將驅動更多國際投資者對該公司的關注，這不僅有助於拓展佳兆業美好的投資者基礎，同時也有望帶來可觀的境外增量資金，助推公司股價進一步向上。

值得注意的是，公司目前市值已經逼近50億大關，相信未來也將有機會進入到港股通，得到南下資金的追捧。而在這之前，管理層也將有理由繼續夯實業績，並有動力做好市值管理，為攻克資本市場的另一大關——晉級港股通做好準備。