城中村改造或为稳增长利器

格隆汇 09-11 09:26

本文来自格隆汇专栏：中金研究作者：黄文静张文朗等

近期城中村改造提速加码，潜在空间较大，一城一策，注重创新，模式多元，还可与保租房和保交楼相结合。在市场化拿地与投资超趋势下滑的背景下，城中村改造通过“有形之手”提振投资，适度增加高品质供给、激发合理需求，实现经济性，或以保租房、商业、园区等形式实现长期收益。城中村改造潜在体量比较大，有望成为稳增长的重要抓手。后续中金研究紧密跟踪有关政策演变。

7月22日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》[1]审议通过，城中村改造提速加码。7月28日，《在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议》在京召开[2]，国务院副总理何立峰指出，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造，实行规划和土地统筹，资金综合动态平衡，实行净地出让。随后合肥、郑州、广州、上海等多地表态加快推进城中村改造。

潜在空间大，政策创新，模式多元

本轮城中村改造潜在空间可能比较大，注重一城一策，模式创新，部分城市有望加速。

部分城市更潜在新空间大，加力提速。合肥市政府8月审议了《城中村改造三年攻坚行动实施方案（2023-2025）》，利用三年时间，力争2025年底前完成104个城中村、2.8万户、9万人、790万平方米房屋、2万亩土地的征迁工作[3]。厦门市5月印发了《城中村现代化治理三年行动方案（2023-2025年）》，利用3年时间实现108个行政村治理全覆盖[4]。广州市今年初宣布推进127个城中村改造项目，9月召开城中村改造推进会并成立广州安居集团[5]。上海市4月公布的《城市更新行动方案（2023-2025年）》[6]，至2032年前预计完成62个城中村改造项目。

注重政策创新。以宁波为例，在实践中探索出多种政策创新。1）土地出让金分账管理机制。政府将拆迁资金等前期改造成本实行分账管理，允许在土地出让公吿中单列，起拍价扣除一级做地成本、避免重复征缴税费，确保项目实施主体合理收回前期成本，提高社会资本参与积极性。2）支持低效用地再开发。鼓励通过收购归宗、作价入股或者权益转移等方式，由单一改造主体将周边低效用地一并开发。3）多渠道吸引社会资本。通过设立基金、委托经营、参股投资等方式吸引央企、地方国企、民营企业等社会资本进入，并完善资本退出机制。

模式多元，可与保租房和保交楼相结合。深圳是城中村改造与保租房结合的典范。2023年3月，深圳市住建局印发《城中村保障房规模化品质化改造提升指引》[7]的通知，将城中村改造与“统租房”相结合。改造潜力大，根据深圳市住房建设局披露[8]，2021-2027年全市将累计新增建设筹集保障性住房100万套（间），覆盖约350万-400万人，预计到2035年全市保障性住房覆盖人群将达到约500万人，约占全市常住人口的26%。政企结合，优势互补：城中村统租改造由深圳市政府牵头，联合万科、深圳人才安居集团等房企，共同改造、经营。部分存在城中村保交付问题的城市也可以将未来的改造资金与安置房保交楼相结合。部分出现交付问题的安置房多由于原开发主体企业出现流动性问题，但并非商品房，即便项目资可抵债（有可售商品房），也难以使用保交楼专项借款。本轮新增城中村改造资金或可帮助盘活存量安置房保交付问题。

“有形之手”提振投资

城中村改造或将成为稳投资与增长的药引子与抓手。今年来市场化的房地产开发投资出现下滑，部分民企开发商去杠杆压力较大，而国企开发商在弱景气下加杠杆意愿亦不足，拿地、新开工和投资出现了较大幅度的萎缩。而开发商的去杠杆也制约了居民加杠杆的能力和意愿，新房销售同样出现了收缩。在房价和信贷相互促进下行的金融周期下半场，或需要外生力量，如政府和地方国企主导的投资，以打破市场化投资超趋势下滑的问题。城中村改造或将新增部分供给以实现项目经济性，而在核心区域适度增加有品质商品房供给，可激发合理的新增需求，有助于打平项目收支、吸引社会资金；若改造为保障性租赁住房、商圈或园区，则可以时间换空间，其租金和经营收益亦可吸引长钱参与。

中金研究测算了7个超大、14个特大城市以及14个人口300万以上的大城市的城中村改造空间。中金研究用这35个城市城区人口中自建住房和低价非公租房人口、及其人均居住面积，来计算得到城中村居民总居住面积。假设30%和50%的拆建比例，15年改造完成，根据市场房价和施工成本计算得出拆迁成本和建筑成本，那么平均每年的改造投资体量在0.9-1.5万亿元。考虑到2022年城中村改造投资约为6600亿元，那么年均增量将提振房地产投资的1.7%-6.1%。要注意的是，如果拆建比例与所需年限不同于中金研究的这个假设，那么城中村改造的总体量与年均量都跟中金研究的估算不同。中金研究后续紧密跟踪相关政策的变化。

风险提示：由于城中村改造还处在早期阶段，推进的路径还不甚明确，因此本文涉及的推算可能存在一定偏差，后续可能根据具体落实情况予以调整。