在即将迈向2022年的最后一天，华南城(1668.HK)一则重磅消息引发资本圈热议，12月31日早间，华南城发布配售发行新股及单一最大股东变更公吿。 

公吿称，12月30日，华南城与深圳市特区建设发展集团有限公司签订协议，特区建设发展集团拟以总代价约19.09亿港元全额认购华南城拟发行的33.5亿股股份。此前特区建设发展集团并无拥有任何华南城股份。据了解，本次认购尚需完成商务部门、发改部门、外汇部门等政府机构的审批或备案，经香港联交所对认购股份批准后，双方完成实质交割。认购交割完成后，特区建设发展集团将占华南城经配发及发行认购股份扩大后已发行股本29.28%，成为其主要股东兼单一最大股东。 

特区建设发展集团属深圳国资委下属企业，此番华南城第一大股东将其控制权易主，这也意味着携手国资的华南城将全面迈向发展的新阶段，公司价值内核也将迎来重塑。 

1、审时度势，顺势而为，拥抱国资注入发展新动力

近年来，在疫情阴霾持续笼罩，宏观经济不确定性持续升温的大环境下，各行各业特别是实体经济企业经营面临巨大的挑战。在此背景下，华南城主动破局，通过引入国资股东，借助优势资源，为转型发展打开思路，踏上发展新征程。 

从此次引入的特区建设发展集团来看，其是一家于2011年成立的国有企业，为深圳市国有产业园区开发运营主体之一，承担重大基础设施投资建设任务。其主营业务包括基础设施投资建设运营、产业园区开发建设运营、战略性新兴产业投资、区域经济合作、PPP项目实施等。特区建设发展集团综合实力强大，截止2021年11月，其注册资本达335.09亿元人民币，总资产963.61亿，净资产430.18亿。 

此番入主华南城，特区建设发展集团看重的正是在华南城在顺应政策发展方向支持实体经济上展现的巨大发展潜力。正如公吿所示，特区建设发展集团充分认可华南城支持实体经济可持续发展的业务模式，华南城的主业与政府支持实体经济增长的政策一致。 

作为一家从事大型综合商贸物流交易中心的开发及运营商，华南城在深圳本土起家，布局全国八大城市，公司打造综合物流及交易平台，业务涵盖物流及仓储服务、物业管理、奥特莱斯运营、电子商业服务、会议及展览服务等，公司经营模式与实体经济深度融合，长期深耕行业过程中不断助力实体经济发展。 

回归到此次交易，特区建设发展集团成为华南城大股东，对于华南城长期发展而言意义重大，不论是在企业治理、战略协同、资源共享等多维度都将给公司积极的助力作用。不妨就此进一步探讨。

2、战略协同强化综合竞争优势，打开产业发展新格局

总体来看，此次华南城引入国资背景股东，一方面有助于优化公司的股权架构和治理结构，同时也将带来国企片区综合开发专业优势，为华南城长期战略发展提供全方位的保障与支持。另一方面，与特区建设发展集团的优势资源协同，也将进一步提升公司业务拓展空间，增强和巩固华南城的市场地位与综合竞争实力。 

从此次交易来看，华南城发行认购股份将筹得19.1亿港元，所得款项将用于偿还现有债务和一般公司用途。这意味着，公司的债务压力将得到有效缓解。 

近年来华南城债务问题一直受到市场较大关注，因商业模式在前期商贸城发展上需要较大资金投入，由此带来了一定的重资产属性，这也是公司在资本市场估值承压的重要因素所在。 

从资金层面来看，近年来疫情冲击及流动性收紧，外部再融资环境持续恶化，金融机构信贷资源亦向国企倾斜，在此背景下华南城背靠实力强劲的国企背景股东，有望凭借良好的信用资质获取更多融资机会。实际上在此次交易事项公吿公布当日，公司美元债劵价格大幅走强，一度翻倍，充分反映市场对此次交易带来公司信用基本面提升的良好预期。 

此外，从业务发展层面来看，近年来，华南城积极推进转型升级，其在「重招商、强运营」策略的指引下精准引进符合未来发展趋势的新兴产业和新业态，不断升级重塑商贸生态，实现多业务协同共进。其中，华南城引入的全新第四代万达广场于9月17日在深圳华南城园区盛大开业，人气火爆，公司引入新业态完善产业生态圈，打开新的增长极。 

值得一提的是，在今年7月9日深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿），市场分析人士认为，政策文件的落地对于以华南城为首的商贸物流企业及拥有充沛土储的非住宅类企业也将带来重磅利好。而公司在今年6月发布的年报中亦提及公司已正式启动深圳华南城一期城市更新项目计划，纳入该计划的地块占地面积为43万平方米，预计更新完成后建筑面积超过250万平方米，可以为集团带来超过1000亿元人民币的商业价值。 

此次引入国资背景优质大股东，特区建设发展集团也将在园区专业化开发运营、基础设施智慧化提升、产业资源导入、投融资资源协同等方面发挥积极作用，为华南城新业务拓展和商业化、旧改项目推进等铺路，助力其进一步打造商贸物流产业生态链。借此，公司围绕商贸物流产业发展布局也有望迈向新台阶。 

3、结语

此次透过折价配股引入特区建设发展集团，资本市场反响良好，公吿公布后当日，华南城股价延续此前回暖势头进一步走强，反映市场对此次特区建设发展集团入主华南城动作的认可。 

随着后续双方整合持续深化，协同效应不断显现，华南城业绩有望迎来新的跨越式发展，当下公司估值仍然处在底部区域，随着财务端风险的充分释放，以及优质大股东的加持，公司或已迎来估值修复的窗口期，后续表现不妨拭目以待。