在即將邁向2022年的最後一天，華南城(1668.HK)一則重磅消息引發資本圈熱議，12月31日早間，華南城發佈配售發行新股及單一最大股東變更公吿。 

公吿稱，12月30日，華南城與深圳市特區建設發展集團有限公司簽訂協議，特區建設發展集團擬以總代價約19.09億港元全額認購華南城擬發行的33.5億股股份。此前特區建設發展集團並無擁有任何華南城股份。據瞭解，本次認購尚需完成商務部門、發改部門、外匯部門等政府機構的審批或備案，經香港聯交所對認購股份批准後，雙方完成實質交割。認購交割完成後，特區建設發展集團將佔華南城經配發及發行認購股份擴大後已發行股本29.28%，成為其主要股東兼單一最大股東。 

特區建設發展集團屬深圳國資委下屬企業，此番華南城第一大股東將其控制權易主，這也意味着攜手國資的華南城將全面邁向發展的新階段，公司價值內核也將迎來重塑。 

1、審時度勢，順勢而為，擁抱國資注入發展新動力

近年來，在疫情陰霾持續籠罩，宏觀經濟不確定性持續升温的大環境下，各行各業特別是實體經濟企業經營面臨巨大的挑戰。在此背景下，華南城主動破局，通過引入國資股東，藉助優勢資源，為轉型發展打開思路，踏上發展新徵程。 

從此次引入的特區建設發展集團來看，其是一家於2011年成立的國有企業，為深圳市國有產業園區開發運營主體之一，承擔重大基礎設施投資建設任務。其主營業務包括基礎設施投資建設運營、產業園區開發建設運營、戰略性新興產業投資、區域經濟合作、PPP項目實施等。特區建設發展集團綜合實力強大，截止2021年11月，其註冊資本達335.09億元人民幣，總資產963.61億，淨資產430.18億。 

此番入主華南城，特區建設發展集團看重的正是在華南城在順應政策發展方向支持實體經濟上展現的巨大發展潛力。正如公吿所示，特區建設發展集團充分認可華南城支持實體經濟可持續發展的業務模式，華南城的主業與政府支持實體經濟增長的政策一致。 

作為一家從事大型綜合商貿物流交易中心的開發及運營商，華南城在深圳本土起家，佈局全國八大城市，公司打造綜合物流及交易平台，業務涵蓋物流及倉儲服務、物業管理、奧特萊斯運營、電子商業服務、會議及展覽服務等，公司經營模式與實體經濟深度融合，長期深耕行業過程中不斷助力實體經濟發展。 

迴歸到此次交易，特區建設發展集團成為華南城大股東，對於華南城長期發展而言意義重大，不論是在企業治理、戰略協同、資源共享等多維度都將給公司積極的助力作用。不妨就此進一步探討。

2、戰略協同強化綜合競爭優勢，打開產業發展新格局

總體來看，此次華南城引入國資背景股東，一方面有助於優化公司的股權架構和治理結構，同時也將帶來國企片區綜合開發專業優勢，為華南城長期戰略發展提供全方位的保障與支持。另一方面，與特區建設發展集團的優勢資源協同，也將進一步提升公司業務拓展空間，增強和鞏固華南城的市場地位與綜合競爭實力。 

從此次交易來看，華南城發行認購股份將籌得19.1億港元，所得款項將用於償還現有債務和一般公司用途。這意味着，公司的債務壓力將得到有效緩解。 

近年來華南城債務問題一直受到市場較大關注，因商業模式在前期商貿城發展上需要較大資金投入，由此帶來了一定的重資產屬性，這也是公司在資本市場估值承壓的重要因素所在。 

從資金層面來看，近年來疫情衝擊及流動性收緊，外部再融資環境持續惡化，金融機構信貸資源亦向國企傾斜，在此背景下華南城背靠實力強勁的國企背景股東，有望憑藉良好的信用資質獲取更多融資機會。實際上在此次交易事項公吿公佈當日，公司美元債劵價格大幅走強，一度翻倍，充分反映市場對此次交易帶來公司信用基本面提升的良好預期。 

此外，從業務發展層面來看，近年來，華南城積極推進轉型升級，其在「重招商、強運營」策略的指引下精準引進符合未來發展趨勢的新興產業和新業態，不斷升級重塑商貿生態，實現多業務協同共進。其中，華南城引入的全新第四代萬達廣場於9月17日在深圳華南城園區盛大開業，人氣火爆，公司引入新業態完善產業生態圈，打開新的增長極。 

值得一提的是，在今年7月9日深圳市規劃和自然資源局發佈《關於進一步加大居住用地供應的若干措施》（徵求意見稿），市場分析人士認為，政策文件的落地對於以華南城為首的商貿物流企業及擁有充沛土儲的非住宅類企業也將帶來重磅利好。而公司在今年6月發佈的年報中亦提及公司已正式啟動深圳華南城一期城市更新項目計劃，納入該計劃的地塊佔地面積為43萬平方米，預計更新完成後建築面積超過250萬平方米，可以為集團帶來超過1000億元人民幣的商業價值。 

此次引入國資背景優質大股東，特區建設發展集團也將在園區專業化開發運營、基礎設施智慧化提升、產業資源導入、投融資資源協同等方面發揮積極作用，為華南城新業務拓展和商業化、舊改項目推進等鋪路，助力其進一步打造商貿物流產業生態鏈。藉此，公司圍繞商貿物流產業發展佈局也有望邁向新台階。 

3、結語

此次透過折價配股引入特區建設發展集團，資本市場反響良好，公吿公佈後當日，華南城股價延續此前回暖勢頭進一步走強，反映市場對此次特區建設發展集團入主華南城動作的認可。 

隨着後續雙方整合持續深化，協同效應不斷顯現，華南城業績有望迎來新的跨越式發展，當下公司估值仍然處在底部區域，隨着財務端風險的充分釋放，以及優質大股東的加持，公司或已迎來估值修復的窗口期，後續表現不妨拭目以待。