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《大行报告》摩通料今年本港楼价有望升逾10% 地产股首选新地(00016.HK)
阿思达克 08-17 16:23
香港楼价创新高,摩根大通发表研究报告指,相信上行动力正放缓。该行相信潜在楼市控制措施的忧虑将消除,因月度楼价升幅少于1%,而交投量已于4月见顶;香港楼价升幅落后其他市场;在移民势头下政府避免过度对楼价施压;以及现时缺乏外在动力推动楼价上升。政策未见不确定性下,该行料今年楼价升幅将超过该行原先10%的预测,受惠货币供应增长复苏。在地产股中该行首选新地(00016.HK),受惠于近期开售新盘及庞大土储。 报告表示,该行过去忧虑楼价强劲升幅或招致政府干预以压抑情绪。不过,随著上升势头放缓,在推出新一轮收紧措施前,现时该行料政府将需要更多时间评估私楼市场。 摩通认为,即使中原城市领先指数(CCL)上周创新高,相信楼市气氛不会如以往般被视为过热。每月平均楼价升幅少于1%,历史上,政府视连续两个月每月楼价升幅2%或以上为过热迹象。二手市场交投创六年高,但4月已见顶。该行相信二手市场情绪受控,买家正消化本年至今楼价升幅,而不是恐慌性追价。 报告称,即使香港楼价届历史高位,但去年楼价疫后复苏表现跑输新加坡、伦敦及美国。香港楼市上行受制约,过去18月人口净流出属原因之一。人口净流动须考虑出入境、及学生留学、工人(包括外籍家庭佣工)等。实证证据显示更多香港人移居海外,但因疫情严格隔离措施亦扭曲了正常工人流入,以及留学生出入境等。 报告进一步称,香港楼价未因为出境移民增加而下跌,亦形容如果不是移民潮,楼价将会升得更高。该行相信政府在楼市上审慎,以避免过早「出招」或出手过猛导致楼市转弱。过去12个月香港人口净减少8.7万人,净流出料7.5万人,或可能由于移民之外的原因。摩通称,对人口减少不感忧虑,但相信政府将小心处理楼市,避免由人口减少带来过度波动。事实上,楼价与人口变化的历史关联度颇低,认为楼价转变更多由货币现象所带动。 摩通称,楼市没有过度炒卖。过去18个月没有任何跨境购买活动,亦不见双倍印花税(DSD)或买家印花税(BSD)相关住宅成交显著上升。政策未见不确定性下,报告料楼市将持续复苏,受惠货币供应逐渐增加及本地失业率趋稳定。该行认为,今年楼价有望升逾10%,或成为本地地产股的主要支持。 报告解释,新地本年至今跑输本地地产股同业,相信由于未达成6月底止年度合约销售目标。不过天水围Wetland Seasons Bay第1期快将发售,料项目强劲去化率将成为股价催化剂。
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