機構:華創證券
評級:強推
目標價:7.03 港元
20H1 營收同比+40%,歸母利潤同比+23%、歸母核心利潤同比+44%
2020H1 公司營業收入 171.7 億元,同比+40.1%;歸母淨利潤 22.2 億元,同比+23.1%;歸母核心淨利潤 18.0 億元,同比+44.3%;每股基本收益 0.54 元,同比+18.8%。房地產結算金額 153.4 億元,同比+46.2%;地產結算面積 130 萬平,同比+52.5%;租管費 15.3 億元,同比+10.2%。毛利率、歸母淨利率和歸母核心淨利率分別為 37.1%、12.9%和 10.5%,同比分別-1.7pct、-1.8pct 和+0.3pct;三費費率為 12.5%,同比-1.3pct;投資性房地產公允價值變動 12.1 億元,同比+48.2%;預收賬款 196 億元,同比+4.4%,覆蓋 2019 年地產結算額 0.87 倍。此外,公司中期每股派息 0.12 港元,同比+33.3%。
20E 銷售額 750 億、同比+24%,H1 拿地積極、拿地/銷售面積比 116%
2020H1 公司銷售金額 315 億元,同比+8.0%,其中住宅佔比 82%,長三角佔比 89%;銷售面積 205 萬平,同比+14.8%;銷售均價 1.54 萬元/平,同比-5.9%;2020 年維持銷售目標 750 億元,同比+24%。2020H1 拿地面積 238 萬平,拿地金額 146 億元、權益比例 61%,拿地均價 6,134 元/平;拿地金額中 54%由商業+住宅模式獲取。2020H1 拿地/銷售面積比 116%,拿地/銷售金額比 46%;拿地/銷售均價比 40%,主要由於拿地能級有所提升,包括在寧波、温州、蘇州等城市拿地。截至 2020H1 末,未竣工面積 2,859 萬平,其中銷售型佔比 82%,長三角佔比 73%;平均土地成本 3,201 元/平,佔比 2020H1 銷售均價僅 21%。
商業運營逐步恢復、首單商業併購落地,陳德力加盟助力換擋加速
截至 2020H1 末,公司已開業 45 個商場,GRA343 萬平,出租率 87.1%,2020-21E新開業 11 個和 16 個。公司 7 月單店客流已恢復至 114 萬人,達到同期的 88%,疫情影響逐步減弱。上半年首單商業併購落地,成功收購浙江星匯 60%股權。浙江星匯主打商業街產品,與寶龍商業主打購物中心的產品線形成互補;在管項目 14 個,在管面積 89 萬平,未來將繼續保持在浙江省內輕資產商管公司的優勢地位。公司計劃 2025E 開業 100 個商場、管理 100 個商業街項目,預計陳德力加盟後也將助力公司商業地產業務換擋加速。
財務穩健、淨負債率下降、新增融資成本下行,酒店運營有序恢復
截至 2020H1 末,公司資產負債率 76.3%,同比+0.2pct;淨負債率 79.9%,同比-11.5pct;現金短債比 1.16 倍;新增債務平均融資成本 6.22%,近期發債成本顯著下行 150BP;目前評級 AA+,預計銷售千億後融資成本下降可期。酒店方面,2020H1 收入 2.94 億元,同比-18.9%;入住率恢復至同期 6 成,年內籌備 3 家酒店開業,上半年已開業 2 家。
投資建議:業績大增,迭變前行,維持“強推”評級
寶龍地產在 2016 年開啟了“商業+住宅”協同發展模式。開發業務進入快速增長期,2016-19 年銷售 CAGR 高達 51%。商場業務也進一步加速發展,2019 年末已開業 45 個、在手 78 個商場,計劃 2025 年開業 100 個,並預計陳德力到位後將開啟變革、提質增效。2019 年末公司可售貨值 3,000 億元、覆蓋 2019年銷售達 5 倍,助力公司持續高增。我們預測公司 2020-22 年每股收益分別為1.22、1.53 和 1.87 元,維持目標價 7.03 港元,對應 NAV 折價 55%以及 2020年 PE5.2 倍,維持“強推”評級。
風險提示:新冠肺炎疫情影響超預期、房地產調控政策超預期收緊。