4月24日，中國奧園（3883.HK）宣佈，董事會主席郭梓文於當日增持中國奧園100萬股股份，平均價為每股8.816港元，涉資約882萬港元。增持後，郭梓文主席及郭梓寧總裁的最新共同持股比例為55%。郭梓文主席月內亦購買100萬美元奧園2021年9月到期美元債。

此後，4月27日，奧園健康（3662.HK）宣佈，郭梓文先生，於公開市場購入100萬奧園健康股份，平均購入價為每股7.245港元，涉及購入金額共約724.5萬港元。完成增持後，郭梓文先生於奧園健康的持股比例由約54.58%增持至約54.72%。

中國奧園管理層表示，自2007年上市至今，奧園主席增持及公司回購股票、以及購買債券累計金額逾9億港元。由此可見，公司董事會及管理層對公司業務發展有良好的信心。

繼全年業績公佈後，多家市場機構集中覆蓋中國奧園，並“唱好”。而公司最近“利好”消息頻頻傳出，有望進一步引起市場關注。

1.融資持續發力，財務體現良好抗逆性

據國家統計局數據，2020年3月，各地樓市快速復甦帶動全國新房銷售迴歸正常水平，各項增速降速明顯收窄。整體來看，3月商品房銷售面積報13503萬平方米，銷售金額報12162萬元，同比降幅分別收窄至14.1%和14.6%。受3月銷售表現拉動，一季度全國新房銷售面積同比下降26.3%，降幅比前2月收窄13.6個百分點。

受益於行業需求回暖，中國奧園（3883.HK）合約銷售數據實現快速反彈。4月3日，中國奧園公佈銷售情況，2020年3月，公司實現合約銷售金額72.8億元，環比上升271%，第一季度公司實現累計合約銷售金額143億元，整體反彈速度遠超行業。

為了確保房企資金鍊健康、穩定土地和房地產市場、促進開復工，2月以來，中央加大宏觀金融政策逆週期調節力度，地方政府房地產支持政策也密集出台。

受益於此，中國奧園的融資端實力進一步提升。

國內融資方面，4月16日，中國奧園成功完成新一期的供應鏈ABS發行，金額4.17億元，發行票面利率4.8%。

同日，中國奧園還完成了新一期供應鏈ABN的簿記建檔，金額3.1億元，最終票面利率為4.9%。兩隻產品的票面利率均創中國奧園公開市場融資利率新低，較2019年供應鏈產品平均發行票面利率下降超150個BP。

值得注意的是，在大部分房企外資融資受到全球疫情及金融危機影響，同比下降42.5%的同時，中國奧園境外融資優勢逐漸顯現。

2020年1月，中國奧園成功與恆生銀行、匯豐銀行、南洋商業銀行、東亞銀行、創興銀行、建銀亞洲及廣發銀行澳門分行簽訂2.3億美元三年期境外銀團貸款第一輪，年利率為HIBOR/LIBOR加4.30%。2020年2月，中國奧園成功發行人民幣25.4億元五年期5.5%境內公司債及1.88億美元363天4.8%境外優先票據，雙雙創成本新低。

可見，中國奧園的融資能力受到疫情及全球金融波動影響較小，這主要得益於中國奧園財務實力的不斷提升。

一方面，中國奧園的債務結構長期保持健康。截至2019年，公司總貸款957.6億元，其中短期借貸佔比為43.7%。

另一方面，中國奧園長期注重企業信用，償債能力較強，現金流風險較低。截至2019年12月31日，短期借貸約人民幣418.7億元，上半年到期154.9億元，而總現金約人民幣681億元，足夠覆蓋約短期借貸。中國奧園現金短債比為1.6倍，財務實力優於同行。

進入 2020年，中國奧園在一季度已償還及續期約人民幣96億元的短期借貸，進一步減輕短期債務壓力，短期借貸佔比降至33%。

與此同時，中國奧園的財務實力獲得了市場評級機構的一致好評，併為公司融資端形成支撐。2016至2019年，先後獲惠譽（BB-）、標普（B+）及穆迪（B1）三 大國際評級機構一致調升企業信貸評級，展望“正面”；2019年獲聯合國際給予“BB+”的國際長期發行人評級，展望“穩定” 。 2019年5月獲聯合信用調升至中國最高信用級別“AAA”。

這意味着，中國奧園其穩健的經營水平、良好的資產質量和優質的企業信譽受到了市場的廣泛認可。

2.逆勢充實資產質量，內在價值釋放加速

剛剛過去的2019年，房地產的集中度提升顯著放緩，而洗牌帶來的可併購機會也變得稀少。主要原因在於，房地產調控常態化，房企增速放緩，市場趨於平穩。但是2020年的短期風險重新推動了行業的洗牌和集中度提升，其關鍵便在於財務端。

同行銷售都受到抑制的情況下，融資實力出眾的企業獲得優勢。在“融資-土儲-產品-銷售”的價值推導下，可預見2020年，土地市場集中度進一步提升，同時併購市場有望回暖。

在這一趨勢下，中國奧園積極為公司長期發展奠定良好基礎。

4月7日，中國奧園發佈公告稱，將以約人民幣11.6億元的總代價，收購京漢股份29.99%股份。這次收購完成後，京漢股份將成為中國奧園的子公司。

資料顯示，京漢股份擁有已確權的總可售建築面積約123.7萬平方米，持有的18個項目中很多位於國內核心城市。收購完成後，中國奧園在一二線城市的土儲將大幅增加，核心主業的競爭力持續加強。

通過收併購獲得優質且“便宜”的土儲是中國奧園一直以來的獨特優勢。截至2019年年底，公司自上市以來新增的土地儲備中，按建築面積通過收併購方式取得的項目佔68%，招拍掛佔29%，城市更新及其他佔3%。

克而瑞數據顯示，2020年一季度，中國奧園新增土儲貨值198.3億元，同比增長2.43倍。新增土儲規模在行業中的排名一舉躍升至TOP21。

從2017至2019年完成“佈局—聚焦—深耕”三步曲後，中國奧園由區域性房企成長為全國性規模房企。從總土儲上看，截至2019年，公司總土地儲備（包含城市更新）已達到4503萬平米。

在公司的資產質量快速擴充的同時，中國奧園也開啟一輪降本增效的內部改革。

管理層表示，2020年，中國奧園將以區域公司為據點持續深耕所在城市羣，進一步提升一二線重點城市佔比，更多城市進入當地銷售TOP10/TOP20，實現30個區域公司每家完成年銷售50億或以上。

2020年初開始，中國奧園的地產集團、商業地產集團相繼對下屬城市公司進行分類分級管理和區域化整合。將體量較大的城市公司升格為區域公司，並整合同區域內體量較小的城市公司。據瞭解，近40個公司參與了此次整合，力度極大。

通過組織架構全面迭代，公司實現“加強集團直管力度”的策略，成本、產品客研、營銷、品牌、採購等多個專業端口的相應調整已經落地。

從內部提升公司經營能力，最終能夠加速中國奧園內在價值的釋放。而這一轉變，也為公司引來了資本市場各大機構的持續關注。

結尾：機構集中關注，估值存在潛在提升空間

2019年奧園股價累積升幅約1.6倍，為表現最好的內房股之一，並獲納入MSCI 中國指數、恆生綜合大中型股指數、滬深港股通名單及大灣區指數。

而在公司公佈2019年年報之後，越來越多市場機構對中國奧園進行覆蓋並給出一致“好評”。

根據WIND數據顯示，目前已有國泰君安（香港）、CIMB、中金、AMTD、摩根、克而瑞證券扽等機構對公司進行覆蓋，其中評級展望都為買入或增持。對於奧園目標價的評估方面，機構一致性目標價區間為13-15港元每股，距離目前8.8港元每股的股價仍有較大的潛在空間。

從財務狀況、資金成本、內部管理能力看，有充分理由相信中國奧園的未來可期，價值釋放存在較大機遇。