距離上次六部委喊話已經近半個月之久,但樓市並沒有明顯好轉。很多人認為樓市救不動了,其實不是救不動了,可能是買不動了......
以深圳來説,疫情自2月初開始,斷斷續續影響了兩個月,雖然現在的疫情已經得到基本控制,但封城的7天,深圳也付出了巨大的代價。以2021年全年3萬億的GDP計算,封城7天,深圳損失近600億。
雖然這樣的計算不一定可靠,但可以肯定深圳承受了很大的經濟損失。所以,最近有消息傳出,深圳體制內的公務員以及教師都將要被降薪......
降薪對於樓市的影響,直接削弱了購買力,原本預算是1000萬的房子,正常首付300萬,貸款700萬,月供約3.7萬,尚且還能接受。但現在降薪了,月供還款能力變差,壓力也隨之加大。
買房人要麼延遲購房計劃,進入觀望;要麼降低預算去買房,但很可能達不到之前的預期,原來預算是1000萬,現在只能考慮700-800萬,700萬與1000萬,兩個房子差了一個等級。
事實上,再放大一點來看,降薪不侷限於公務員及教師羣體,以高薪聚集地的互聯網大廠也呈現縮減趨勢,有數據報吿顯示,互聯網企業的薪資水平較過去明顯收縮,平均薪酬增速只有7.6%,處於行業墊底水平。
從2021年開始,互聯網大廠騰訊、阿里就傳出裁員、降薪;比如杭州,過去受阿里的帶動,投資客重倉扎堆,瘋狂程度碾壓深圳,如今阿里隕落,加上樓市退潮,杭州的法拍房數量目前已經超過5萬套,高居全國第一。
説明越來越多的炒房客,以及高槓杆買家頂不住了。
現在行業收縮是趨勢,最近某些互聯網巨頭也被曝出大幅裁員,在這波裁員中,包括了不少應屆畢業生和實習生。
所以奉勸諸位,買房一定要量力而行,盲目地加槓桿只會讓你的路越走越窄,最後不得不虧本賣房,或者被法拍。
受降薪裁員的影響是一方面,個人認為,政策在執行中也產生了偏差。
就拿房企融資來説,政策面上是呼籲支持,但銀行是擔心壞賬的,優質的房企可以從銀行拿到更多的錢,而負面纏身的房企,銀行會審慎評估,實際拿到的錢不會多。
這就是造成了真正需要救的房企得不到及時輸血,而不需要救的優質房企得到了大部分資源的傾注。
所以現在的局面是,很多房企還是舉步維艱,暴雷,債務逾期,房子爛尾等,這些風險都是真實存在的,大家想象的春天還遠沒有到來。
另外,地方政府不斷出台政策以挽救市場,但有的政策真的是迷之操作,就拿哈爾濱來説,廢止3年限售政策,這種看起來很猛的舉措,實則是假放鬆。
限售是鎖週期,對於自住羣體來説,3年限售期基本無影響,剛需平均換房的週期是6-7年;對於投資客來説影響也有限,投資客都清楚,房產投資本身就是買入後,耐心持有,等待時間發酵的過程。
3年限售期本身就不長,重要的是這個地方有沒有價值,以及成長性空間,如果有,別説3年了,5年限售都會有大批人衝進去。
哈爾濱一直沒限購過,至今都無限購的城市,樓市價值可想而知;而此次取消3年限售,個人認為,不僅帶不動樓市,甚至會加速投資客拋售。
救市的本質,是救企業,救購買力。
沒有購買力的需求,只是空需求,樓市不能真正被激活,也帶不動房價的上漲。
當然,很多人説,可以利用金融手段,利用槓桿,不可否認,這可以助推房價,但這種強行利用槓桿的操作,越來越需要謹慎。
過去房價上漲可以隨着經濟的快速增長被熨平,而一旦經濟失速,房價仍持續飆升,泡沫越吹越大,如果不加以控制,後果不堪設想。
所以從某種程度上來講,現在的樓市調控,將房價按住,是在築底泡沫,也是當下之需。
另外,從個人來講,樓市上行週期,加槓桿是看不出問題的,但一旦面臨樓市下行,經濟面臨困境,企業優化人員、降薪等出現,首先覆滅的就是高槓杆買家。
所以房價跑得太快,就必須停下來歇一歇了,讓工資增長、經濟發展儘可能地符合當下房價水平。
當下亟需的是穩住企業,穩住購買力,讓購買力迴歸,本質上也是在穩樓市。