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現在時點投資地產股,重點關注兩個細分賽道!
格隆匯 03-29 19:56

政策調控趨嚴,三道紅線之後市場對地產股的分歧越來越大但投資人對商業地產和物業兩個細分子領域認可度越來越高,年內華潤置地漲幅30%,新城控股漲幅接近40%,碧桂園服務漲幅接近60%。從板塊的股價走勢和估值溢價來看,他們的商業模式也的確體現出了競爭優勢,形成了自身差異化的特點。

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傳統房企正在轉型

總體來説,房企的模式可以分為幾種類型:一是走的高週轉模式的碧桂園,新城控股,龍湖集團;二是拿地獨特型的地產商,比如華潤置地,招商蛇口,中國海外發展。

在 2011-2014 年間,全國宏觀調控力度加大,限價限購限貸政策陸續出台,壓縮房企利潤空間,在這個階段房企主要通過高週轉來維持增長,但是由於利潤率大幅下行,行業 ROE 持續下降。2014 年中央出台一系列政策刺激房地產市場消費,調控重點轉向保增長、擴內需、去庫存。之後市場迅速回暖,房企利潤率出現拐點,加上槓杆水平顯著提高,共同驅動行業 ROE上升。

在行業下行階段,獨特拿地型的房企展示出了一定的競爭優勢。在過去市場上行階段,房地產行業以規模為導向,房企通過“槓桿拿地+高週轉”的方式實現快速擴張,高週轉型房企的 ROE整體高於獨特拿地型企業。

隨着房價上漲趨於緩和,重點城市嚴格限價的政策出台;房企新項目的利潤率水平小於過往項目。同時房地產也迎來了量不增價格不漲反跌的階段,房企的週轉率很難提升。同時加上融資政策收緊,降槓桿也是主基調,特殊的拿地方式將會越來越明顯。

特殊的拿地方式雖然有一定競爭優勢,但持續性較差。因此有少數房企開始涉足商業購物中心,酒店等投資性物業領域,業務也逐步走向多元化;最為典型的就是國內幾家做商業地產的龍頭公司:華潤置地,龍湖集團,新城控股。

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三家商業地產龍頭

以運營萬象匯,萬象天地為主的華潤,被當作是城市地標的商業中心龍湖天街,以及下沉到三四線城市,由新城系運營的吾悦廣場。除了香港商業地產股以外,國內真正有意思的商業地產公司並不多,A股有新城控股,香港內房股有華潤置地和龍湖集團。

商業地產開發模式有意思的地方在於:在拿地的時候地產商選擇商住用途地塊,可以降低土地成本。同時在項目建設初期,公司可以銷售部分住宅拿到回款,之後用於商業綜合體的建設,改善住宅周邊的配套設施;促進了銷售,住宅銷售也是量價齊升。

另一方面,商業中心運營起來之後,就是地產商的自持物業,形成了永續經營的商業中心,商業模式也遠遠好過傳統的住宅開發。後面商場租金還能每年上漲,自持的不動產也在升值。

首先就是華潤置地,旗下有61個購物中心,19個寫字樓,19家長租公寓。公司的投資物業客流,租金等業績指標快速恢復,2020H1租金收入50億元,佔比11%。從2004年第一座萬象城在深圳開業以來,公司就持續拓展商業版圖。目前公司旗下已經有62個購物中心開業,其中42個是自持項目,20個輕資產項目。購物中心的綜合實力如何?

體現在數據上就是零售額。2019 年實現零售額人民幣646 億元,同比增長37%,同店增長18%。2017-19 年複合增長率34%,2020 年上半年受疫情影響同比下降7.9%。商業物業目前雖然佔比不是很高,但隨着租金收入繼續上漲,營收佔比越來越重,對整體營收貢獻還是挺大的。

其次就是龍湖集團,2020年營收增速22%,淨利潤增速22%,超市場預期。即使公司的物業管理和租金收入加起來也只佔整體營收的7%,但依舊保持兩位數的高增長。

雖然公司租金收入體量2020全年只有58億元,沒有華潤那麼大。要是算是長租公寓收入18億元,差距也就沒有那麼大了。在去年疫情的影響下還新開了10座商場,物業管理和服務板塊,以及租金收入的高速增長也是公司整體營收維持高增長的原因之一。

最後是新城控股,深耕三四次城市商圈的商業地產龍頭。公司的業績增速也很誇張,營收增速69.5%,歸母淨利潤增速20.6%。2020年新城商業板塊收入57億元,維持39%增速,和龍湖的租金收入相差不大。

2020年商業地產開業個數100座,當年新增38座,公司計劃2021年繼續新開30座吾悦廣場,商業板塊營收有望突破85億元,同比增長50%。同時新城計劃2021年竣工面積同比增長40%,對標華潤,龍湖10倍估值;公司5倍估值更具吸引力。

像新城明年能達到40%的竣工面積增速,2021年物業子公司新城悦服務的業績也不會差。地產公司有業績,那麼物業股就會有估值和業績雙擊的機會,這也是當前市場存在的共識。

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看好龍頭房企的物業子公司

一、碧桂園服務

萬科物業還沒上市,碧桂園物業現在是港,A股裏面絕對的行業龍頭。公司不僅背靠國內排名第一的地產商碧桂園,而且業務從住宅類領域逐漸過渡到公共物業和城市環衞服務等方面,慢慢走向多元化,降低了房地產行業的週期性影響。當前公司的合同管理面積高達7.46億平米,項目儲備充沛。

碧桂園物業的優勢在於雖然不是國企,但也具有市場化的競爭能力。公司的毛利率超過40%,淨利潤率高達20%,比其他物業公司都高,這是它盈利能力強的表現。2021年估值45倍,2022年31倍,收購藍光嘉寶之後每年會給公司貢獻18%左右的增速,估值更加便宜,確定性比較高。

二、保利物業

保利物業國企背景的物業公司,住宅類物業和機構類市場都有佈局,業務結構更加全面化和全國化。疫情導致2020上半年公司業績增速放緩,淨利潤同比增長27.4%。但2019年公司業績保持高增長,營收59.7億元,同比增長41.1%;歸母淨利潤4.9億元,同比增長49.3%。

雖然整體性業績增速放緩,主要還是受到關聯方的竣工交付影響,但是公共物業的在管面積卻出現了60%的增長。公司的業績只是短暫性不及預期,2021年來看,估值只有25X PE,2022年21倍,估值已經比較便宜了。

傳統地產開發商短期看,估值很難提升,在房住不炒的長期背景下,一二線城市限房價競地價的現象將會長期存在,多數地產商也會面臨利潤率和增速下滑的困境。而商業地產卻不受限於房地產週期和政策調控,也會拔高房企的整體估值。同時房企交付竣工面積增速可以維持20%-30%,長期看主流房企物業子公司業績兑現帶來的估值拔高。

格隆匯聲明:文中觀點均來自原作者,不代表格隆匯觀點及立場。特別提醒,投資決策需建立在獨立思考之上,本文內容僅供參考,不作為實際操作建議,交易風險自擔

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