機構：光大證券

評級：買入

目標價：20.31港元

◆19年營收+72.5%，歸母淨利潤+85.3%

公司發佈19年業績，營收20.24億元同比+72.5%，歸母淨利潤2.82億元同比+85.3%。其中基礎物管、業主增值、非業主增值、智慧園區（原專業服務）收入分別佔比42%、9%、32%、17%。整體毛利率提升0.2pc至29.6%。

◆收入拆分：基礎服務營收增速平穩，增值服務營收放量

基礎物管營收增速16%，整體增速與18年在管面積增速（18.2%）相符，主要是由於樓盤年底集中交付，導致新增加在管面積基本貢獻在下一年。19年在管面積+40%至6015萬平米，為20年基礎服務高增速打下基礎。全年增速較19H1（18.5%）下降2.5pc，主要原因在於19H1終止面積115萬平米，導致下半年增速略放緩。

業主增值服務營收增速268%，主要原因在於資產管理和拎包入住業務放量。業主增值服務體系進一步優化，主要包括新橙居（泛裝修）、橙享家（資產管理：車位代銷、物業租售）、新悦薈（公共資源管理）、新橙社（線上銷售），分別佔比45.3%、34.6%、13.3%、6.9%。

非業主增值服務營收增速118%，案場、驗房、諮詢佔比分別為77%、11%、12%。主要原因在於開發商需求增加，其中來自第三方的收入佔比5.8%。原專業服務升級為智慧園區服務，營收增速263%，主要在於智慧工程施工能力從住宅項目拓展至大型智慧商場。年內完成14個大型智慧商場項目，21個停車場項目。

◆資源稟賦：新盤佔比再提升，區域佈局更均衡

新盤佔比：交付5年內新項目面積佔比提升13.3pc至60.6%。主要與新城控股持續交付以及公司拓展策略有關。2019年新增在管面積中，新城系+1232萬平米，第三方+617萬平米（84.7%為19年新交付）。區域佈局：環渤海、中西部、珠三角等地區佔比提升，全國佈局更加均衡。

◆業務經營：資源優化帶動毛利率提升，單户ARPU大幅提升

資源優化疊加管理提升，帶動基礎服務毛利率提升0.7pc至28.5%。由於優化供應鏈管理、加大催收力度，經營性淨現金流5.4億，同比+193%，經營性現金流佔淨利潤180%，同比+68%。業主增值服務方面，由於業主增值服務放量，單户ARPU達到293元，同比+162%。此外，公司智慧園區業務範圍從住宅拓展至商場，收購上海數淵，進軍停車場管理及智慧家居業務。

◆業務拓展：合約覆蓋度維持高位，持續拓展能力圈

基礎服務方面，合約面積超1.5億平米，覆蓋在管面積2.54倍。與4家公司確認合作關係，鎖定超800萬平米儲合約面積。增值服務方面，新橙居、橙享家、新悦薈、新橙社服務體系搭建完成，新悦薈業務在疫情期間為業主提供送菜上門服務，取得初步成效。下一步公司將加大試點力度，社區增值服務增長潛力仍較大。此外，疫情期間社區科技應用加速滲透，人臉識別、智能門禁等需求加速落地，未來公司智慧園區業務仍將保持較高增速。

◆上調目標價至20.31港元，維持“買入”評級

鑑於公司業主增值服務完成體系搭建，及智慧園區業務拓展能力圈，我們上調20-21年預測EPS至0.51、0.73元，引入22年預測EPS為0.98元。鑑於行業成長性較強，市場普遍關注公司在未來1-2年的成長，故選用2021年估值。可比公司2021年平均預測PE為25倍，我們給予2021年25倍PE，上調目標價至20.31港元，維持“買入”評級。

◆風險提示

人工成本快速上升風險；增值服務拓展不確定性風險；關聯方依賴風險；外包質量風險。