隨着新的一年到來，過去一年各行各業取得的成績和變化也開始完整的呈現。在一眾行業中，房地產行業無疑仍然牽動眾多市場投資人的心。而在其間，代建領域顯然成為了具有看點的方向，也被資本市場予以更多的厚望。

那麼整個代建市場究竟有哪些變化，作為行業公認的模範生綠城管理又表現如何？

1、行業景象年度回眸，“老大哥”風采依舊

過去一年論及代建行業的變化，有如下幾個方面值得關注。

其一，規模保持高位，行業開始降速。

根據中指研究院報吿，2024年，初步統計，代建企業代建項目新簽約規劃建築面積預計為1.65億平方米，較2023年下降4.7%，首次出現下降，但規模仍然保持在高位。

數據範圍説明：房地產代建是由有開發需求的委託方發起，由擁有開發能力和建設經驗的受託方進行部分或全程參與融資、設計、開發、管理及服務，最終實現共贏的一種商業模式。數據以實際簽約數據為準，不包含：（1）各類框架協議、戰略協議等產生的代建規模；（2）各類城市微更新、房屋微改造規模；（3）純諮詢類項目規模；（4）股權式代建中股權佔比高於10%的項目規模；（5）由集團委託子公司或自有平台的代建項目規模。同時，根據比例剔除部分當年解約項目規模。

（來源：CREIS 中指數據）

與此同時，中指研究院發佈的《2024年中國房地產代建企業排行榜》顯示，2024年，28家典型代建企業代建新增規劃建築面積同比增長7.7%，這一增長速度相較於2018年至2023年的全國代建行業年平均增長速度均有所下滑。

很顯然，代建行業在經歷了前幾年的高速增長後，開始進入一個更為成熟和穩定的階段，市場的競爭也日益激烈。

儘管行業增速有所下滑，但不可否認，整個代建市場仍然具有較大的發展空間。根據中指研究院預計，代建市場規模行業佔比將以年均21.3%的速度高速增長，預計2025年代建行業滲透率達到12.5%。相比之下，歐美國家成熟代建市場的行業滲透率達到20-30%，差距仍然明顯。

其二，房企蜂擁湧入，市場競爭加劇。

在房地產行業深度調整的背景下，近年來代建行業吸引了大量房企的參與，市場競爭愈發激烈。

根據克而瑞的監測數據，截至2024年9月，已有超百家房企涉足代建或承接相關業務。具體而言，在2024年上半年銷售額排名前50的房企中，有46家已佈局代建業務；而在銷售額百強房企中，進軍代建領域的企業佔比高達約80%。

很顯然，代建行業已經從一個相對小眾的領域，迅速發展成為一個競爭激烈的紅海市場。究其根本來看，核心也在於房地產行業在經歷了多年的高速增長後，面臨着市場飽和、政策調控和經濟環境變化等多方面的挑戰。代建業務得益於其輕資產、低風險、高回報的特點，成為眾多房企轉型的首選。而在這一趨勢下，也持續帶動着行業的“升温”擴容。

其三，市場集中度不斷提升。

行業持續規模提升的同時，代建市場的集中度也在迎來提升，這一現象不僅體現在市場份額的集中，還體現在企業間的分化發展。

透過整個市場近年來的情況也可以看到，具備領先優勢的代建企業藉助其強大的資金優勢和背景資源，通過併購重組實現規模化擴張，保證行業領先地位。而中小代建企業近年來則受困於資金壓力、市場競爭加劇等，逐步被市場淘汰或吞併，這種趨勢使得行業內的資源進一步向優勢企業集中。

CRIC數據顯示，過去一年，行業新拓面積TOP3企業拓展面積總計6807萬平方米，佔30強企業比重達33%。而TOP20企業新拓面積佔30強比重高達92%。

（來源：CRIC）

另外根據億翰智庫統計，截至2024年底，在代建行業市場份額分佈中，排名前10的企業佔據了58%的份額，而其餘近百家企業則共同瓜分了剩餘的42%的市場份額。由此來看，行業集中度的提升仍然還有較大的空間。

在上述行業趨勢演變下，過去一年，作為行業先行者的綠城管理則繼續交出了一份不錯的年度成績單。

公司依然保持了其在代建行業的領先地位，並且增速表現穩健。

根據中指院CREIS發佈的《2024年中國房地產企業代建排行榜》，綠城管理以3649萬平方米的新簽約規劃建築面積穩居行業榜首。

（來源：中指研究院）

與此同時，根據公司公佈的2024年業務更新公吿。去年綠城管理新拓代建項目的合約總建築面積同比增長約3.4%，新拓代建項目代建費預估達93.2億元人民幣。

此外，數據還顯示，在2024年綠城管理完成了118個代建項目交付，交付面積達1656萬平方米，覆蓋8萬多户居民；與此同時，政府代建累計交付6390萬平方米，累計為42.8萬户原住民改善居住環境。

透過上面的數據，不難看到，作為行業“老大哥”的綠城管理不僅在規模上領先，更在質量和效益上表現出色，可謂風采依舊。

2、踏浪前行風正勁，誰主沉浮？

毫無疑問，整個代建行業仍然處在風口之上，受益政策的支持、市場需求的旺盛，行業擴容潛力巨大。

政策視角來看，近年來，政府大力推動保障性租賃住房建設和城市更新，多地出台代建管理辦法，為代建行業提供了廣闊市場空間和制度保障。

市場需求來看，除了政府代建需求穩定增長，商業代建和資本代建的需求潛力同樣不容小覷。同時過去代建項目主要以住宅為主，如今項目類型也開始逐漸豐富，代建模式亦愈發多樣，為行業發展帶來了巨大的想象空間。

數據範圍説明：以企業實際簽約的代建項目為口徑。

（來源：億翰智庫）

由此來看，綠城管理在這一行業風口之上仍然有機會持續領跑。

一方面，公司佔據了行業領先地位，伴隨市場集中度的提升，有望持續實現強者恒強。

數據顯示，過去的2024年，在行業整體承壓的背景下，綠城管理實現合約銷售額達1050億元，合約建築總面積1.25億平方米，在建面積5400萬平方米，市佔率連續九年超20%，行業龍頭地位可謂持續鞏固。

另一方面，綠城管理有着深厚的行業積累，競爭力突出。

具體則可以從如下幾個層面來思考：

其一，產品力塑造能力強，市場覆蓋面廣而精。

代建行業競爭的本質在於產品力和成本管控的平衡，核心是提供具有性價比的產品。作為行業長期深耕者，綠城管理高度注重產品力的打造，形成了多個產品體系，其開發的項目更是獲得業界的諸多榮譽。

如其綠城·武漢桂湖雲翠、邗城·揚州柳岸曉風、交投綠城·奉化望山澄廬三項作品，此前就分別獲評“2024年全國十大優秀代建項目”、“2024全國十大優質精選作品”、“2024全國十大高端臻選作品”大獎；而包括上述項目外，還有德達綠城·德州瑧月蘭庭、綠城·平陽曉風和月、綠城·慈溪曉風印翠，也均入選“2024全國優居100項目”。可以説，這些都是市場公認的“好房子”，顯示出綠城管理能夠更加全面的滿足委託方的多維訴求。

（來源：公司資料）

值得一提的是，2024年，綠城管理還升級發佈確幸社區產品體系2.0、確幸工坊2.0體系等，當年確幸工坊2.0落地全國逾30個項目，以功能實用、高品質工藝為導向提升產品能力。

以全維實景示範區為例，2024年綠城管理全新升級全維實景示範區2.0，更加註重以人為本，以客户需求為基，將功能實用、微創新和高品質工藝作為產品導向，鏈接工地開放現場，並融入確幸工坊2.0體系全面展示。2024年開放59個全維實景示範區，在前期設計速率、示範區整體展示效果、展示面積、營造速率等方面大升維。

作為代建行業的領軍企業，可以説綠城管理始終以人為本，以客户需求為基，持續精進自身產品力，踐行綠城“好房子”標準。產品系統堅持以B端及C端客户滿意度為目標，聚焦經營兑現能力，強化產品提速提效，做大做強供應鏈，夯實產品力底盤。

與此同時，綠城管理的代建項目業已佈局中國30個省、直轄市及自治區的130餘座主要城市，市場覆蓋面廣而精。這種廣泛的市場佈局，使其能夠深入瞭解不同地區客户的需求和市場特點，進一步優化產品設計和服務，提升產品力，從而在各地市場中樹立良好的口碑，吸引更多客户，形成良性循環，以此不斷鞏固其市場地位和影響力。

其二，品牌優勢與客户信任積澱深厚。

綠城管理憑藉其高品質的服務和良好的品牌聲譽，贏得了客户的高度信任。

就在2024中國房地產品牌價值研究成果發佈會上，綠城管理還相繼獲得“2024中國房地產代建領先品牌”、“2024中國房地產政府代建領先品牌”等殊榮，顯示出其受到業界的認可。

值得一提的是，作為綠城中國輕資產板塊業務中專門從事代建業務的板塊，綠城管理與綠城品牌一脈相承，綠城作為高品質品牌的代表，其品牌影響力在業界有目共睹，這一定程度也能夠讓綠城管理為委託方實現品牌賦能，進而能夠給委託方項目帶來更高品牌溢價機會和商業價值回報。基於此，這也有助於其持續獲得客户的青睞，收穫更多的業務機會。

其三，綜合運營實力突出。

通過十餘年的代建服務經驗的積累，綠城管理構築了強大的綜合運營實力，形成了強大的產業鏈體系，並不斷強化多元業務解題能力。這一點充分體現在其對行業的賦能上。

可以看到近年來綠城管理先後對外發布服務C端業主的“M確幸社區”及服務B端客户的“M登山模型”，以及在行業首發《綠城管理集採發展白皮書》及《綠城管理公建能力白皮書》，助力B端委託方經營訴求的兑現，提升整體的認可度及滿意度。這些成果不僅展示了綠城管理在代建領域的深厚積累，也為整個行業提供了寶貴的參考和借鑑。

以其打造的“M登山模型”為例，該模型將代建服務細化為6大步驟和23個關鍵觸點，實現了服務的標準化、體系化、流程化。這種系統化的方法顯著提升了公司運營效率和人均效能，確保了項目經營過程的可控性和經營結果的實現，有效提高了委託方的滿意度。

同時，綠城管理在2024年對內也持續進行“改革、改變、改進”，聚焦組織變革，提升組織能力建設，強化團隊戰鬥力。公司穩經營、優管理，重塑競爭優勢，堅守行業領先地位，值得一提的是，綠城管理已連續八年蟬聯“中國房地產代建運營引領企業”第一名，過去一年更是榮獲30餘項行業TOP1榮譽，展現了業界對其綜合運營實力的高度肯定。

（來源：公司資料）

由上也不難看到，在長期的探索和耕耘中，綠城管理已經構建了差異化競爭優勢，而這也保障了其能夠在激烈的市場競爭中持續站穩腳跟。

3、資本市場啟新顏，後市價值看點幾何？

站在當下來看，新的一年中國資產牛市預期的潛力正愈發清晰，在各大重磅政策的有力提振下，資金正大舉做多中國資產，市場活力被顯著激發。

而就在近期，高盛、摩根大通等知名投資機構紛紛發佈研報，上調中國資產評級，看好2025年中國資本市場。外資機構普遍認為，2025年企業盈利復甦將為中國市場的上行提供支撐，增量資金有望持續湧入。

在此背景下，尋找市場的確定性與預期差中，代建行業的潛力也變得頗為樂觀。

一方面，代建行業的逆週期增長過去已經受到了市場的認可，因此優秀的代建企業有望在順週期中進一步放大基本面優勢和市場潛力。

過去傳統的重資產開發模式儘管在行業上升期間收穫頗豐，但在應對行業週期性風險方面呈現出明顯的缺陷，而代建模式下，通過品牌和管理的輸出，一定程度降低了房地產市場週期性波動帶來的系統風險，具有一定的穿越週期的能力。這在當下不確定性持續升温的大環境下，顯得難能可貴。因此，這也將有助於其在資本市場獲得更多的溢價機會，同時考慮行業外部環境的向好預期，也將令其在資本市場的表現更具估值彈性。

另一方面，綠城管理作為行業頭部企業同時，也是“中國代建第一股”，在市場具有高辨識度，其稀缺性優勢也將讓其更加具備看點和吸引力。

再者，伴隨當前宏觀環境的向好，行業的企穩復甦，有利於公司長期穩健的發展，同時公司過往具有良好的經營性現金流和高於地產行業的派息能力、高管多次增持展現對公司長期發展的信心，也將更有助於其獲得市場資金的青睞。

4、結語

總的來看，在當前房地產市場的波動環境中，代建行業的潛力持續受到市場的關注。在此背景下，綠城管理展現出了其業務模式的韌性和管理層的戰略眼光，公司不斷構築差異化的優勢，贏得客户信賴，控制經營風險，綜合競爭力表現突出。

不難預期，未來在行業持續的空間擴容中，綠城管理還將不斷收穫成長機遇，並在資本市場迎來更好的表現。