最近，有相關專家提到，國內房地產行業已經接近谷底，而之後還將有個爬行階段，即“L”型。
以這一視角來看，儘管整個行業後續的階段似乎在增長上“並不輕鬆”，但整體會保持相對平穩健康發展。而相較於此前，整個行業如今已經迎來了風險出清的新階段。伴隨這一個過程，行業分化帶來的新格局下，那些擁有良好經營能力的房企也將在行業的新整合中收穫更多的市場機會。
留意到近期交出中期成績單的中國海外發展，公司表現繼續呈現穩紮穩打，那麼這背後究竟有何優勢所在，如何看待其後續的成長機會？
1、財報亮點透視：聚焦穩健經營，持續夯實資產負債表
上半年，中國海外發展的這份成績單並未讓市場失望。
財報公佈後，多家券商給予公司積極的評級，反映了市場對公司未來發展前景的信心。
（資料來源：wind）
半年報顯示，中國海外發展實現營收869.4億元人民幣，實現股東核心淨利潤106.4億元，核心淨利潤率12.2%，繼續保持行業領先水平。
從行業情況來看，中國海外發展是為數不多保持盈利能力和盈利質量穩健的規模房企之一。
同時公司的利潤還具有相當的可預見性和確定性。
一方面從結轉視角來看，隨着前期大量的合同銷售結轉入賬，為公司未來的利潤提供了堅實的基礎。
截至上半年，集團系列公司已售未結轉金額2541億元，較2023年末增長7.1%，已售未結轉金額可覆蓋23年營收1.25倍。
另一方面，從最新銷售情況來看，持續呈現的穩健銷售姿態，特別是在行業中領先的復甦勢頭，也將為中國海外發展兑現後續的業績增長提供了支撐。
上半年，公司在銷售方面展現出了強勁的逆市增長能力，其銷售業績不僅跑贏了行業Top10，而且在核心城市的市場佔有率更是保持領先。
財報顯示，上半年公司已經達成合約銷售金額1484億元，全口徑銷售額行業排名第二，權益口徑銷售行業排名第一，持續跑贏行業，而後續隨着下半年行業繼續復甦，業績潛力仍然值得期待。
此外，從此前公司8月6日公佈的數據來看，中國海外系列公司於2024年7月的合約物業銷售金額約131.92億元，同比增長10.4%；而相應的銷售面積約為54.64萬平方米，同比下跌4.4%。前七月，公司累計合約物業銷售金額約1615.7億元，相應的累計銷售面積約598.55萬平方米，分別按年下降15.9%及30.5%。
對比行業來看，根據數據價投整理的數據。不難看到，不論是單月數據還是前七月數據，中海地產在同行業中均有不俗表現，展現出了更為強的修復勢頭。
（來源：數據價投）
（來源：數據價投）
進一步從更長遠的視角來看，中國海外發展擁有優質且具有成本優勢的土儲，這為其未來的業績帶來了更多的期待。
財報顯示，截至2024年6月底，中國海外發展的總土儲達4905萬平米，其中，不含中海宏洋的土地儲備總建築面積3322萬平米，權益面積達2886萬平米，公司土儲充裕，結構優質。
除了穩健的核心業績指標外，中國海外發展在財務基本面上也呈現不斷優化的勢頭。
一方面，公司通過壓降低有息負債和優化債務結構，確保了經營風險的可控性。
償還債務方面，上半年，公司有息負債規模進一步壓降至2555.7億元。截至期末，公司資產負債率56.1%，處於行業最低區間。淨借貸比率僅為38.7%。公司“三道紅線”各項指標均符合監管標準，繼續保持在“綠檔”。
另一方面，公司持續優化融資結構，融資成本保持行業最低區間。
上半年加權平均融資成本僅為3.5%，較上年末進一步下降。
（數據來源：公司公吿）
與此同時，公司加大人民幣借貸佔比，以降低匯率風險敞口。期內縮減了非人民幣淨負債敞口，提早或按期償還境外港幣銀行貸款及美元擔保票據合計摺合為人民幣163.3億元。截至2024年6月底，公司人民幣借貸佔比提升至74.8%，較2023年年底提升4.5個百分點
此外，公司在手資金保持充裕，經營性現金流持續維持正向。
截至2024年6月底，持有在手現金超過1000億元人民幣，這也為公司提供了充足的財務空間來應對市場的波動風險。
國際機構的評級也進一步顯示出市場對中國海外發展信用和未來發展的高度認可。
今年上半年，中海地產逆勢獲標普全球上調信用評級至A-／穩定，成為唯一雙A國際信用評級的中國房企。優異的評級，不僅有助於公司在融資端獲得更加穩定和低成本的資金來源，同時也將進一步優化公司的債務結構，提升市場競爭力。
2、中國海外發展穩健穿越市場週期的底氣？
經歷了行業的深度調整，當前市場更為注重房企的可持續經營能力。從這點來看，中國海外發展展現了具有穩健穿越市場週期、實現逆勢突圍的實力與底氣，那麼這背後的支撐源自於什麼？
這或可以從如下幾個方面來展開思考：
首先，在於公司長期行業深耕下，具備前瞻性的戰略思維，形成了強大的市場適應力。尤其是圍繞聚焦核心城市的戰略，持續兑現業績潛能。
中國海外發展一貫堅持穩健的經營發展戰略，如在投資方面堅持長期聚焦主流城市、主流地段、主流產品的“三個主流”經營策略，這使得公司能夠在市場波動中保持戰略定力，減少投資失誤，同時保持對市場變化的敏感性和適應力。
可以説，不論行業週期如何變化，都可以清晰的看到中海外發展持續拓展的步伐。
以總資產這一指標來看，2004年公司的總資產僅在256億，此後一路向上，到如今已經即將邁入萬億大關。這一顯著的增長軌跡足以顯示公司在行業內的強大經營實力。
（來源：wind）
當下，公司更是在行業內積極展開戰略深耕佈局，而這背後正是得益於其極具戰略遠見和戰略定力的“三個韌性”，即中國經濟的強大韌性、改善型住房需求的韌性、中海的可持續發展韌性，這些因素有望繼續推動着中海在行業大變局中重塑競爭優勢。
公司堅持聚焦核心城市的戰略，特別是在北京、上海、廣州和深圳等一線城市，這些城市經濟活力強、消費能力高，對高品質住宅的需求旺盛，公司的戰略聚焦效果顯著。
得益於長期的深耕佈局，即便在房地產市場整體承壓的背景下，公司在這些核心佈局重點市場的銷售業績實現了逆勢增長，市佔率持續保持領先。上半年，在北京、上海、廣州及深圳四個一線城市實現銷售合約額744.0億元，佔到總銷售合約額的62.7%。
與此同時，中國海外發展仍然在加緊佈局當中。財報數據顯示，上半年公司聚焦一二線核心城市，投資計劃保持穩健，拿地金額129億元，其中一線城市佔比達67%。
值得一提的是，公司在穩住住宅業務的同時，公司也積極推動多元業態探索，其中圍繞商業運營的佈局更是持續釋放潛力。上半年，公司商業運營收入同比增長20%至35.4億元。商業板塊帶來的穩健現金流，有望進一步增強公司的財務穩健性，並持續打開新的成長空間。
其次，則在於公司領先的產品力以及持續不斷的進化能力，贏得市場親賴，並帶來高溢價，進而助力利潤潛能的釋放。
中國海外發展堅持以客户為中心，不斷進行產品創新和迭代升級，形成了多元化的產品線，產品精準匹配客羣的需求，得到了市場的高度認可。
就在今年3月28日，公司中海· 順昌玖裏項目開盤，當日就實現基本售罄，銷售合約額達196.5億元，創造全國商品房單盤單次開盤銷售總金額歷史紀錄。
此外，在6月份，其推出的面向改善型客户的高端產品玖序系項目首秀，短短2天，在北京、上海、深圳的3個項目就實現近230億銷售額。
從中國海外發展在這些一線城市的大型項目熱銷，不難看到公司優質產品在高端市場的吸引力和競爭力。考慮到這些項目往往具有較高的知名度和影響力，不僅能夠帶動公司整體銷售業績的提升，同時熱銷的大型項目還將有助於進一步提升公司的品牌價值和市場認可度。
最後，公司在長期發展過程中高度重視資產質量，並保持高效的營運效率，不斷兑現業績增長。
在全國性戰略佈局的過程中，中國海外發展聚焦於一線及二線城市的核心地段，特別是北京、上海、廣州和深圳等經濟發達、市場成熟的高能級城市。
同時公司在這些核心區域的城市拿地更注重項目質量，致力於取得有較高盈利質量的地塊。基於以質量為導向的土地獲取和項目開發策略，公司在項目去化上不僅有堅實支撐，同時在資產質量上也有充足的保障。
以今年上半年來看，中國海外發展在北京、上海、廣州和深圳的合約銷售金額就高達744億元，佔到公司總銷售金額的62.7%。目前公司在這些城市的市佔率均位居當地市場第一。可見，通過在這些高能級城市深耕細作，為公司的持續增長和行業領導地位奠定了堅實基礎。
（來源：公司資料）
此外，在項目開發過程中，公司也通過內部高效營運管理，靈活地根據市場變化和項目實際情況，動態調整項目開發的節奏，實現項目的快速去化，從而加速現金流的回籠。基於此，這也提高了公司資金的使用效率，確保獲得更好的投資收益率。
這種高效的營運管理還直接體現在公司對成本的嚴格控制以及取得的高利潤率上。
成本層面，財報數據顯示，今年上半年，公司分銷及行政費用合計佔收入的比例僅為3.9%，這一費效比在行業中處於領先地位。具體來看，上半年公司行政費用大幅下降至13.07億元，而上年同期為15.16億元。此外，財務費用同樣下降明顯，加權平均融資成本由上年同期的3.54%下降至今年上半年的3.50%。
再從利潤率水平來看，上半年公司毛利率為22.1%，處在行業良好水平。歸屬股東核心淨利潤率達12.2%，保持業內領先。
可以説，中國海外發展在項目開發和內部管理上的高效表現，不僅提升了公司的財務健康度、兑現了經營效益，也為公司的持續增長和市場競爭力提供了有力支持。
3、結語
總的來看，此次的中期成績單，充分體現了中國海外發展作為央企的穩健經營和市場適應能力。公司不僅在財務穩健性、成本控制、運營效率上展現了優勢，還在產品力、土儲佈局、經營戰略等方面表現出色，這些也都成為了公司能夠靈活應對市場變化、實現逆勢增長的關鍵因素。
展望未來，隨着房地產行業逐漸步入新的發展階段，中國海外發展憑藉其在行業深耕中積累的豐富經驗和資源，以及在市場調整期中展現出的業務韌性，有望繼續獲得市場的認可，具備不斷穿越市場週期的強勁實力。
相信，這也將為其後續在資本市場上的表現提供堅實的支撐。
