在今年5月泓盈城市服務登陸港股之後，又有物業公司在港股上市了。

格隆匯獲悉，7月3日，西安經發物業股份有限公司（以下簡稱“經發物業”）在港交所主板掛牌上市，光銀國際為其獨家保薦人。

經發物業(01354.HK)計劃全球發售1666.68萬股H股(佔發行完成後總股份的25%)，每手300股，招股定價7.5港元/股，截至發稿時間，公司股價跌超15%，總市值約4.2億港元。

招股書顯示，經發物業成立於2000年，總部位於陝西西安，是一家陝西省國有綜合城市服務及物業管理服務提供商。根據上市規則，經發集團、經發控股是經發物業的控股股東，而經發集團背後是西安經開區管委會。

公司業務覆蓋西安、銅川、韓城及石河子。截至2023年底，經發物業已訂約向中國149個項目提供公共物業管理服務、基礎住宅物業管理服務及基礎商業物業管理服務，總合約建築面積為1500萬平方米，在管總建築面積為1460萬平方米。

據中指院的資料，按截至2023年12月31日的陝西省在管建築面積計算，經發物業所佔市場份額約1.8%，在陝西省運營的物業管理服務提供商中排名第三。

具體來看，經發物業可分為城市服務、住宅物業管理服務、商業物業管理服務三大主要業務線。

其中，城市服務包括為政府大樓、教育機構、醫院提供清潔、秩序維護、設施維修保養等公共物業管理服務，以及城市環衞服務、城市增值服務；住宅物業管理服務主要是為物業開發商、業主及住户提供包括基礎物業管理服務及增值服務等；商業物業管理服務則包括為寫字樓及產業園在內的商業物業的開發商、業主及組合提供基礎物業管理服務及增值服務等。

2021年至2023年，經發物業的城市服務營收佔比在60%左右；住宅物業管理服務的營收佔比呈下滑趨勢，但仍在20%以上。

值得注意的是，經發物業對股東西安經開區管委會、經發控股集團存在依賴。招股書顯示，於往績記錄期間，公司的大部分收益來自向西安經開區管委會及經發控股集團提供服務，如果經發控股集團開發的新項目或交付項目的能力發生變化，可能會影響公司的經營業績。

按業務線及最終付費客户類型劃分的收益明細，圖片來源：招股書

業績方面，2021年、2022年、2023年，經發物業分別實現營收約5.94億元、7.07億元、8.62億元，對應的淨利潤分別為3115.5萬元、3743.9萬元、5101.8萬元。

2021年、2022年、2023年，經發物業的整體毛利率分別為14.5%、14.3%、13.7%，呈逐年下滑趨勢，其中公司2023年毛利率同比下滑，主要由於公司的住宅物業管理服務和商業物業管理服務毛利率下降導致。

本次申請上市，經發物業將有關全球發售所得款項淨額的53.8%用於選擇性收購其他物業管理公司；20.6%用於將汽油車替換成新能源汽車，降低城市服務成本；10.5%用於進一步開發智慧物業管理系統、5.1%用於加強人力資源管理、10%用於營運資金。