近期，房地產市場迎來了一系列政策春風，不僅迅速激活了市場，也使得資本市場中房地產相關的概念股呈現出顯著的升勢。
富途牛牛數據顯示，自4月中旬起，港股內房股板塊的升幅一度超過了50%，這無疑為市場注入了一劑強心針。
對此，許多機構也開始向市場給出了一些指引。
例如代建行業，東吳證券指出，房地產代建開發的金融化、專業化是大勢所趨，代建行業有望在未來5年維持平穩增長，行業規模可觀。由於代建業務對企業的產品口碑、信用資質、服務意識和標準化知識體系等方面均有較高要求，行業龍頭公司先發優勢明顯，預計未來能獲取更高市佔率。
在筆者看來，代建行業作為產業鏈的重要環節之一，憑藉輕資產運營模式、高利潤率優勢，以及政府代建項目的穩定收益，也顯現出其獨特優勢，在市場中表現強勁。
具體到個股上，綠城管理身為代建頭部企業，富途牛牛數據顯示，其股價也在近期一度攀升至7.98港元，創下上市以來的新高。
這一現象不僅體現了市場對綠城管理業務發展的認可，也反映出投資者對代建行業未來發展的樂觀預期。
不妨就此來進一步探討，代建行業是否具備可持續的右側機會？綠城管理又面臨着什麼樣的機遇和發展潛力？
1、政策大禮包持續加碼，為代建行業注入活水
站在宏觀的行業層面，從中央到地方，各級紛紛出台具體實施方案，以促進房地產行業的平穩健康發展。這些政策的密集出台，不僅體現了國家對房地產市場平穩健康發展的高度重視，也彰顯了其對市場調控的決心。
具體來看，在央行層面，央行宣佈下調住房貸款最低首付比例5個百分點，首套房貸最低首付降至15%，二套房最低首付降至25%；取消全國層面首套房和二套房貸款利率政策下限；下調公積金貸款利率0.25個百分點；擬設立保障性住房再貸款，規模3000億元，可帶動銀行貸款5000億元。
在地方層面，成都放寬落户條件；深圳推出二手房跨行“帶押過户”資金免費監管服務；南京下調首貸利率0.15個百分點；杭州臨安區擬收購商品房作保障房；北京擬優化家庭住房貸款套數認定標準；北上深等多地均下調個人住房房公積金貸款利率0.25個百分點；合肥、佛山推出以舊換新活動。
另外，北京、天津、成都、南京等多個熱點城市也陸續傳出限購政策的利好消息。中原地產數據顯示，去年以來至今，全國各地共發佈調整限購政策超過80次。
在筆者看來，政策調整對房地產板塊的影響尤為顯著。這些政策的實施，不僅構建起一個全面的政策支持框架，直接改善了行業的基本面，更重要的是，它們還有助於恢復市場的信心。無論是消費者的購買行為還是投資者的投資決策，都為市場注入了積極的信號，助力房地產市場逐步復甦。
有業內人士表示，通過增加創新性政策並減少限制性措施，可以有效激發市場潛在的購房需求，提升市場情緒，加速房地產市場的復甦。這種平衡的政策調控策略，為行業的長期發展打下了堅實的基礎。
在這樣的大環境下，代建行業也迎來了更多的業務發展機會，尤其是代建頭部企業，將有望實現規模和效益的雙重增長。
數據顯示，中指研究院發佈的《2024年1—3月房地產代建研究報吿》指出，2023年代建新籤規模同比增速超50%，充分展現出代建行業的強勁增長勢頭。並且行業集中度向頭部企業聚集，今年一季度TOP5代建企業新增代建規模的佔比高達58%。
克而瑞的統計數據也印證了這一點。今年一季度，代建中標項目總計達到118個，與2023年同期的89個相比，增加了32.6%。這一增量創下了近年來單季度的最高紀錄，尤其是與2023年下半年相比，市場熱度出現了明顯的回升。
2、先行優勢奠定成長基礎，商業模式升級謀求高質量增長
進一步來看，綠城管理作為國內代建領域的頭部企業，是否值得投資者關注？筆者認為可以從兩個維度來探討。
一方面，綠城管理佔據較高市場份額，且盈利能力持續增長，為自身可持續增長奠定了堅實基礎。
基於央企背書、龍頭效應、多元客户結構及全國化佈局，結合公司優質的產品力、服務力，及創新能力，使得綠城管理的市場佔有率連續8年超20%。
在先發優勢下，公司也將有機會受益於規模效應，獲得更多的市場份額和資源，持續實現高增長，從而形成車輪效應的良性循環，夯實行業前列地位。
財報顯示，2023年，綠城管理超額完成全年經營指標，歸母淨利潤增長超30%，維持了80%的基礎派息和20%的特別派息政策，向股東派發了末期股息每股人民幣0.40元及特別股息每股人民幣0.10元。不僅體現出公司對股東利益的高度重視，也彰顯了綠城管理良好的盈利能力和強勁的現金流狀況。
盈利能力的持續釋放，直接證明了綠城管理商業模式的正確性和成長潛力。隨着公司規模的不斷擴大和行業經驗的不斷積累，其商業模式也將更加成熟和穩定，並不斷進行創新與優化，實現更好的盈利和持續的成長。
值得一提的是，政府代建承接的絕大多數工程集中在公共住房物業和各類公共基礎設施的建設開發上，幾乎佔據了整個代建行業規模的半壁江山，已成為當前多數代建企業的重要發力方向。
綠城管理作為全國最大的政府代建服務商，自2005年以來就深度參與各類保障性住房建設工作，廣泛涉及拆遷安置房、共有產權房、公租房、人才公寓等，為地方政府、城投、央國企、金融機構等多方主體提供專業、高效共贏的解決方案。
截至2023年底，公司政府代建累計交付5300萬平方米，累計為近35萬户原住民改善居住生活環境，彰顯出其在推動城市發展和改善民生方面的積極作用。
隨着政府對保障性住房建設的持續重視和投入，綠城管理有望在政府代建領域繼續發揮其領導作用，佔據更多市場份額。
另一方面，綠城管理還巧妙地融合了多元化的客户結構與全國化的業務佈局，推動商業模式升級，擴展代建業務內容，賦能行業生態，強化公司成長性。
簡單來説，公司以“M登山模型”為B端客户提升經營兑現度，以“M確幸社區”為C端客户打造美好生活場景。
在B端客户服務層面，綠城管理聚焦經營兑現，對代建業務進行了深入的拆解和重構，將代建服務細化為6大步驟和23個關鍵觸點，形成“M登山模型”，實現了服務的標準化、體系化、流程化。
《M登山模型》的全網開源，更是推動了代建行業的知識平權和技術普惠，這一舉措不僅提升了整個行業的"良品率"，還將引領房地產開發服務進入標準工業化的新時代，為行業的發展打開了新的局面。
在C端客户服務方面，綠城管理推出“M確幸社區”服務體系，深度挖掘不同年齡段業主的生活習慣和情感需求，打造全齡化、適老化的生活空間，體現出公司對客户需求的深刻洞察和對美好生活場景的不懈追求。
為了更好地服務C端客户，綠城管理還發布了基於全國36城、58項目、4419組客户調研數據的《2023綠城管理代建C端客户研究白皮書》。這份白皮書重點聚焦三四線城市，通過對C端客户價值需求的深入瞭解，不僅驅動了公司產品研發和服務提升，也能夠為B端委託方創造了業績增量。
此外，綠城管理還積極通過開源知識體系和籌建中國代建行業協會等頂層設計，進一步鞏固行業領軍地位，推動代建行業的規範化、專業化發展。
3、小結
總的來説，經過30多年的發展，代建行業的商業模式已經逐漸成熟穩固。隨着近年來保障性租賃住房政策的連續推出以及房地產市場下行週期的特殊環境，政府代建、商業代建以及資本代建業務的滲透率和市場份額持續提升。
綠城管理在業務發展、盈利能力等多方面的領先表現，既為自身可持續發展奠定了堅實基礎，也展現出較強的投資價值和成長潛力。在當前房地產政策的積極推動下，綠城管理有望進一步受益於市場的復甦和回暖，並憑藉其持續兑現的業績增長和盈利能力，有望在市場中收穫其自身的“阿爾法”回報。
