本文來自格隆匯專欄：國泰君安證券研究，作者：謝皓宇團隊

核心觀點

以居民需求為發力點的寬鬆政策依舊未能解決房企的信用問題，2023年行業繼續承壓，市場未見明顯好轉。在政策上，2023年的地產政策不再集中於房企端，而是轉向居民端，以行政手段為主、金融手段為輔，通過調整限購、調整認房認貸、調整貸款利率等手段，釋放居民需求，發力居民信用擴張，而因高風險融資渠道受阻出現信用收縮的房企未有明顯改善。一方擴張一方收縮看似可以實現完美對沖，但是由於房企信用是早週期，居民信用是後周期，房企作為早週期對行業的影響更大，因此整體信用仍處於收縮狀態。作用於市場，表現為1-11月累計商品房銷售面積下滑8%、房屋新開工面積下滑21%、部分房企信用風險暴露出現債務違約等。

2024年行業將繼續堅定地走修復之路，預期將會迎來房地產發展新模式相關基礎性制度的出台以及保障性住房和城中村改造項目的落地。基於目前穩健的基礎貨幣政策配合寬鬆的信用政策的政策組合和市場表現，2024年商品房市場或將繼續下行，而減少的實物量和信用將由保障性住房和城中村改造創造的增量填補。從城中村改造的進程來看，政策端密集推出、各級政府積極響應、市場高度關注，隨着前期準備工作的逐步完善，項目落地高度可期。另外，就房地產發展新模式，隨着中央經濟工作會議對“完善相關基礎性制度”的提及，其在2024年出台的預期也逐步增強。

站在更長的視角，行業的問題需要經濟來反哺，期待行業在新型工業化的帶領下，實現與經濟的協同發展。中央經濟工作會議中明確房地產不再是經濟的發動機而是經濟的一環，未來由經濟增長拉動地產是主旋律，而非單憑地產政策化解行業面臨的困局。過往地產與經濟的關係體現為：由出口創匯帶動基礎貨幣投放、房地產帶動貨幣乘數上升增加信用貨幣、經濟增長並給出口形成正反饋。在大力推進新型工業化、以科技創新引領現代化產業體系建設的大基調下，期待再次帶動上述正反饋的形成。另外，對房地產資產回報率的考量預期將會逐步向強化租金收益率、弱化增值收益轉變，後續可重點關注住房可比口徑名義租金收益率的走勢。

關鍵指標預測與投資機會：預計2024年，銷售金額/面積-10%，新開工-24%，拿地-30%，竣工+5%，房地產投資-5%。2024年的機會主要來自於資產質量優質的困境反轉型公司，並繼續推薦園區公司。

風險提示：居民購買力提升不及預期；房企境外重組不順利。

 文章來源 

本文摘自國泰君安證券研究於2023年12月17日發佈的《重組，元年》，證券分析師：

謝皓宇，資格證書編號：S0880518010002

白淑媛，資格證書編號：S0880518010004

黃可意，資格證書編號：S0880123070129

本訂閲號不是國泰君安證券研究報吿發布平台。本訂閲號所載內容均來自於國泰君安證券研究所已正式發佈的研究報吿，如需瞭解詳細的證券研究信息，請具體參見國泰君安證券研究所發佈的完整報吿。本訂閲號推送的信息僅限完整報吿發布當日有效，發佈日後推送的信息受限於相關因素的更新而不再準確或者失效的，本訂閲號不承擔更新推送信息或另行通知義務，後續更新信息以國泰君安證券研究所正式發佈的研究報吿為準。

本訂閲號所載內容僅面向國泰君安證券研究服務簽約客户。因本資料暫時無法設置訪問限制，根據《證券期貨投資者適當性管理辦法》的要求，若您並非國泰君安證券研究服務簽約客户，為控制投資風險，還請取消關注，請勿訂閲、接收或使用本訂閲號中的任何信息。如有不便，敬請諒解。

市場有風險，投資需謹慎。在任何情況下，本訂閲號中信息或所表述的意見均不構成對任何人的投資建議。在決定投資前，如有需要，投資者務必向專業人士諮詢並謹慎決策。國泰君安證券及本訂閲號運營團隊不對任何人因使用本訂閲號所載任何內容所引致的任何損失負任何責任。

本訂閲號所載內容版權僅為國泰君安證券所有。任何機構和個人未經書面許可不得以任何形式翻版、複製、轉載、刊登、發表、篡改或者引用，如因侵權行為給國泰君安證券研究所造成任何直接或間接的損失，國泰君安證券研究所保留追究一切法律責任的權利。