摩根士丹利發表報告指出，由於港鐵(00066.HK)載客量逐步恢復、票價上漲有限和成本上升，預示公司短期經營槓桿有限，今明兩年的鐵路業務EBITDA利潤率預測為20%及28%，仍遠低於2018年的34%水平。儘管港鐵鐵路和租賃業務正常化，但由於2023至2025年期間每年140億元的龐大維修開支，該行料港鐵的經常性自由現金流收益率(不包括發展物業業務)較低，僅為1%。 此外，該行指港鐵於2021至2022年賺取的發展物業盈利年均達100億元，主要受惠於大型項目如日出康城和黃竹坑項目。惟今年發展物業缺乏重大竣工的情況下，發展物業盈利或僅錄17億元。雖然公司明年入賬項目渠道強勁(包括5個項目，涉6,400伙)，但盈利能見度仍較低，迄今為止僅出售約19%單位。 該行將港鐵2024及2025年每股盈利預測分別下調18%及上調9%，以反映發展物業入賬延遲和經常性利潤預測下調。另該行對港鐵今明兩年每股盈測，較市場預期低出介乎13%至32%。該行認為港鐵估值仍不具吸引力，對其目標價由37元削至29元，評級「減持」。