近年內房債務危機未解，部份民營房企經營狀況備受關注。今年以來宏觀環境複雜嚴峻，內地4月及5月「三頭馬車」經濟數據不及預期，6月社會零售按年僅增3.1%，內地樓市亦明顯降溫，購房者置業情緒偏弱，據克而瑞統計內地百強房企6月銷售按年轉跌逾28%，內媒亦報道7月多個城市樓盤爛尾導致有業主曾出現「停貸斷供」現象；7月百強房企銷售按年跌逾33%(按月亦跌33.5%及36家企業按年降幅超過50%)，至8月百強房企銷售按年跌33.9%(首八個月銷售累計按年跌8.5%)。 內房銷售急轉直下，導致部份上市內房股陷入財困，恆大(03333.HK)披露截至今年6月底負債總額高達近2.39萬億人民幣(但其資產總值僅1.74萬億人民幣)陷資不抵債，部分房企境外債券逾期及需與債券持有人進行債務重組及展期，包括碧桂園(02007.HK)、融創(01918.HK)及遠洋集團(03377.HK)等。 為防範化解重點領域風險，中共中央政治局7月下旬會議指要「適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱」，其後住建部指大力支持剛性需求，落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率，7月下旬部份二線城市陸續放鬆限購，一線城市「京滬廣深」於8月底至9月初宣布「認房不認貸」政策，而廣州市本周三官宣成首個放鬆限購的一線城市。在當局持續出台支持需求政策，令市場憧憬行業至年末銷售可望回穩，但有券商指宜耐心觀察內地房屋銷售至11月會否持續復甦，才能確定行業是否轉勢。 【內房股陷困境 放鬆限購政策】 8月底國家多部委聯合發文將「認房不認貸」(「認房」是指銀行在發放房貸時參考購房家庭在當地名下實際擁有住房套數；「認貸」是指銀行據擬購房人家庭在全國範圍內是否有住房貸款紀錄來確定貸款比例，「認房不認貸」指家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，金融機構均按首套住房執行住房信貸政策)納入「一城一策」工具箱，同時將全國首套、二套商貸首付比例下限降至20%、30%。 人行亦「指導」商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，一線城市北京及深圳相繼表態，將抓緊貫徹落實工作，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。據中指研究院發表報告，9月1日至11日全國已有超30省市發布樓市優化政策近40條，極大修復市場情緒和預期。該院指全面執行首套房「認房不認貸」，直接利好兩類人士，一類是外地有過貸款記錄在本地無房家庭，一類是本地賣一買一的置換家庭。政策優化後，前期觀望或積壓的購房需求將得到快速釋放，對於賣一買一的購房者來說，這部分需求進入市場仍需要一定時間。 【推認房不認貸 釋放積壓需求】 中指研究院發指從政策趨勢來看，二線城市有望全面取消過去在市場過熱階段出台的限制性政策。一線城市政策調整取決於市場恢復程度，未來有望按照因區施策原則，優化限購政策。從全國市場趨勢來看，當前優化政策落地對全國市場的帶動效果尚未明顯顯現，市場有望逐漸企穩恢復。 花旗本周初報告表示，內房政策由保障價格、犧牲交易量，轉向允許某程度的價格靈活，以重振交易；一輪針對二線城市的寬鬆政策已於9月份起展開，其推動速度較上輪加快。由於部分買家短期內靜待進一步寬鬆政策，故9月的第三個星期銷售尚未反彈。該行料9月將出現邊際銷售衝動，但需要等待11月再作評估，政策效果有待觀察，又指可持續的需求復甦取決於就業或收入預期、穩定房價及交付問題。 【銷售逐步改善 惟部份估值高】 至於內房股板塊方面，摩根大通本周四報告指內房股自8月中以來股價曾累升15%後回落，指即使短期內房銷售逐步改善及一線城市或有更多鬆綁，或最少穩定投資情緒，但除非全國有政策鬆綁預期或更大經濟復甦，否則內房股僅會區間上落。該行偏好國企內房，重申料財政受壓內房如融創中國(01918.HK)估值已高，料股價反彈難以持續。 中金建議佈局要兼顧財務韌性同時更具進攻性的內房股，又認為內房股正處於政策博弈轉向基本面修復的過渡階段。伴隨政策工具箱進一步打開及9至10月傳統推盤高峰，核心城市銷售有望率先回升，並帶動價格預期逐步企穩。該行堅定看好行業景氣度均值回歸，以及在投資者風險偏好改善下優質內房股的價值重估空間。 中信証券認為，政策有能力扭轉內房樓價持續下跌預期，又指從政策觀念角度，基本面已經開始復甦，預期未來將繼續有政策快速落地，且應出盡出。該行繼續看好具備融資優勢、本地化綜合開發能力及商業地產營運管理能力的內房股，亦看好業務穩健、估值具吸引力的藍籌物管股。 另外，花旗對恆大(03333.HK)發表報告並維持「沽售」評級，目標價大削至0.5元，指多項牽涉公司生存的不確定性將繼續令人關注。星展上周五(15日)發表報告評估內房股風險，以年化計算15間內房首八個月銷售額，以檢查相關房企能否在沒有再融資下應付未來一年債務及營運開支，在「基本情景」假設下，發現13間擁有足夠的自由現金和預售金額能應付上述情況(包括中國海外(00688.HK)、華潤置業(01109.HK)、金茂(00817.HK)、龍湖(00960.HK)及萬科(02202.HK)等)，但同時指雅居樂(03383.HK)及新城發展(01030.HK)未能達致平衡。(ta-fc/w/t)~