本文來自格隆匯專欄：中信證券研究 ；作者：程強

1月5日，央行、銀保監會公佈建立首套住房貸款利率政策動態調整機制的文件，允許滿足新房價格連續3月下降的城市探索降低首套房貸利率。在地產三支箭等供給端政策持續轉暖背景下，2022年12月中央經濟工作會議進一步增加了房地產需求端的支持內容，在擴大國內需求部署上，明確把“支持住房改善”擺在支持新能源汽車、養老服務等消費政策之前的首位。隨着部分城市降低首貸利率，地產當月銷售增速轉正時點有望更早到來，預計地產銷售、竣工、拿地、開工指標逐步企穩，沿房地產產業鏈對擴大內需、促進消費起到積極作用。

▍首套住房貸款利率政策動態調整機制建立，允許部分城市突破目前的4.1%的下限。

1月5日晚間，《央行、銀保監會關於建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》發佈，文件於2022年12月30日已通知至央行、銀保監會各地分支機構。按照文件要求，各地可於每季末月評估之前3個月新房價格，如果出現同比、環比連續3個月下降的情況，則可“階段性地”降低甚至取消首套房貸利率下限。之後，如果政策起效，房價3個月連續上漲，則要恢復全國統一首貸利率下限。

目前，首貸利率下限為5年期LPR減20個基點，即4.1%，根據融360數據，2022年11月全國首套、二套房貸利率平均為4.17%、4.95%。我們預計符合條件的房價下調城市將於近期下調首套房貸利率，幅度或在20-50個基點（預計不會明顯低於1年期LPR利率，即3.65%）。如果針對剛需居民的政策刺激效果有限，未來不排除放鬆改善型、二套房貸利率限制的可能。

▍目前，70個大中城市裏有38城符合降低首套房貸利率的標準。

根據我們梳理2022年9-11月70個大中城市的房價同比、環比情況，目前有38個城市符合標準。其中，一線城市均不符合標準（11月北京、上海房價同比、環比均正增長；廣州、深圳僅環比為負增長，同比正增長），新一線城市中有4城符合標準（即武漢、瀋陽、天津、鄭州），二線至五線城市中分別有14城、12城、7城、1城符合標準。可見，目前政策主要作用區域是二、三線城市。一線城市受到本次政策支持的直接效果有限，一線城市是全國地產市場的風向標，我們預計後續可能在限購、户籍等制度上給予更多支持以激發一線居民購房活力。

▍地產已成為擴內需、促消費的重要抓手之一。

2022年11月以來，地產第二第三支箭不斷創新擴容，第一支箭信貸也給予大力授信支持，12月高層領導再次定調房地產為支柱產業（劉鶴副總理2022年12月在第五輪中國－歐盟工商領袖對話時講到），地產政策風向不斷轉暖。年底年初，地產政策發力點逐漸從供給側轉為需求側，各地不斷放鬆一些不再適宜的房地產限制措施，更大力度取消不合適的限購措施。按照中央經濟工作會議精神，在擴大國內需求部署上，明確把“支持住房改善”擺在支持新能源汽車、養老服務等消費政策之前的首位。

我們認為，房地產市場的企穩是釋放地產產業鏈投資需求，以及地產下游家電、家居、裝修等行業消費需求的有力撬動點，是擴大內需中不能缺位的重要一環。隨着各地逐漸落實新的首套房貸利率要求，預計地產銷售有望率先企穩，既有在建項目竣工穩步推進，隨後房企拿地、開工指標穩步改善。預計2023年全年房地產投資有望在2022年約-10%降幅上明顯收窄至-5%左右，並且逐季修復。預計房地產銷售額、銷售面積有望在2022年下滑超20%的情況下，2023年實現小幅正增長，部分城市房價可能同比改善，因而全國銷售額增速快於銷售面積增速。不過也需警惕，房地產已渡過剛需人口週期高點，中長期內將面臨趨勢性退坡，但這不影響2023年地產出現階段性的降幅收窄的改善。