中金：房企股權融資恢復，“第三支箭”發出

格隆匯 11-29 08:06

本文來自格隆匯專欄：中金研究作者：張宇孫靜曦王惠菁

11月28日，證監會在股權融資方面調整優化5項措施，並自即日起施行[1]。

房企股權融資政策優化調整是里程碑式進展。

房地產行業股權融資政策自2010年起開始收緊[2]，並於2013、2016年持續加碼，此後涉房企業上市、再融資和重大資產重組事項基本停滯。11月21日證監會主席易會滿發言指出“支持實施改善優質房企資產負債表計劃”[3]，股權融資相關政策出現邊際調整傾向。本次政策優化調整後，除IPO外，上市房企和涉房企業股權融資規定將全面恢復正常化（具體措施詳見正文），我們認為此舉對於房地產行業而言是里程碑式事件。

政策意圖旨在盤活存量、防範風險，維護房地產市場平穩健康發展。

政策積極推進對財務受困企業的債務、資產重組及收併購事項，引導募集資金用於“保交樓”項目及經適房、棚改等保障性住房項目的建設，亦規定發行股份購買資產募資資金不能用於拿地拍地、開發新樓盤等用途。我們認為本次政策調整目的在於充分發揮資本市場的功能，以改善優質房企資產負債表，盤活存量住宅、商業、基礎設施等多種資產，對於降低房企槓桿有積極作用。短期看，我們認為政策有助於扭轉房地產市場下行風險，並穩定地產行業對宏觀經濟大盤的支撐；中長期看，有利於構建多層次的房地產融資體系，促進房地產行業與企業新發展模式的形成與房地產市場平穩健康發展。

供給側政策持續突破助力行業基本面企穩修復。

當前行業供需兩側政策已全面轉向支持與呵護，供給側從“第一支箭”銀行信貸支持、“第二支箭”債券融資幫扶到“第三支箭”股權融資鬆綁層層突破，工具全面、力度積極，有助於行業信用端困難紓解和流動性整體優化，對於短期提振市場信心和中長期促進基本面企穩均有助益。我們認為行業將延續“政策落地-信用恢復-預期扭轉-銷售回升”的復甦態勢，2023年基本面指標或整體表現穩健。

上市房企有望多維度持續受益。

我們認為在政策支持下，房地產板塊上市房企將呈現多層次受益邏輯：1）優質企業能夠在經營性現金流恢復、債務融資性現金流充裕、權益融資現金流補充的條件下實現資產負債表改善並持續推進份額提升的良性循環；2）具有符合要求的基礎設施資產和REITs盤活機會的企業；3）部分資產質量高、債務複雜程度低的財務受困企業可能存在潛在的被收併購機會；4）港股H股架構上市房企再融資與境內保持一致，紅籌架構內房企業亦有望間接受益。

風險

政策力度、落地效果或基本面恢復不及預期。

圖表1：A股股權融資相關政策梳理