受近期支持民企融資政策利好，地產股持續表現活躍，今日直接領漲A股，濱江集團、新城控股、三湘印象、天地源、廣宇集團、金地集團、新華聯漲停，萬科A漲超9%，保利發展、中南建設漲超8%。

港股內房股也是集體爆發，旭輝控股漲近50%，新城發展漲近40%，龍光集團漲超35%，碧桂園漲超32%，龍湖集團漲超30%，時代中國、合景泰富漲近30%。

“第二支箭”支持民營房企發債

消息面上，11月8日，中國銀行間市場交易商協會發文，稱會繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。

隨後9日，中債信用增進公司又發佈《關於接收民營企業債券融資支持工具房企增信業務材料的通知》，以實際舉措支持民營房企發債融資。

10日，交易商協會受理龍湖集團200億元儲架式註冊發行，中債增進公司同步受理企業增信業務意向。

也就是説，從政策公佈到落地實施僅用了3日的時間，可見政策對房企融資支持的決心。這也意味着，房地產企業的資金壓力能得到有效緩解，利好行業發展。

除龍湖集團外，還有多家民營房企也在溝通對接發債註冊意向，交易商協會、中債增進公司正在積極推進受理評議工作。

據悉，包括美的置業、碧桂園在內的多家房企正在溝通發債註冊意向，其中美的置業的最終配額將高於50億元，具體額度正待交易商協會及中債增進公司審批結果。

民營企業債券融資支持工具也稱“第二支箭”。2018年，在民營企業經營和融資均不佳的背景下，政策推出了信貸、債券、股權三個融資渠道（“三支箭”）的組合政策，支持民營企業融資。

其中，第一支箭是信貸支持，第二支箭為民營企業債券融資支持工具，第三支箭則代表民營企業股權融資支持工具。

本次“第二支箭”發力額度上，銀行間交易商協會預計，可為民企提供約 2500 億債券融資支持，其中有多大比例是民營房企尚未可知。

天風證券認為，儘管地產債在存 量境內債中的比例不高，但在文件明確允許民營房企融資背景下，民營房企後續再融資支持力度可期。

近期房地產政策梳理

這已經不是政策第一次支持房地產行業。

需求側上，今年以來，各地相繼放鬆限購、限貸政策，希望藉此刺激房地產行業的需求。

近日，北京通州區台湖、馬駒橋地區兩地不再執行“雙限購”；成都高層次人才購房可不受限購區域限制杭州調整認房又認貸政策。

此前的9月29日，央行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

9月30日晚，央行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。

10月28日，央行行長易綱在十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十七次會議上作國務院關於金融工作情況的報吿時也曾特別提到，下一步，要“保持房地產融資平穩有序”。

供給側上，“保交樓”措施也在持續推進。

基本面有所改善

政策頻出背景下，近期，房地產行業基本面已有邊際改善。

銷售數據上，9月，全國商品房銷售金額和銷售面積分別同比下降14.2%和16.2%，較8月單月降幅分別收窄5.7和6.4個百分點。

前9月，銷售金額和銷售面積累計同比分別下降26.3%和22.2%，較前8月累計降幅分別收窄1.6和0.8個百分點。

投資數據上，9月房地產開發投資同比下降12.1%，較8月單月降幅收窄1.7個百分點，系5月以來降幅首次收窄。前9月開發投資累計同比下降8.0%，較前7月降幅擴大0.6個百分點。

“保交付”政策發力下，9月單月住宅竣工面積同比下降6.1%，是連續兩個月降幅在10%以內。前9月房屋竣工面積同比下降19.9%，較前8月21.1%略有收窄。

從基本面上來看，儘管房地產行業已出現向好的變化，但整體下行的趨勢並未結束，想要復甦可能還需時間。加上此前重要會議政策報吿中仍堅持“房住不炒”，未來房地產行業政策的基調仍是“不刺激”，加快推進前期政策落地會更加重要。

行業展望

展望未來，廣發證券宏觀團隊研報指出，在“第二支箭”與其他地產紓困政策的疊加下，地產信用風險得到有效緩解，則地產銷售亦能得到更好的提振。

對金融市場而言，“第二支箭”有助於修復債券投資者對優質民營房企的信心，此前被錯誤定價的優質民營房企債會相對受益。

對權益市場而言，“第二支箭”主要是行業預期與風險偏好層面的提振，未來仍需看一攬子紓困政策對地產融資與銷售的實際作用，以及中期地產政策及“新發展模式”的浮出水面。

天風證券認為，房地產行業的信用修復：

1）取決於行業景氣度回升，雖然各地預售資金監管尺度不一，但是銷售回款仍將為現金流進項的最主要科目；

2）本輪民企債券融資支持效果有待觀察，期待信用支持手段和力度的進一步升級；

3）房企加速資產轉讓等自救手段；

4）保交付加速項目層面的 債務重組和破產重整；

5）債務重組完成後，不排除進一步放鬆股權再融資或引入國企注資可能。

行業投資邏輯上，從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負債、高槓杆、高週轉”轉 向“高能級、高信用、高品質”。具有更優秀信用資質及資源儲備的國央企和頭部房企有望率先受益於行業復甦。

持續推薦：1）優質龍頭：中國海外發展、金地集團、保利發展、萬科 A、 龍湖集團、招商蛇口；2）優質成長：新城控股；3）優質物管：碧桂園服務、招商積餘、保 利物業、旭輝永升服務。