新世界發展(00017.HK)上周五(30日)收市後公布截至6月底止全年業績，今早股價受壓，最新報21元跌5.8%。摩根士丹利發表報告表示，新世界發展全年核心盈利(撇除永續支付)低於該行原預期8%，每股全年派息2.06元屬高水平，但關注其未來高派息的可持續性。 新世界發展公布截至6月底止全年業績，營業額682.13億元，按年大致持平。純利按年升8.5%至12.49億元；每股盈利0.5元。每股末期息維持1.5元，全財年派息2.06元。期內基本溢利按年升1.8%至70.85億元，升1.8%。香港應佔物業合同銷售金額為約82.4億元，主要來自住宅項目「迎海」、「傲瀧」、「瑧頤」，以及甲級寫字樓項目「南商金融創新中心」。 截至6月底在港待售住宅單位303個，未入賬之應佔物業合約銷售收入中，249.5億元及41.5億元將分別於2023及2024財年入賬，預計2023財年入賬主要項目為「柏傲莊」一至二期。內地整體物業合同銷售金額約171億元人民幣，大灣區為首南部地區貢獻約73%。香港物業投資分部業績按年增長6%，內地物業投資分部業績按年增長11%。公司2022財年非核心資產出售約139億元，超越全年目標，可動用資金約1,050億元，包括現金及銀行結餘約622億元，及可動用銀行貸款約428億元。債務淨額與權益比率43.2%，按年升7.6個百分點。 【海通及花旗分別大削目標價】 海通國際下調對新世界發展投資評級，由「優於大市」降至「中性」，目標價由38元降至24.8元，反映擴大資產淨值折讓率，基於內地及香港房屋銷售動力轉弱，以及租務收入增長放緩。該行又指，公司年度核心盈利略遜市場預期，管理層在績後電話會議上亦預期現財年盈利持平或輕微下跌，相信市場將大幅顯著下調對公司現財年的盈利預測，該行亦指，公司末期息持平，全年股息2.06元，意味股息率達9.2%，為該行覆蓋香港地產商之中最高，但債務淨額與權益比率達43%，亦為香港主要發展商之中最高，在加息持續下將最受影響，且加息下相對疲弱投資情緒亦令公司出售資產更為困難。 花旗下調對新世界發展目標價，由31元降至23.4元，為資產淨值折讓60%，折讓率高於早前的55%，為中周期估值低0.55個標準差，基於持續高息環境。該行維持對該股「中性」投資評級，基於香港推出住宅項目主要集中在啟德區，在樓市展望負面下預期銷售緩慢且毛利率欠佳；更集中於內地樓市亦拖累對公司估值，以及相對高的債務比率。但該行相信公司有好的潛在投資物業供應，租務收入在2022至2026財年年複合增長率達三成。公司承諾可持續派息下，相信目前多於9厘的股息率可提供部分支撐。 摩根大通指，新世界發展為求穩定每股派息，派息比率已連續三個財年超逾100%，又指其派息以債務比率上升及非核心資產出售支撐，對其高派息可持續性感到擔憂。該行指公司連同永續資本的債務比率升至72%，縱使可支撐派息，但融資成本上升正蠶食核心盈利。該行認為，新世界發展在最佳情況下為能夠出售非核心資產，以及美國加息周期短期見頂。該行指公司市盈率較新地(00016.HK)及長實集團(01113.HK)分別有41%及57%溢價，對該股維持「減持」評級及29.4元目標價。 ------------------------------------------- 本網最新綜合6間券商對其投資評級及目標價： 券商│投資評級│目標價 美銀證券│中性│30.5元 瑞銀│中性│30.1元 摩根大通│減持│29.4元 摩根士丹利│與大市同步│28元 海通國際│優於大市->中性│38元->24.8元 花旗│中性│31元->23.4元 券商│觀點 美銀證券│資產再循環及控制支出部分抵銷加息影響 瑞銀│年度業績大致符合預期 摩根大通│其高派息可持續性感到擔憂 摩根士丹利│2022財年每股盈利遜預期，高負債率令人憂慮 海通國際│現財年盈利預測或顯著下調 花旗│業務受加息及疲弱樓市影響