本文來自: 廣發證券研究,作者:郭鎮 樂加棟 邢莘
9月29日,央行、銀保監會發布通知,計劃在2022年底之前,放寬對22年6-8月新建商品住宅價格環比、同比連續下降的城市的利率限制,當地政府可自主決定維持、下調或取消首套房貸款利率下限。中央層面的直接表述,放寬“因城施策”的政策下限,也有助於各地方政府更好的執行“促進房地產市場平穩健康發展”所需要的後續政策落地,以及幫助居民恢復購房信心。
央行、銀保監會宣佈符合條件的城市可不設首套利率下限。9月29日,央行、銀保監會發布通知,計劃在2022年底之前,放寬對22年6-8月新建商品住宅價格環比、同比連續下降的城市的利率限制,當地政府可自主決定維持、下調或取消首套房貸款利率下限。二套房維持當前規定。當前執行的標準為5月15日首套房貸款利率為5年期LPR-20bp,二套房貸款利率為LPR+60bp,根據最新LPR基準利率(4.3%),執行下限分別為4.1%和4.9%。截止至9月份全國100城市在執行利率口徑為首套4.15%,二套4.91%,本次政策將極大的放開房價下跌城市的利率空間。
本次政策最大影響全國約50%的市場。根據政策要求,本次利率調節針對價格同環比連續3個月下跌的城市,按照統計局70城市口徑計算,有23個城市滿足要求,70大中城市商品房銷售金額10萬億,滿足要求市場為2萬億。70大中城市以外市場規模約為7萬億,多為三四線城市,因此本次政策最大影響全國約50%的市場。此外,根據中國房協二手房價數據,除70大中城市之外的市場中,約有一半城市二手房價6-8月連續同比下跌,所佔商品房市場規模約為3.5萬億。
此次政策力度高於歷史同期,信貸政策對於銷售企穩具備重要意義。本次調節的意義非常重大,在因城施策的大環境下,利率下限作為少數掌握在中央政府手中的調節工具,對提振全國市場信心,具備較強的信號意義。部分城市可以選擇“取消”利率下降,其力度甚至高於08、14年的“基準利率0.7x“的水平”。歷史週期中,信貸政策對於銷售企穩具備重要意義,08年10月首套利率下限由基準利率0.85x下調至基準利率0.70x,2個月後全國銷售轉正(08年3季度單季度降幅為31%),14年9月首套利率下限由0.95x下調至0.70x,重點城市成交面積在Q4轉正,全國數據降幅也大幅收窄。
雖然是階段性、針對部分城市的政策,但取消下限的描述是前所未有的。中央層面的直接表述,放寬“因城施策”的政策下限,也有助於各地方政府更好的執行“促進房地產市場平穩健康發展”所需要的後續政策落地,以及幫助居民恢復購房信心。堅定看好地產板塊整體投資機會,建議提高“強信用+寬佈局”配置比例。
風險提示
未來基本面表現不及預期,包括政策改善力度不及預期,庫存累積快於預期,居民端需求持續性不及預期等;未來融資環境進一步收緊,對於渠道管控更加嚴格,信貸投放量減少;供給側改革下行業出清,對於市場情緒產生擾動。