受政策、資本、輿情的合力推動，ESG理念的重要性日益提升，正逐步成為社會共識，也成為投資者衡量公司價值的一把“新標尺”。
不久前，綠城管理控股（下稱“綠城管理”）發佈了2021年度ESG報吿(2021環境、社會及管治報吿)，彙報了公司在環境保護、可持續發展管理以及社會責任等諸多方面的策略和實踐情況，為更立體的觀察企業和行業提供了一個新的窗口。
綠色建築面積佔比達78%，錘鍊全生命週期管理能力
作為代建行業的領導者，綠城管理聚焦主業，一直是國內綠色建築的推動者和引領者。截至2021年，公司綠色建築面積超過6610萬平方米，綠色建築面積佔比達到78%。
該領域公司主要從兩個緯度上主導項目落地，一是對接《綠色建築評價標準》、《浙江省綠色建築條例》等國家和地方標準，因地制宜推進建築綠色設計，並最大程度地保護項目所在地的生態環境和生物多樣性。
以富陽最大的城市有機更新項目“富陽望鈺和府”為例，在項目實施過程中，綠城管理根據地表特徵和氣候條件等進行了定製化的設計，通過採用改性透水鋪裝、微地形雨水滯留下滲設施、局部下沉式綠地、礫石排水溝等特色海綿措施，有效降低了綜合徑流係數，減少了雨水徑流污染狀況，增強了居民的綠色居住體驗。
在麗水蓮都區西側路灣公寓項目中，公司為保護項目周圍的數十棵古樹，修改了原有設計方案，沿古樹帶設置了四個下沉式庭院和一個下沉綠地，並將古樹自然融入園區景觀中，不僅展現了人與自然和諧相處的人居情懷，更營造出獨一無二的景觀品質。
二是注重綠色材料的使用，藉助綠色供應鏈的把控，減少施工以及建築本身對當地自然環境的影響，打造綠色可持續發展的生態產業鏈。
在環保和客户對成本控制的需求的雙重壓力下，傳統建築材料的侷限性進一步顯現，對此感觸頗深的綠城管理加強了新材料的研發力度，通過外牆幹掛PC、ALC輕質牆體、HF矽微粉不燃保温板等多種可替代材料的運用，在更低資源消耗的情況下，綠城管理旗下項目的品質和觀感並未受到影響，實現了更佳的性價比。
綠城管理新材料及項目應用概況
在項目應用上，公司打造的“金華信息產業園”是較為典型的代表。該產業園在概念規劃、方案設計、施工建造、系統調試、運營階段各個環節貫穿綠色健康理念，其中玻璃幕牆採用了對可見光高透並對中遠紅外線具有高反射特性的LOW-E材質，可有效隔熱防有害光污染，並減少照明燈具使用。得益於匠心設計，該項目成為金華市首個獲得中國“綠色建築”及美國綠色建築“LEED認證”雙認證的產業園。
憑心而論，綠色建築的推行並不容易，這是一道考驗公司設計能力、研發和創新能力、產業鏈整合能力及服務意識的綜合命題，而且在過去的金融和人口紅利下，地產行業即使是粗放經營就可以過得滋潤，不少企業缺乏創新動力。綠城管理正是在地產行業大好的時候保持更為積極的思考，才能在行業劇烈變化時仍舊保持公司服務力和產品力的動態提升。
事實上，公司已經在大量的業務實踐過程中總結出了一套符合代建項目特徵的管理方法，其將代建項目的全週期分為7個階段、28個主要管理場景、79個運營關鍵點，通過體系化、精益化、智能化的方法論賦能日常業務，在實現項目全生命週期管理的同時，也有助於推動創新產品標準化，高效實現可應用、易推廣的效果。
2021年綠城管理建築創新成果及落地
在綠色建築領域，綠城管理已經作出承諾，公司將繼續加強綠色建築管理能力，加大綠色建築產品比例，不斷探索新的環境友好型建築技術。
社會服務基因深厚，行業發展新階段尋求多方共贏最優解
“衣、食、住、行”向來是民生之本，綠城管理作為致力改善百姓居住環境，深度參與城市空間升級改造的代建公司，本身就具有很強的社會屬性，尤其是綠城管理身上“中國最大政府代建服務商”的標籤，更是其服務社會的一個縮影。
儘管綠城管理在2015年才正式成立，但其代建業務可追溯到2005年，當時其母公司綠城中國首次介入的代建項目正是“城中村”改造和安置房代建，可以説政府代建是綠城管理控股的起家項目。
隨後，搭乘保障性住房體系快速發展的東風，綠城管理政府代建業務日益壯大，逐步形成了保障安置房、租賃性住房、未來社區、產業園區、公建配套、市政場館等的多元業務格局，佈局區域也由浙江輻射到全國， 2021年，公司新拓政府代建合約總建築面積中浙江省外客户佔比達到50.3%。
綠城管理政府代建服務範圍與模式
政府代建業務的不斷壯大一方面得益於市場需求，另一方面在於公司在最初就將保障房項目按照商品房的標準實施，通過流程和效率管理出效益，贏得了政府和普通居民的信任，為後續業務的鋪展打通了渠道。例如公司承接的每個政府項目遵循“樣板先行”，1:1建模給足業主“安全感”，在項目開展過程中，定期組織“工地開放日”，並邀請第三方機構“飛行檢測”，真正做到透明化和精細化管理。公司操刀的杭州海潮雅園、明德明理府，縉雲的西橋世家、金華金都美苑等項目均被讚譽為當地“最美保障房”，公司以實際行動迴應了“共同富裕”社會目標。
截至目前，公司政府代建板塊已交付面積達到3150萬平方米，惠及近20萬户原住民，合約總面積超3400萬平方米，涉及到近25萬户原住民的居住生活，中國最大政府代建服務商實至名歸。
而結合當前較為特殊的行業背景，公司在資方代建的諸多佈局亦顯露出強力的社會擔當。受宏觀調控和金融政策等雙重因素影響，2021下半年以來，房地產下行壓力加大，“保交付”受到社會和企業的最高關注，綠城管理根據遇困項目的實際情況從三個層面上發揮了重要作用。
針對存量項目品質和去化困難，綠城管理在產品端設計優化、立面提升，同時在營銷服務端重新對客户和市場定位進行研究，有效為委託方紓困。在綠城·無錫桃花源項目、綠城·海口桃李春風項目兩個項目上，通過重新定位、全過程的營銷支撐以及品牌力加持，綠城管理幫助兩大項目實現成倍溢價和增值。
綠城·無錫桃花源項目實景圖
對資金遇困項目，綠城管理依託強大的信用背書和戰略資源整合能力，已攜手首建投、深民投等多個金融機構，搭建起合作平台，形成了一套由金融機構提供資本，綠城管理進行開發管理，批量為有資金需求的委託方與金融機構提供金融撮合服務的模式，助力項目穩健運營實現“保交付”。
與此同時，面對房地產去金融化過程中，不良資產處置需求的快速上升，綠城管理與頭部AMC機構合作，憑藉自身強大的項目全生命週期管理能力，包括但不限於品牌效應、專業團隊、供應鏈資源、投前風控和投後管理職能等，有效地加快了項目流動性的釋放，緩解了社會矛盾，實現了投資人、 購房者、供應商、政府等多方主體的共贏。
從需求出發的務實作風讓綠城管理的美譽度和滿意度持續攀升。2021年，綠城管理分別對委託方和業主進行了滿意度調查，委託方對公司總體滿意度調查中，作出滿意以上評價的客户佔比達到95%。業主方面，2021年公司調研了6529户業主，共計覆蓋13個二級管控單位的61個項目。業主從產品表現、服務表現、價值感三個方面進行評估，最終的客户滿意度達到90分的高水準，遠超行業平均水平。
住宅客户滿意度歷史表現
ESG表現與財務表現統一，探求可持續發展的終極奧義
ESG表現與財務回報的正相關，在綠城管理身上得到了驗證。近兩年的疫情起伏和地產行業深度調控幾乎沒有對綠城管理造成多少困擾，公司的財務數據、業務規模均呈現穩健的增長趨勢。
除了2020年受業務結構調整影響營收微弱下降以外，公司的營收基本保持平穩增長，更值得關注的是公司近三年的淨利呈現逆勢加速增長的趨勢。截至2021年，公司的淨利達到5.65億元，同比增長31.9%，毛利亦維持在46.39%的較高水平。而根據公司最近的經營情況介紹會議，管理層對業績的指引仍維持2022年及以後年份歸母淨利潤複合增長30%不變，也就是説，公司將長期保持業績高速增長的態勢，在相對低迷的市場環境下，這樣肯定的表態非常難得。
業務規模層面，到2021年底，綠城管理的業務已覆蓋全國101座主要城市，管理項目達到345個，項目合約總建築面積超8470萬平方米，同比增長11.3%，新拓代建項目合約總建築面積超過2280萬平方米，同比增長21.9%；新拓代建項目代建費預估約71.1億人民幣，同比上漲22.3%。公司市場份額已連續六年保持22%以上，穩居行業第一身位，足見公司戰略部署的預見性和戰略執行的定力。
為進一步加強服務和產品競爭力，滿足跨區域發展和多元化的服務訴求，公司提出了完善和落實“3+3”業務模式，即在政府代建、商業代建、資方代建主業基礎上，疊加金融、產城、產業鏈三項配套服務，挖掘新業務空間，打開業務天花板的同時，再次成為行業結構調整“風向標”。
從今年以來的表現看，綠城管理的新業務拓展能力強勢，無論是公司在建面積、新拓項目代建費的繼續增長，還是公司在庫的超600個意向項目，都意味着綠城管理穩固的龍頭地位，以及高度可見的長期業績兑現能力。
小結
有商業價值，有社會擔當，這似乎就是綠城管理當下的真實寫照。
作為房地產領域的輕資產模式樣本，綠城管理這些年始終走在代建行業的最前沿，業務層面屢屢在“無人區”率先探索如是，對ESG的高度關注和積極踐行也如是，這種深深植根的進取和創新精神正在催動其釋放更大的價值潛力。
正如綠城管理在此次ESG報吿中所披露的情況，公司將項目質量管理、客户服務品質以及合規經營等列為發展最重要的議題，實際已經切中了當代中國人對“住”最核心的需要，即不僅要有房住，更要住的舒心，這種對居住改善需求的精準把握決定了其已經迎來絕佳的發展機遇，將成為行業轉型背景下的超級贏家。
疊加公司在商業代建、政府代建、資方代建及特許領域的多元佈局，預期公司對外部市場波動的抵抗能力將繼續增強，乃至已經為未來5-10年的長期發展做好準備，這又恰好與ESG體系對投資回報而言的長期紅利相呼應。
當前，投資者對企業ESG能力的重視已經上升到前所未有的高度，富時羅素(FTSE Russell)的調研報吿顯示，目前全球資產擁有者超過半數在制定投資戰略時，會評估或執行ESG相關內容。綠城管理選擇在此時公佈了這樣一份內容詳實、內涵豐富的ESG報吿，或許不僅僅是自身業務實力和長期發展信心的展示，更暗示了投資機會所在，投資者應該予以重視。
