5月26日，綠城管理控股(下稱“綠城管理”)召開了一場線上線下同步的經營專題會議，對目前對經營情況、行業形式以及未來的發展規劃進行了總結和展望，信息含量豐富，也讓筆者產生了一些關於公司當前投資機會的思考。

總的來説，筆者認為交流會主要傳遞出三重信號：

一是疫情擾動和經濟增長壓力讓公司部分業務承壓，但放眼到全年來看，整體的增長態勢仍舊穩健。

今年3月以來，多個省市疫情形勢嚴峻，地區管控政策讓部分工程項目的洽談和施工受阻，綠城管理有一部分與銷售掛鈎的收入受到影響，同比降幅約在25%左右，但談“降”色變大可不必。

首先，不可抗力因素下的業務影響市場本身就有一定的預期。其次，綠城管理的政府代建、資方代建、商業代建三類業務中，只有商業代建中的一小部分收入與項目銷售節點掛鈎，佔總收入比重約為20%，所以銷售下降的額度和影響都十分有限。

相較之下，更應該關注到的是，今年以來公司的在建面積、新拓項目代建費分別達到4530萬平方米、29.5億元，在經濟承壓背景下保持着繼續上漲的趨勢，並呈現出與整個房地產市場截然不同的格局和趨勢，公司穿越週期的能力必須得到應有的重視。

考慮到公司在庫的超600個意向項目，以及單個新拓代建項目往往需要3-5年的消化時間，可以説綠城管理長期穩健增長的確定性非常高。

二是代建行業將進入爆發式增長，政府代建和資方代建是藍海所在，但這兩塊絕非簡單的房地產開發邏輯，業務壁壘和能力要求更高，綠城管理既有先發優勢又在此過程中拓寬了“護城河”。

在房地產板塊的襯托下，去年綠城管理在資本市場上演了一場堪稱完美的“戴維斯雙擊”，全年業績和估值雙雙提升，這也為正在尋找新方向的各大房企提供了思路，代建行業有望隨着眾多新玩家的加快湧入進入爆發式成長期。

但熱行情下也需要一些冷靜的思考，比如儘管今年以來地產行業的政策風向已經有所調整，國內中小開發商出清的方向並未改變，也就是説商業代建的客户總量大概率呈收縮趨勢，這種背景下大型房企入局，會加快商業代建由“藍海”變成“紅海”，相應回報越來越低。新的方向在哪裏？——政府代建和資方代建。

隨着國內公租房建設任務的基本完成，保障性租賃住房接力成為發展重點，機構預測“十四五”期間全國保障性住房建設將達900萬套，涉及投資2.34萬億元，政府保障房項目向來有向社會招標代建的傳統，綠城管理就是中國最大的保障房承建商，且在有意識地加大該領域的資源傾斜力度。2021年，綠城管理的政府保障房業務同比去年增長61.6%，今年截止目前，政府代建的收入增長也十分迅速，“穩增長”主線策略下，國家在保障性住房領域的投入和政策落地會更大、更快，實際上是對綠城管理的穩增長形成託底，這個角度上來看，綠城管理身上的“基建”屬性正在加強。

另一方面，部分房企暴雷，讓代建公司在協助遇困項目、不良資產處置上迎來更大機會。但在辯證的思維下，要去想一想為什麼過去代建公司沒有做這一塊？因為難度更大，週期更長。不良項目背後的債權關係往往十分複雜，而且在法務、財務盡調、項目協調、風險把控等方面等要求很高。綠城管理在去年開始介入不良領域，春節前後公司已經落地了兩個相關項目，上半年還將新增三個項目，預期全年的資方代建業務佔比將達到10%左右，新的業務曲線正在打造。

傳統房企做代建或許有一定的設計、建造基礎，但對這一羣體來説，要從根本上將服務思維從to C轉向to B，本身就是一個不小的挑戰，更何況他們所有的模式和路線都主要模仿、沿襲綠城管理，要超越難度就更大了。畢竟綠城管理也沒有原地踏步等待，公司已經在向更廣闊、難度係數更高的新興領域進發了。

三是適應市場環境變化，除了積極的多元化佈局這類進攻性策略，綠城管理也正推進包括優先主營業務兼併購、激勵政策穩固團隊等偏防禦概念的佈局和規劃。

從會上問答能夠看出，綠城管理對潛在的新加入者較為樂觀和包容，更注重後來者一起做大行業蛋糕，提升代建行業影響力，發揮協同效應，建立行業信任等積極作用。但筆者認為這種樂觀從容是因為其已經在其他層面做好多手準備，姑且將這些佈局分為“進攻型”和“防禦型”兩大類。

進攻策略主要包括進行多元的延伸和創新。業務層面，除了與東方資產等大型AMC合作，大力推進資方代建項目外，綠城管理在一些特許領域，比如部隊軍改房等也有突破，已有項目相繼落地。此外，綠城管理積極牽頭組建了“輕資產聯盟”，通過制定規則和標準，保障有序的競爭體系和規範化發展，其中固然有推動行業發展的深意，亦不乏加強行業影響力和話語權的作用。如今，輕資產聯盟正在面向全行業納新，將代建企業、金融機構、產業鏈企業、行業智庫、研究機構等都涵蓋其中，行業影響力進一步擴大，綠城管理的影響力也將同步提升。

防禦策略主要包括主營業務兼併購、穩固團隊等。今年1月，綠城管理啟動對浙江熵裏的收購，因為是針對主業的收購項目，雙方融合順利，目前該項目已經能夠為綠城管理貢獻穩定的收入，並且管理層預期浙江熵裏今年的收入和利潤可以達到收購時的對賭約定。在此基礎上，綠城管理確定未來將繼續尋找，且優先尋找代建主業和團隊收購，將資本收益最大化，並不斷擴大規模優勢、鞏固人才團隊優勢。

此外，公司也制定了更有力的激勵政策，包括考核激勵、股權激勵等，將個人利益與公司利益深度捆綁，在這個以人為核心的服務行業，穩固團隊並激發更大的人才活力。

整體來看，這次的經營專項會議質量令人滿意，公司層面坦誠交流，展現出了穩健且充滿信心的發展勢頭，公司對行業新形勢的追蹤和有效應對也讓人對其未來潛力的釋放充滿期待，不妨繼續關注。