2022年以來，在國際局勢動盪、國內新冠疫情多點散發等一系列因素的擾動下，港股市場表現整體弱勢。而一眾地產公司也因疫情致使審計流程放緩，延遲刊發全年業績。

5月11日晚間，寶龍地產正式披露了2021年年度報吿，數據與此前發佈的未經審核年度數據保持一致。在筆者看來，儘管2021年業績難免受到不利市況的波及，寶龍地產依舊保持了積極和穩健的發展態勢，接下來將就此進一步分析。

一、全年業績穩健、手握優質持有型物業，彰顯經營韌性

回顧近兩年的房地產板塊，在政策調控、疫情衝擊等多重因素的影響下，“寒冬”、“至暗時刻”、“規模收縮”成為行業繞不開的幾個形容詞。

在市場整體表現不佳的情況下，寶龍地產年報數據顯示，公司2021年實現收入約399.02億元，同比增長12.4%；歸母淨利潤約59.92億元，同比下降1.7%，總體而言較為穩健，同時也彰顯了一定的抗風險能力。

另外，截至2021年年底，寶龍地產的毛利率達到33.35%，同比增長2.4個百分點。且根據歷史數據顯示，自2015年以來，寶龍地產已經連續七年將毛利率維持在30%以上，在行業內處於領先水平。

對此，野村在最新發表的報吿中表示，在目前內地房地產行業低迷的情況下，民營發展商去年錄得盈利增長是非常罕見。另外，野村和富瑞也都在寶龍地產業績獲核數師同意後，對公司維持了買入評級。

從市場環境來看，當前行業固然艱難，寶龍地產也出現了營收和利潤增速放緩甚至下跌的狀況，不過如果進一步關注到收入結構，可以看到寶龍地產由物業開發、商業運營及住宅物業管理和其他物業開發相關業務三部分組成。這也意味着除了地產開發主業，寶龍地產還有一部分經常性收入來源，即商業運營及住宅物業管理、酒店業務等，能夠貢獻穩定、持續的現金流，可持續增加公司業績增長的確定性。年報顯示，2021年寶龍地產的租金收入及提供商業運營服務及住宅物業管理服務收入達到37.1億元，同比上升14.6%；酒店及其他收入為11.60億元，同比增加50.1%。而在2022年，寶龍地產計劃實現11個購物中心的開業。

從行業發展趨勢來看，探索房地產業新發展模式在今年《政府工作報吿》以及高層會議中多次被提及，要求房企由舊有經營模式轉向新的經營模式，促進行業良性循環和健康發展。其中，從增量開發轉向存量持有運營以及服務的模式便是實現新發展模式的一種可能路徑。

而寶龍地產同時擁有房地產開發收益和商業運營收益兩大業績驅動引擎，正與上述趨勢相契合，理論上將有助力提升公司應對行業週期波動的能力，並對公司長期穩健發展形成良好支撐。

二、銷售逆勢增長，持續聚焦長三角優勢區域

基於業績的穩健表現，接下來將進一步探討寶龍地產的具體經營情況。

隨着房地產行業步入深層次調整的轉型階段，過去一年中各地樓市降温明顯，2021年房企的銷售業績增速出現七年以來的首次負增長。據克而瑞數據顯示，2021年百強房企全年全口徑銷售額為12.6萬億元，同比增速為-3.2%。

反觀寶龍地產，公司在過去一年公司在銷售端表現較好，且成功晉級千億房企陣營。財報顯示，寶龍地產2021年實現合約銷售額約為1012.27億元，同比增加約24.1%；實現合約銷售面積約為641.05萬平方米，同比增加約20.3%。

然而銷售規模上的快速增長只是表面的結果，筆者更加關注的是其更為內核的驅動因素，以及是否這一因素是否具備可持續性。

年報顯示，寶龍地產或是以佈局優勢和運營能力實現“逆勢突圍”的，具體而言：

首先，寶龍地產自2020年7月明確“1+1+N”的發展戰略以來，一直堅持戰略重點佈局長三角與粵港澳大灣區，實現城市深耕。年報顯示，2021年寶龍地產的土儲總建面為約3650萬平方米，從佈局來看，67.1%的土儲位於長三角地區，需求支撐力有保障。

報吿期內，寶龍地產共有10個項目單盤合約銷售超過20億元，而這些單盤金額高的項目就主要分佈在寧波、杭州、南京、金華、温州、上海等長三角地區。向後看，這些優質且充沛的土儲，去化和變現能力較強，為寶龍地產後續的穩定發展奠定了基礎。

其次，寶龍地產的運營能力體現在其持續加強產品研發，產品定位準確，堅持品質為先及注重客户體驗。寶龍地產亦在年報中表示將“不斷完善並優化涵蓋產品模塊、技術管理、建造標準、流程管理的「商業+住宅」標準化體系，從客户對美好生活的嚮往和需求出發，堅持各個環節一好到底，以精細化管理夯實產品品質，做到所有產品均為精品。”

（廈門“寶龍一城”效果圖   來源：中國新聞網）

因此，單就銷售層面的表現而言，筆者認為寶龍地產在過去一年中已經展現出了一定的優勢，是運營能力較強的房企。站在當前時點而言，面對融資環境的收緊，銷售端的暢通無疑是對現金流具有十分積極意義，有望在行業中保持一定的優勢。

三、保持財務自律，償付債務態度積極

儘管融資環境不容樂觀，房企的到期債務仍需要償還。根據Wind數據，從房企美元債到期餘額來看，2022-2025年為房企美元債兑付高峯期，到期餘額分別為273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元。毫無疑問，2022年是各家房企償債壓力最大的年份。

面對債務兑付的大考，寶龍地產始終保持積極的償債態度，向市場傳遞出積極信號。公開資料顯示，4月6日，寶龍地產發佈公吿，已向2022年美元債券受託人匯出未償還本金及截止到期日應計利息的資金，以在到期日償還該等款項。該2022年美元債券為2022年4月15日到期發行本金總額2億美元的3.9%優先票據。另外在此前3月16日，寶龍地產已提前兑付“20寶龍02”公司債，本息共計15.9億元人民幣。截至2021年年底，寶龍地產的融資成本從2020年的6.44%微降至6.42%。

展望2022年，寶龍地產也在年報中表明將繼續嚴控整體負債規模，優化財務融資結構，持續提升融資能力，降低融資成本。

結語

近一段時間以來，關於房地產行業的討論從未間斷。在最近召開的中共中央政治局會議中，房地產再次被提及。會議強調，要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

由此不難發現，站在宏觀經濟的層面來看，房地產不僅關乎百姓民生，更關乎“穩增長”、“防風險”雙底線的宏觀調控體系。因此，儘管行業出清和變革伴隨陣痛，但長期迴歸平穩健康發展的走向與趨勢不會被改變。同時也要看到，政策的利好傳導到市場和企業也需要時間。

聚焦到寶龍地產的此份年報，相比過往，寶龍地產去年的整體成績不算出眾，但也在一定程度上驗證了公司面對複雜宏觀環境以及行業逆風期所具備的可持續經營能力和跨週期成長優勢，總結而言：

首先，寶龍地產鑑定佈局高能級城市的戰略，已經使其在銷售層面表現出一定的優勢，而這些優質資產也將繼續賦能2022年的銷售；

其次，作為地產開發主頁的補充，寶龍地產的多元商業生態佈局為其帶來持續性收入，進一步強化了公司的抗風險能力；

最後，從寶龍地產提出「價值內生，一好到底」政策中能夠看出，寶龍將繼續堅定不移地走品質發展之路。在強大經營能力和清晰戰略的指引下，寶龍地產在資本市場上表現如何，且拭目以待。