近期，面對局部地區的疫情反撲，各地物業公司堅守一線並積極投入防控，在做好居民生活物資保供工作、維護社會穩定安全等方面發揮了不可替代的作用，再次凸顯了物業在基層社會治理層面的重要價值。
從投資的角度而言，物業管理作為關係百姓安居樂業的民生工程，在城市化建設的持續推進以及鼓勵性政策的大力推動下，近年來發展十分迅速，已經成為了資本市場中不容忽視的重要板塊。
2022年4月29日，國內知名綜合物業管理服務提供商東原仁知服務（02352.HK）成功登陸港交所，上市首日收盤微漲，報11.9港元每股，總市值約7.93億港元，對應5倍左右的靜態市盈率。考慮到東原仁知服務呈現出的業績增長趨勢以及成長潛力，筆者認為公司當前估值具有一定的吸引力，接下來將就此進一步探討。
一、 短期擾動不改長期價值，物管行業仍是值得關注的好賽道
遵循着“水大魚大”的商業規律，東原仁知服務所處的物管賽道無疑是足夠大且快速發展的優質行業，這一點可以從剛剛過去的年報披露季中窺見一二。
縱覽主流物企交出的亮眼答卷，可以總結出以下幾個值得關注的特點：一是業績穩增、經營勢能持續釋放；二是賬面上多留有充裕的貨幣資金；三是在新增管理面積中，關聯房企的貢獻率降低。由此可見，物管行業仍處於快速發展階段，並在逐步擺脱開發商附庸的角色，其所創造的是實實在在的商業價值。
儘管在二級市場上，去年下半年以來，恆生物業服務及管理指數從2021年6月30日的10608點降至2022年4月30日的4682.24點，降幅高達55.86%。但究其原因，主要是受到來自地產端的壓力傳導。對此，中信證券發研指出，物業管理板塊調整的主因並非基本面，也不是估值過高，而是市場對公司治理獨立性的擔心。然而實際上，大多數民企物管企業運行獨立於大股東，其資金是用來發展自身業務的，而不是給大股東脱困的。
目前來看，物管行業仍是一個價值含量很高的優質賽道，且整個板塊的估值已經落入了低估的區間內，我們有理由相信地產信用風險對於物管行業估值的擾動只是暫時性的，優質物業公司的估值將在後續發展中逐步抬升。
二、“美好城市生活的定義者”，硬實力構築投資價值
承接上一部分的敍述，物管行業無疑是一個具備確定性+景氣度持續+安全邊際充足三重特性的優質行業。在這條優質賽道上，物企之間的競爭也愈發激烈，但就東原仁知服務而言，基於“大物業·全價值”的戰略指導，一個由多元化、差異化、數字化所主導的嶄新週期正在開啟，具體來看：
1）盈利成長性突出，科技賦能助力提升人居體驗
經過多年的發展，東原仁知服務形成了物業管理服務為主，社區增值服務和非業主增值服務為輔的三條業務主線。反映到經營數據上，2021年東原仁知服務物業管理服務、社區增值服務以及非業主增值服務的營收分別為6.29億元、2.87億元和2.78億元，同比增長分別為80%、40%和30.5%。
在多元業務的協同發力下，東原仁知服務的營收和淨利潤在近年來取得快速增長。招股書顯示，2019年-2021年，東原仁知服務的總營收分別為5.59億元、7.67億元、11.93億元，複合年增長率為46.1%；淨利潤分別2559萬元、8447萬元、1.30億元，複合年增長率達125.7%，增速明顯快於營收，説明公司盈利能力較強。究其原因，一方面離不開公司整體毛利率的持續改善，另一方面也與公司一直推進標準化、數字化及智能化管理，從而運營效率得到有效提升有關。
據招股書介紹，東原仁知服務已實施的業務管理系統及經營管理系統能夠簡化操作流程，進而減低勞工成本以及提升服務效率；使用智能監控自動實時檢查所管理設施的運作情況，從而節省人工檢查成本。在科技應用的助力下，東原仁知服務能夠提供更加人性化而及時的服務，並推動盈利能力持續提升。
2）管理業態豐富，不斷夯實行業領先優勢
招股書顯示，東原仁知服務以西南地區和華東地區為軸心，積極向具備高增長潛力的城市拓展。截至2021年年末，東原仁知服務擁有325個在管物業項目，包括住宅及非住宅物業，服務範圍則覆蓋至全國16個省、自治區及直轄市的51個城市，總在管建築面積約為2820萬平方米。
這裏尤其值得注意的是，東原仁知服務在學校、商業樓宇、醫院等非住領域的加速佈局。數據顯示，東原仁知服務管理非住宅物業產生的收益由2019年的63.8百萬元快速增長至2021年的262.6百萬元，複合年增長率高達102.9%；非住宅物業的營收佔比也由2019年的24.8%增長至2021年的41.7%。並且，東原仁知服務在招股書中也列示了未來將通過收併購方式加入更多非住宅物業類型。
從公司發展的角度來看，非住領域存量空間巨大，准入門檻也較高，物企一旦成功搶佔，很容易形成競爭護城河的優勢。因此，非住領域成為了近年來各家物企重點開拓的領域。在此之中，東原仁知服務已經佔據了一定的發展先機，並由此形成了行業領先優勢。往後看，其在從住宅走向非住宅的過程中，將不斷豐富在管物業項目組合及擴大客户羣。
3）品牌體系建設完善，築牢品質服務的基石
在日前公佈的2022中國物業服務百強企業名單中，東原仁知服務排名上升至第18名，力證公司不斷提升的運營能力和服務力。一直以來，東原仁知服務高度注重服務品質和客户滿意，建立了完善的品牌建設體系。據招股書所示，東原仁知服務推出了“東御”“原·生活”“原管家”“原·聚場”四大品牌，對應不同的客户羣需求。其中“原•聚場”社區生活品牌，通過組織親子互動、戲劇藝術等社區文化活動，獲得中國房地產業協會及中國房地產測評中心認證為“2020年中國物業行業社區化運營TOP1”。
值得一提的是，北京賽惟諮詢2021年客户滿意度調查結果顯示，東原仁知服務以93分的客户滿意度，位列全國物業行業第一，服務品質受到市場和業主的高度認可。
在筆者看來，東原仁知服務綜合實力和品牌價值突出，同時率先佈局多個領域，實現多業態協同發展，已然成為了“美好城市生活的定義者”，在已上市物企中具備鮮明特色和差異化競爭優勢。
三、確定性與成長性兼備，東原仁知服務的價值釋放可期
站在中長期視角，筆者判定東原仁知服務的增長潛能還將進一步得到釋放，原因如下：
第一，物管行業是市場空間過萬億的超級賽道，且從競爭格局來看，目前的行業集中度仍處於較低的水平，這也意味着行業還未達到成熟期，東原仁知服務仍有足夠的成長空間。根據中指研究院指數顯示，2020年百強企業管理面積佔全國物業管理面積為49.7%，CR10（行業前十位市場集中度）僅10.17%，遠低於地產行業超於20%的CR10。
與此同時，伴隨着公建後勤服務社會化改革的推進，政府不斷鼓勵社會資本參與公共服務領域，東原仁知服務也順勢開拓了產業園、醫院、學校、政府辦公樓等公眾物業領域。在“大物業·全價值”的定位之下，東原仁知服務能夠提供全地域、全業態、全時空服務週期的物業管理服務，未來市場份額有望進一步提高。
第二，東原仁知服務已經進入了實力與規模相互促進的良性發展階段。憑藉專業的多業態服務能力和出色的外拓團隊，東原仁知服務第三方外拓成果顯著。2018年，東原仁知服務源自第三方的物業項目面積僅為280萬平方米，而到了2020年，這一數值快速提升至1410萬平方米，在總在管面積中的佔比已接近50%。
從行業發展趨勢的角度來看，儘管目前物業公司仍以承接來自關聯房企的交付面積來主，但由於房地產調控的持續深化，在降槓桿過程中，房企發展節奏放緩，銷售減速，未來隨着物企從關聯房企獲取規模的比重下行，東原仁知服務這類市場外拓能力佔優的物企將逐步脱穎而出。
第三，目前市場普遍對物管行業存在一個誤解，認為物企提價困難、人力成本高，因此盈利空間有限。實際上對於物管行業的價格並不等同於基礎物業費，還包括社區增值服務在內的多種經營業務。以社區增值服務為例，從東原仁知服務的招股書中可以看到，這一業務包括停車位管理服務、公共資源管理服務以及社區活動策劃服務等各類滿足業主生活需求的細分服務。
數據顯示，東原仁知服務2021年社區增值服務的毛利率為29.7%，明顯高於基礎物業管理服務23.1%的毛利率。公司整體毛利率亦從2019年的23.7%提升至2021年的25.9%。從目前的收入結構來看，東原仁知服務社區增值服務的總營收佔比為24%，仍有進一步提高的空間。
與此同時，受益於信息技術的應用以及管理效能的提高，東原仁知服務的人力成本也在不斷降低，2021年公司的勞工成本在銷售成本中的佔比為43.1%，較2019年降低了6.7個百分點。隨着未來收入結構和成本端的雙重改善，東原仁知服務業績有望繼續向上。
結語
迴歸到投資層面，東原仁知服務發展思路清晰而明確，正在不斷釋放出強勁的發展潛力，是一家競爭優勢顯著、遠景可期的優質物企標的。從其過往業績中所展示出的成長性和優越性來看，公司上市後有望抓住突圍而出的機會，實現更快速的成長，值得投資者長期關注。
