近日，廣州時代控股集團有限公司向廣州市政府發函表示，時代中國積極參與廣州市城市更新工作，在廣州市公開招商的舊村改造項目中，時代中國已獲取9箇舊村的項目的合作身份。

但因受多方位政策疊加調控，房地產企業融資渠道受限，項目銷售回款顯著下滑，嚴重影響了公司現金流穩定性，懇請政府能夠出門紓困解難。

具體訴求有兩方面：（1）懇請市政府支持協調退回公司從化、增城3個項目的舊改履約保證金；（2）懇請市政府支持協調公司黃埔區5個項目自由區政府指定單位或國企承接，將公司前期投入資金歸還給公

 舊改項目情況

訴求中的3個項目分別是化區禾倉村、增城區城豐村和新湯村舊村改造項目，訴求中的5個項目則分別是黃埔區崗貝村、雙井村、烏石村、裕豐圍村、重崗村舊村改造項目。

時代中國分別在2019年3月、2020年7月和2021年10月與從化區禾倉村、增城區城豐村和新湯村簽訂項目合作協議，成為舊村改造項目的合作企業或意向合作企業，3個項目投入履約保證金合計3億元，累計投入資金則為4.38億元。

 另外時代中國參與了黃埔區崗貝村、雙井村、烏石村、裕豐圍村、重崗村等5箇舊村改造項目，並按照政府的要求提前啟動拆遷，目前拆遷工作已基本完成，公司支付了了高額的拆遷補償費用，累計投入17.1億元。

上述8八項目前後累計投入資金共21.48億元，由於舊村改造政策不斷調整，目前3個項目均被暫緩實施了，5個項目也無法正常推進。

舊村改造項目調整和變化繫住建部發布的一項城市更新改造徵求意見稿，2021年8月10日住建部發布《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（徵求意見稿）》，明確要求實施城市更新行動要嚴控大拆大建大搬遷，不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區，導致住房租賃市場供需失衡。

廣州積極響應住建部的要求，去年10月，廣州市規劃和自然資源局印發了有關開展全市城市更新項目核查的工作方案，聯合各區政府、市住建局、文化廣電旅遊局、林業園林局對廣州市11個區、合計119箇舊改項目，做進一步加強評估和方案優化。

廣州大批舊改項目因此被按下暫停鍵。

其中，黃埔區被官方點名批評，明確表示在舊改推進中，黃埔區的大規模快速拆遷存在一定的風險和隱患。要知道119個項目，分佈在黃埔區的就80個，時代中國的涉及17.1億的5個項目也均分佈在黃埔區。

2021年，時代中國實現436億元的收入，其中城市更新業務就貢獻了44億，佔比達10%左右，業務主要分佈在廣州和佛山兩地。

項目被暫停，公司就沒辦法順利推進項目，也無法及時收回投入款項，項目何時再啟動仍是一個未知數。

儘管時代中國迴應外界稱，針對近期廣州市及下屬各區城市更新政策及計劃的修正及變動，公司積極與政府相關部門就個別項目事宜溝通新的推進方案，這是正常的企業經營行為。

但能看到出來，公司正臨比較大的困境，從這份函件裏邊就能感受到時代中國強烈的危機感。

當前困境

從函件內容來看，時代中國當前最擔憂是現金流問題，而這也是公司面臨困境的根源。

截止2021年年末，時代中國現金及現金等價物為147.18億元，同比減少56.1%。同時，公司一年內應付款項及票據為161.87億元，一年內到期的借款為110.2億元，除去今年已還的25億元，年內累計還有250億元左右需要償還。

資金仍存在較大的缺口，償債風險比較大。

與此同時，公司經營業績每況愈下，淨利潤連續兩年出現下滑，2021和2020年淨利潤分別同比下滑11.41%和3.50%。

而房企想要解決現金流的問題，目前主要有兩種方式，一是通過銷售回款，二是在市場上進行融資，但目前來看，形勢都不是很樂觀。

從去年的銷售情況來看，2021年時代中國實現銷售金額955.9億元，僅完成1100億元銷售目標的86.9%，同比增速下降4.8%，降幅也超過百強房企平均3.5%的水平。

今年一季度，時代中國共實現銷售額約為141.67億元，同比下降超3成。

不僅時代中國的銷售出現下滑，當下整個大環境都不太樂觀。

根據國家統計局最新的數據，2022年1-3月份，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。

雖然説國家當前對房地產的態度有所放鬆，相關寬鬆的政策也還在推出，但還主要是政策預期上的樂觀，地產銷售端還未看到回暖跡象，後市如何，還需要時間來驗證。

從房企融資情況，各個融資渠道的規模都出現比較大幅的下滑，房企融資環境依然惡劣。

從國家統計局數據來看，1-3月份房地產開發企業到位資金38159億元，同比下降19.6%。其中，國內貸款5525億元，下降23.5%；利用外資10億元，下降7.8%；自籌資金12395億元，下降4.8%；定金及預收款12252億元，下降31.0%；個人按揭貸款6369億元，下降18.8%。

清一色的下滑，時代中國的擔憂和懇請，也不無道理，畢竟市場上的錢太難搞了。

不過也看到了一點樂觀的信號。

根據人民銀行廣州分行的最新數據，廣州房地產開發貸款今年一季度增加579億元，擺脱了去年三、四季度以來的平穩狀態，重新進入增長通道。個人住房貸款一季度增加614億元，由於去年同期基數較高，今年以來疫情局部反彈，同比少增884億元；其中，3月份增加144億元，環比多增159億元。

在時代中國的銷售收入結構中，廣州佔比是最大的，去年廣州的合同銷售金額佔比就達33.6%，而且從土地儲備來看，廣州的土地儲備也是最高，達22.1%。

儘管地產的出現邊際放鬆的態勢，但有些嚴監管的政策還是在執行，比如房地產“三條紅線”政策，就是要防止房企通過舉債無序擴張等。

當前，時代中國的淨負債比率為76.7%、現金短債比為1.9%，剔除預收賬款外的資產負債率為74.6%，較2020年下降了4個百分點，目前處於黃檔，意味着時代中國有息負債規模年增速可放款至10%。

雖然黃檔不是最嚴重的一檔，但時代中國終究還是踩了一條紅線。

結語 

舊城改造項目的暫停，停的不僅僅是一個項目，停的更是作為房企血液的現金流，而現金流一旦出現問題，必然會帶來可怕的負面連鎖效應。

此次時代控股發函向廣州市政府“求救”，已經充分反映了其現金流的壓力巨大。

年內國際評級機構也因流動性問題調低了時代中國的評級。2月17日，評級機構穆迪將時代中國公司評級將Ba3下調至B1，高級無抵押評級從B1下調至B2，其評級展望仍為“負面”。該評級機構表示：“評級下調反映了時代中國控股的流動性緩衝能力下降，原因是融資渠道收窄，以及城市再開發項目的現金支出持續增加。”

另一方面，即使時代控股最後實現了退出上述舊改項目換回現金流，那麼對長期經營業務發展也會帶來不小的影響，其想要真正恢復穩健增長，恐還需要不少的時間。