回顧2021年，房地產行業發展環境面臨着諸多變化，在疫情陰霾持續籠罩疊加行業監管政策收緊的大背景下，整個地產行業增速放緩，需求端保持觀望態度，進而導致不少規模房企的目標完成情況不及歷史同期。據克而瑞的數據顯示，2021年百強房企平均目標完成率不到90%，而有超過8成的房企無法完成年初訂立的目標。
除此之外，經過一輪行業的大洗牌，一些規模小、競爭弱、財務不佳的房企將逐步被淘汰，如何能穩中求進、實現健康發展成為了房企們持續發展的重要議題。
恰逢當下是港股上市房企的業績披露期，筆者留意到，中梁控股業績持續保持穩健態勢，營同比增長了15.4%，並且完成年初制定銷售目標的95.4%，優於同行業平均水平。對此，不妨以中梁控股為參考樣本，一同探索中梁控股如何在地產下半場中行穩致遠，實現良性可持續發展。
一、穩健經營顯成效，核心指標持續優化
在當前複雜多變的市場環境下，中梁控股依然保持着良好的風險抵禦能力，營收同比增長了15.4%，銷售業績也大體優於行業平均水平。具體展現出以下優勢：
年報顯示，過去一年，公司實現總收入761.1億元，較去年同期增長15.4%；實現毛利130.33億元；應占核心淨利潤為29.9億元。儘管公司盈利能力出現小幅回落，但是要知道，在行業陷入週期調整的背景下，不少房企同樣面臨着毛利率下滑、銷售業績不及預期等困局，有的甚至出現了增收不增利的現狀。未來隨着政策端逐步釋放回暖信號，市場需求有望逐步提升，屆時公司將迎來發展新機遇，潛在價值有望得到進一步釋放，從而帶動毛利率逐步提升，達成營利雙收的良好預期。
具體到銷售層面，在“房住不炒”的大環境下，高速發展的“黃金十年”已成為過去，銷售業績“欠收”成為了房地產行業的普遍現象。根據克而瑞研究中心監測，2021年百強房企累計業績增速同比下降了3.5%，近四成百強房企累計業績出現了同比降低的情況。反觀，中梁控股在銷售增長之際，持續保持較高的回款質量。2021年，公司實現合約銷售額為1718億元，其中現金回款率保持着85%較高的回款率。截至到去年11月中下旬，中梁就已完成全年的回款目標，比預計時間提前整整42天，為後續經營發展提供充足的現金流支撐。
在債務結構方面，過往一年融資端趨緊、房企現金流承壓的背景下，降低財務槓桿風險成為了房企們當下至關重要之舉，而中梁控股在這方面也有出色的一面，債務結構正在不斷地優化。從公司業績公吿來看，公司實現總有息負債402億元，較去年同期下降26%。在“三道紅線”方面，儘管公司踩中了一道紅線，但是總體趨勢持續向好。公司剔除預收賬款後的資產負債率自2020年的80%下降至2021年的75.8%；淨負債比率約為35.4%；現金短債比為1.04。不難看出，中梁控股在相關債務方面確實下了一番功夫，其淨負債比率與總有息負債在國內房企中處於較低的水平，現金短債比也呈現出持續優化的趨勢。
從以上數據不難看到，中梁控股具備穩定的經營能力與抗風險能力，從逆週期中積極應對行業變化，足見其基本盤的穩固程度。在良好業績的基礎下，筆者認為不妨從土儲佈局與產品力兩大維度出發，一同探討中梁控股的成長奧祕所在。
二、兩大動能成為抵禦週期的重中之重
動能一：積極拓展五大經濟核心區域，長三角佔比達42.1%
土儲作為房企的生命線，對房企的成長空間和利潤水平起了至關重要的作用。作為深耕行業多年的大型綜合房地產開發商，中梁控股在區域擴展的策略引導下，項目已拓展至中國五大經濟核心區域。截止至報吿期末，中梁控股總土儲量約為5980萬平方米；收購了85幅土地，規劃建築面積為1000萬平方米，已收購地塊（不含停車位）的平均成本約為5267元。
從區域佈局來看，中梁控股42.1%的資源投放到長三角區域，其次為中西部區域32.2%；環渤海區域13.1%；海峽西岸8.8%；珠三角3.8%。不難發現，長三角依然是中梁控股的深耕要地，同樣也是增強公司核心競爭力的戰略要點。要知道，長三角目前已發展進入城市羣階段，未來也有望發展成為具有全球影響力的世界級城市羣之一，其成長潛力與價值空間毋庸置疑。數據顯示，長三角城市羣開發投資及銷售規模顯著高於其他城市羣，2020年房地產開發投資額超過3萬億元，商品房銷售面積超2.7億平方米，佔全國的比重分別為22%和16%。由此看來，中梁控股的土儲佈局是具有前瞻性的，未來隨着城市化進程不斷推進與核心城市資產價值不斷攀升，中梁控股的潛力價值也愈發突顯，助推公司可持續發展。
（信息來源：公司公吿）
動能二：優質產品力印證品牌實力，榮膺多項大獎
隨着房地產行業步入存量競爭的時代，當前房企的角力點也正圍繞提升產品質量而展開，產品力已不僅是生產力、建造力，更是交付力、服務力和運營力的多維度發力。
在產品營造的層面，中梁控股秉承着“以人為本”的產品理念，持續加大產品研發，以優質的產品與服務能力獲得業內相關機構的一致認可。隨着4.0產品的持續研發和項目落地，中梁控股連續三年登榜中國房地產企業產品力TOP30，其中成都中梁御璟台項目更是榮膺2021年全國十大品質作品。不僅如此，中梁控股融合4.0設計理念的鎏金系項目同樣成果顯著，目前已在成都、杭州等七座城市落地，共計獲得30多項國內外榮譽。
在保障優質產品力的同時，公司積極推進交付工作，加大交付的力度。數據顯示，去年8-11月中梁控股圓滿交付杭州中梁雲都匯、臨泉中梁壹號院、中梁燕山壹號院等40餘個項目、近30000套房屋。
要知道，在行業大調整的環境下，不少房企資金鍊緊張，甚至頭部房企也難免深陷危機泥潭，相比之下，中梁控股40多個項目能夠如期交付展現出了較強的項目管理能力與品牌實力，未來隨着交付項目逐一兑現，助推預售資金迴流的同時，持續增強客户的粘性與信賴度，形成良性循環，為公司後續高質量發展奠定堅實的根基。
（信息來源：公司官網）
三、總結
從資本端來看，地產行業的持續動盪逐步蕩蔓延至整個資本市場，內房股板塊估值一度落入歷史底部區間，不少地產標的存在超跌現象，其真實價值並未被資本市場有效反映。
在此背景下，具備穩健財務與經營實力的優質房企將會是市場關注的重點。從中梁控股交出的這份成績單來看，公司恰恰符合了以上優勢，未來隨着政策端風險逐步緩解，房企間的馬太效應愈發突顯，公司的市場價值有望被重新評估，值得投資者關注。
