本文來自:地產加把勁,作者:竺勁 尹歡科
我們提請投資者關注地產板塊有持續行情的歷史時段。2014年以來共有三個時段對當前地產板塊具有參考意義:
1)2014年7月-2015年5月:板塊上漲幅度達184.5%,受益於貨幣政策寬鬆和地產行業需求端政策的全面放鬆;期間經濟增速持續下行,樓市低迷、房地產投資增速回落。
2)2019年1月-2019年3月:板塊上漲幅度達31.8%,受益於去槓桿後的宏觀經濟再槓桿,地產作為重要經濟支柱,因城施策空間有所打開;期間經濟下行壓力加大、商品房銷售增速維持低位。
3)2020年6月-2020年8月:板塊上漲幅度達15.7%,受益於疫情後的宏觀與行業政策整體寬鬆,央行多手段投放流動性、多地靈活出台供需兩端利好政策;期間經濟從疫情中較快恢復、銷售迅速升温、投資增速恢復平穩。
當前我們處於的階段與上述時間有相似性:宏觀穩增長訴求強,樓市持續低迷,地產政策出現轉向。宏觀經濟仍處下行區間:GDP增速持續下行,PMI在3月份跌破50%榮枯線;三駕馬車中投資貢獻回落、消費及淨出口承壓;社融規模增長在2月份由正轉負。疊加疫情因素擾動,宏觀經濟穩增長訴求愈發強烈。而當前房地產市場仍顯低迷,房企開工意願低,土地市場有所恢復但不甚明顯,開發投資低速增長。為發揮地產行業經濟穩定器作用,近期支持性政策頻出,有星火燎原之勢:多地放鬆限購、限貸、限售等政策;2022年首輪集中供地規則改善,為房企提供更多利潤空間;金穩委會議將房地產企業風險防範化解工作上升到新高度,優質房企、AMC等相繼獲得併購貸額度,部分出險房企債務重組獲階段性成效。但當前政策效果尚未傳導至基本面,未來相關政策有望繼續寬鬆,政策將有利於地產行業健康發展。
全面看好地產行業表現。目前地產行業整體估值仍處於較低水平,板塊PB處於2014年以來12.8%的歷史分位水平;保利、萬科為代表的龍頭房企當前估值,較前述三輪歷史行情中最高估值水平仍有較大差距。
我們重申地產行業的機會是全面的,開發板塊有以下三大主線:
1)集中度提升主線,推薦A股:保利發展、招商蛇口、南國置業、華髮股份、建發股份、陸家嘴、上實發展、城投控股、金融街、城建發展、深振業A、濱江集團;港股:中國海外發展、中國金茂、越秀地產、旭輝控股集團;
2)混合所有制及民營房企信用修復主線,推薦金地集團、綠地控股、金科股份、中南建設;
3)多元化業務價值重估主線,推薦A股:萬科A、華僑城A、新城控股、南山控股;港股:龍湖集團、華潤置地。物管板塊最差的時間已經過去,繼續看好頭部物企表現。推薦A股:招商積餘、新大正;港股:保利物業、中海物業、華潤萬象生活、碧桂園服務、旭輝永升服務、金科服務。
風險提示:政策放鬆力度不及預期;銷售及結算不及預期;物管外拓競爭加劇。