3月31日，華南城控股有限公司(1668.HK)（以下簡稱“華南城”）與深圳國際控股有限公司達成合作協議，華南城擬出售旗下乾龍物流集團有限公司位於鄭州和合肥兩處高標物流倉儲項目，預計將回籠資金逾17億元。 

資料顯示，本次擬出售物流園分別位於鄭州和合肥兩地，總面積約91.52萬平方米，已建成建築面積約40.57萬平方米。合肥乾龍物流園及鄭州乾龍物流園主要服務於當地周邊產業，客户包括快遞快運、三方物流及專線物流等。

據瞭解，此次交易的兩大物流園，從開發到最終售出用時僅五年，且經過華南城團隊的專業運營，出租率接近100%，充分印證了華南城具備良好的倉儲資產的開發能力、營運能力以及變現能力。考慮到華南城還有幾百萬平方米的倉儲物流土地可以作為開發用途，這一成長邏輯有望繼續得到延續，即伴隨項目的持續建設及成熟後擇機退出，華南城還將釋放出源源不斷的價值。

合作對於雙方的好處都是顯而易見的。目前，深圳國際正在向物流基礎設施資產管理方轉型，補充優質的物流園區將進一步鞏固其高質量的資產儲備。

而對於華南城而言，此次合作不僅表明公司強大的資產孵化能力得到認可，更為重要的是，此次合作將有效增強華南城的資金實力，降低資產負債率，控制經營風險，更符合公司聚焦主業和未來開發，挖掘更多商貿物流商業模式的長期目標。

一、積極與更多實力企業合作開發，全面推進轉型升級

近段時間以來，華南城利好連連，機遇疊加，公司全面加速轉型升級的態勢已然愈發明朗清晰。

2021年最後一天，華南城宣佈與深圳市特區建設發展集團簽署擬認購股權協議，特區建發集團將以29.28%的持股比例成為華南城的實際控制方，成功“牽手”實力國企。

隨後在今年2月，華南城又與特區建發集團深信投公司旗下鵬城智享簽署合作協議，進一步強化合作，雙方擬在停車場景建設、運營管理服務、增值運營服務、智慧園區建設等領域的全面深化合作。

同月，華南城與深圳能源集團全資子公司深能南京訂立戰略合作框架協議，雙方擬在屋頂分散式光伏、熱電聯產、碳資產管理、多種類儲能、綜合能源、合同能源管理等領域開展合作，既是華南城與大型國資企業達成的又一重要戰略合作，也標誌着華南城踏出全面推進新能源開發與管理的重要一步。

此外，華南城還於3月與特區建發旗下深規院達成戰略合作暨深圳華南城城市更新項目規劃設計簽約，深圳華南城千億舊改項目正式啟動。

實際上，從去年至今，面對疫情反覆、地緣衝突疊加宏觀經濟波動加劇等諸多因素影響，產業與金融市場均面臨着不同程度的調整。而在此之中，華南城在危機中抓住機遇，無論是與實力國企優勢互補、資源共享，打造低碳節能、經濟環保的產業園區，還是此次轉讓盤活資產，進一步優化資產和財務結構，都顯示出其順勢而為、逆勢而上的戰略定力，為企業高質量快速發展奠定了堅實的基礎。

二、價值潛力浮出水面，中長期配置窗口正被打開

筆者根據過往經驗判定，華南城近期的一連貫積極動作至少能延伸到兩個方面。

其一，華南城龐大的資產價值並未受到市場的有效反饋。

在投資大師彼得·林奇的分類中，有一類公司被稱為“隱蔽資產型公司”，指的是擁有投資大眾沒有注意到的、價值非同一般的資產類公司，比如一大筆現金、土地使用權等等。彼得·林奇認為，一旦隱蔽型資產被市場所發現，搶先一步的投資者將會獲得豐厚的投資回報。

筆者認為，華南城或符合上述對於“隱蔽資產型公司”的定義。據瞭解，本次倉儲產交易的資產賬面值大約人民幣11億，出售的毛利率高達50%。由此可以證明，華南城1200億港幣的總資產具備變現能力，未來可以進一步釋放1200億港幣總資產和400多億港幣淨資產（等於每股港幣5元以上）的價值。因此，從資產實力的角度來看，華南城當前55億左右的市值顯然匹配不了其真實價值。

而從資金面的角度看，南向資金似乎早已關注到了華南城的投資價值。Choice數據顯示，南下的資金已經從2020年7月底起開始不斷增持，並且在華南城擬引入深圳特區建發為第一大股東的2022年1月份出現了一個“小高峯”，表明市場對其未來發展預期的看好。

（來源：東方財富Choice）

其二，經由市場驗證，在一系列為塑造未來影響力的積極調整舉措之後，公司資源將加速向業務增長更快、盈利能力更高的領域集中，一定程度上會推動公司業績上行。

目前，華南城正積極與更多實力企業，尤其是國資背景的企業進行合作，既力證了華南城發展方向的前瞻性與正確性，也側面表明華南城的價值潛力正在被挖掘與激活。

一直以來，在“重招商、強運營”的策略指引下，華南城以"商貿物流+"為主，精準引進符合未來發展趨勢的多業態、多產業，不斷升級重塑商貿生態，推動區域產業升級和地方經濟發展。

而此次與深圳國際的合作交易亦是公司實現長期發展戰略的其中一步。筆者認為華南城正處於換擋提速的理想時刻。加速成長所帶來的最終結果，是最終轉型升級為粵港澳大灣區綜合商貿物流中心、數字中心、創新中心、生活中心，並帶來跨越式發展業績的兑現。

結尾

迴歸到投資層面，當前市場的估值與華南城的內在價值存在明顯的不符。目前華南城的PE僅為2.27倍，明顯低於行業平均水平。而PB是0.13，處於破淨狀態且低於行業平均水平，按照公司當前0.69港元的股價和5.1港元左右的每股淨資產計算，即便是恢復到1倍的市淨率，其修復空間亦非常可觀。

（來源：東方財富Choice）

最後再從資本市場的角度來看，自3月16日高層積極發聲穩定政策預期以來，市場有明顯回暖的跡象，優質資產有望隨之逐步實現估值修復。3月16日至4月1日，恆生指數漲幅達到19.68%。與此同時，注意到華南城同時間段的股價漲幅接近30%。站在當下時點，相信隨着發展進程的穩步推進，華南城的增長動能和成長確定性也將不斷得到驗證，其發展前景和投資價值皆是不言而喻，不妨拭目以待。

（來源：富途牛牛）