在堅持“房住不炒”的主基調下，房地產行業迎來了新一輪的變革與調整，過往“黃金十年”的高速增長或將成為過去，實現“良性循環”成為當下房地產調控的重要目標。對於房企而言，融資政策收緊、現金流緊張使得房企間分化不斷加劇，傳統的以獲取土地為中心的商業模式越來越難以支撐房地產企業的持續發展。在當前的背景下，高週轉模式已然成為過去，房企新的發展模式路在何方？
展望未來，住宅地產有望從增量型主導向存量型主導過渡，高質量的城鎮化建設或成破局之路。可以留意到，每年兩會後，發改委都會對當年城鎮化作出部署，今年城鎮化工作排在首位的是提高農業轉移人口市民化質量，持續深化户籍制度改革。目前我國生活在城鎮的人口已達9億多，今後還將繼續增加。隨着人口湧入愈發密集，城市負荷將會持續加重，未來會湧現大量城市更新、再裝修項目。
筆者留意到，匯景控股(9968.HK)作為粵港澳大灣區城市更新領域的核心受益者，發展勢頭持續向好。當前正值迎來上市房企的年報披露期，不妨以匯景控股作為觀察對象，共同探索助推業績穩步增長的內在因素，發現匯景控股的競爭優勢與價值所在。
一、營收維持穩健增長、財務狀況持有優化
隨着房地產金融監管不斷加強，高槓杆高負債的運營模式不再適用，企業降槓桿成為必經之路。財務穩健、盈利能力強的房地產上市公司受到資本市場的青睞。
從業績表現來看，持續釋放的成長性令匯景控股成為一家不可多得的價值型企業。年報顯示，匯景控股於2021年度實現合約銷售、營業收入雙增長，換言之，公司上市以來每一個財年都錄得增長。從整體業績表現來看，公司在複雜多變的行業背景下展現出良好的發展態勢，銷售業績基本保持穩定的增長，可見其業務表現及盈利能力均具有的可持續性。
雖然目前地產行業受到政策段、市場環境等諸多因素影響，不少房企面臨業績增速下滑、毛利率下降的壓力，但筆者認為匯景控股這次上交的成績單已為自己正名，所以，未來隨着政策端風險逐步減緩以及市場需求的不斷提升，公司的潛在價值空間有望得到釋放，助推公司整體盈利高增。
自“三道紅線”出台以來，優化債務結構、控制債務增長，把控財務經營安全成為房企可持續經營的首要目標。結合年度財報數據來看，匯景控股流動比率相對穩定在1.3及1.4倍；現金及銀行結餘為27.02億元。可見，匯景控股的現金流也是相對充沛的，短期債務總體可控。
同時可以觀察到，去年6月，聯合評級國際有限公司授予匯景控股“B+”的國際長期發行人評級，評級展望正面。四大國際評級機構作為市場的風向標，對公司治理、償債能力、流動性情況等多個方面進行評判，積極正面的評價不僅肯定了匯景控股優秀的財務管控能力，體現在合約銷售的穩健增長、持續優化的財務結構等諸多方面，同時也展現了對公司可持續發展的信心。
業績增長、正面評級等諸多方面均印證了公司的經營實力與成長性，這背後離不開區域深耕以及多元業務佈局的助推。
二、深耕粵港澳大灣區，城市更新步入深水區探索
作為一家綜合性地產開發商，自創立以來立足於粵港澳大灣區，並逐步延伸至長三角城市羣及長江中游城市羣。大灣區作為公司的大本營，經過了十餘載深耕，匯景控股成為了灣區極具經營實力與良好口碑的優質房企，榮獲了“2021粵港澳大灣區房地產50強企業”、“2021東莞市房地產市場地位領先企業”殊榮。
（信息來源：公司官網）
土儲是房地產企業的生命線，而優質的土地儲備更是房企向上發展的長期關鍵因素。經過多年的發展，匯景控股已深刻了解到大灣區、長三角城市等地的市場動態，並根據自身的開發經驗，積極擴張自身的業務版圖。年報顯示，匯景控股業務目前已布遍了東莞、河源、合肥、衡陽、長沙等11座城市，總土儲面積達到約314.68萬平方米。
當前，隨着城市化進程逐步加快，住宅地產從增量型主導向存量型主導過渡，城市更新成為了房企間競逐的“新賽道”。相關統計顯示，在百強上市房企中，目前已有47%涉足了城市更新業務。匯景控股作為一家綜合性地產開發商，自2013年以來開始深度參與東莞城市更新項目，經歷了數餘年的深耕，在東莞已享有“城市更新專家”的美譽，並形成了城市更新全鏈條閉環的發展模式。
具體來看，截止至報吿期末，匯景控股成功取得9個東莞市項目的前期服務商；正在積極推進另外9個城市更新專案的前期服務商資格獲取工作，涉及更新單元用地面積約189萬平方米。目前來看，國內城市化進程不斷加快，到2021年已達到63.89%。未來隨着房地產加速進入存量房時代，新增土地供應量逐步緊縮，城市更新的結構佔比將持續走高，諸如匯景控股這類房企有望從中獲得新的利潤增長點。
三、“兩翼”邁向縱深發展，成長空間進一步打開
從國家戰略高度看，科技創新領域將成為推動國內經濟發展的重要力量。隨着經濟社會的不斷髮展與進步，以新基建、科創、產業和税收為依託的產業型地產相較於物業型地產更具有市場發展潛力，助推未來房地產的重心有望逐步向產業型地產轉移。
在全新的經濟和政策環境下，匯景控股在保持着穩健的發展態勢下，積極順應行業裱花，制定了“以住宅開發為主營業務，以城市更新為核心、文旅康養和科創產業為雙翼”的業務格局，助推產城融合發展，進而提升公司的核心競爭力及可持續發展能力。
從公司兩翼入手，匯景控股堅持以“產城人”為發展主線，搭建新型產業地產平台，以文旅康養和科創產業為雙翼協同發展，致力推進產城融合發展。一方面，匯景控股憑藉自身敏鋭的市場觸覺與豐富的開發經驗，持續佈局文旅產業，打造文旅康養特色小鎮，為客户提供全生命週期的文旅康養生活美學方式。截止至報吿期內，匯景控股已於湖南打造衡陽匯景·雁湖生態文旅小鎮項目；另一方面，依託粵港澳大灣區及東莞的科創產業佈局，匯景控股目前已在創新科技上邁出了重大的一步，率先在東莞建設了匯景東莞人工智能小鎮和東莞灣區5G智造港，同時積極打造產學研合作平台，成立了“浙江大學·匯景人工智能與數字經濟聯合研究中心”和“灣區求是商學院”，助推產業項目孵化。
（信息來源：公司官網）
總體來説，匯景控股的一主兩翼戰略已逐步見成效。未來隨着更多具備高增值潛力的土地資源被逐步釋放，為“兩翼”提供資源與平台，兩者協同發展為匯景控股的持續發展提供充分保障。
四、結語
“穩”不僅是2022年經濟的主要發展目標，也是樓市的主基調。在“房住不炒”的背景下，房地產發展的落腳點將更多會落在保障羣眾住房需求上，讓住房迴歸居住屬性。而對於房企而言，整個房地產行業增速放緩是當下板上釘釘的事實，住宅地產存量規模也即面臨“天花板”，積極拓展多元業務線成為了優質房企的不二選擇。就當前來看，城市更新有望成為地產行業的破局之路，房企間競爭不斷加劇，市場日趨火熱。滾滾熱浪下，匯景控股將借粵港澳大灣區的東風，釋放長期價值屬性，進一步提升自身的市場競爭力與影響力，值得投資者關注。
從市場來看，未來隨着行業基本面的不斷改善，內房股板塊估值將得到進一步修復。作為深耕大灣區的優質房企，匯景控股在穩健的財務狀況、城市更新的深耕方面都展現出強勁的綜合實力，如果用價值投資的視覺去看，公司估值目前仍處於歷史的相對低位，未來隨着政策端逐步維穩，市場需求持續回温等因素驅動市場上漲，公司估值會逐步恢復合理位置，獲得投資者關注。
