3月31日，康橋悦生活(2205.HK)發佈了2021年未經審核的年度業績公吿。從公吿披露看，2021年康橋悦生活整體表現出色，截至2021年12月31日，總營收約783.6百萬元，較上年度同比增長約36.1%；毛利突破2億關口，達到203.9百萬元，較上年同期增加約15.5%；期內溢利(剔除上市費用)約為人民幣102.6百萬元。

規模方面，康橋悦生活報吿期內在管面積約為23.5百萬平方米，同比增長近半，達到49.6%，其中約17.3百萬平方米來自第三方，佔比73.4%；合約建築面積達到53.1百萬平方米，比增36.1%，其中第三方面積佔比高達77.3%，達到41.1百萬平方米。第三方面積所佔比重持續增長，表明其市場化外拓優勢明顯。

除此之外，康橋悦生活非住宅類物業在管面積實現翻倍增長，增長率高達106.9%，且97.0%面積來自第三方物業開發商，進一步充實了其多元化服務業態。

在管項目面積迅猛增長，第三方面積佔比超7成

招股書數據顯示，2018年末康橋悦生活在管面積為8.73百萬平方米，2019年末增至12.25百萬平方米，2020年末達到15.72百萬平方米。而在3月31日披露的業績公吿中，該數字已經增長至23.5百萬平方米，一年一大步，增長迅猛。管理面積的不斷增長，為擴大整體營收及增值服務拓展奠定了堅實基礎。

在管面積的持續增長，除得到了其關聯方康橋集團的支撐外，與其在第三方的持續外拓也關係密切。公開資料顯示，早在2015年康橋悦生活就開啟了市場化拓展，服務康橋集團以外的第三方地產開發商，這給其帶來了優質項目組合，實現了品牌價值和競爭力的提升。年報數據顯示，截至2021年12月31日，康橋悦生活合約面積與在管面積中第三方開發商面積佔比分別為77.3%和73.4%，在規模以上物企當中處於領先水平。

強化管理密度，非住宅在管面積同比大增106.9%

公開資料顯示，作為全國知名的綜合物業管理服務提供商，康橋悦生活已逐步將業務拓展至河南省以外的重點地區，包括浙江省、江蘇省、湖北省、河北省、廣東省、山東省及陝西省等8省31市。

2021年，康橋悦生活持續進行區域深耕，強化管理密度，提高管理效率，加大在管項目2公里以內的項目拓展，並利用好物業管理最貼近業主這一優勢，持續性增強增值服務。在發展當中，康橋悦生活強化重點區域聚焦，不斷提升單城市的項目密度，持續向外擴張。以杭州為例，目前康橋悦生活在杭在管項目已拓展至9個，涵蓋住宅、高端寫字樓、體育館、商業等多種業態，通過有效平衡不同項目之間的不同需求，實現了人力、設備等資源的合理化利用，提質增效，在控制成本的情況下，提升了企業收入。

2021年7月16日，康橋悦生活在港交所鳴鑼上市，募集了充足資金，隨後便開啟了優質資產收併購。下半年，康橋悦生活接連併購了河南鼎峯物業、西安立豐物業，不僅擴大了河南(特別是鄭州、平頂山等重點城市)市場份額，更提升了在河南省外的業務滲透率，豐富了非住宅服務業態，有利於優化集團資源配置。

近年來，康橋悦生活在非住宅業態佈局上持續發力，商辦、產業園、學校、醫院、軌道交通、環衞服務、銀行等多面開花。以大學類項目為例，服務從住宅類(專家公寓)走向非住宅類(教學樓、校園、學生宿管等)，從服務一家(河南大學)到服務更多家(鄭州大學、河南工業大學、鄭州城市職業學院、許昌電氣職業學校等)。截至2021年12月31日，康橋悦生活非住宅在管面積約為2.0百萬平方米，同比2020年提升約106.9%。

2021年底，康橋悦生活與鄭軌置業成立合資公司——河南軌道悦生活物業管理有限公司，進一步對優勢資源進行整合，佈局軌道交通服務，助力城市管理。另據公開資料顯示，軌道悦生活連續中標鄭州市軌道交通1號線和城郊鐵路一期二期物業服務項目、周口市扶溝縣環衞服務項目，不斷拓新服務邊界，彰顯了企業在城市服務方面的戰略佈局。

營收結構持續優化，增值業務收入佔比超五成

隨着業主對於物業服務需求的持續提升，以往物企最為注重的物業費收入已經從支柱作用轉向了基本盤，而增值服務則華麗轉身，成為了物企的未來增長點。康橋悦生活在發展當中不斷擴容其內容包，實現增值服務業務類型的多樣化。

年報數據顯示，2021年，康橋悦生活物業管理服務收入約人民幣350.8百萬元，佔總收入約44.8%，同比增長37.6%；非業主增值服務收入約人民幣311.9百萬元，約佔總收入39.8%，同比增長32.5%； 社區增值服務收入約人民幣120.9百萬元，約佔總收入15.4%，較2020年同期約增加41.8%，其中租售業務、拎包入住、社區團購表現亮眼。以此計算，康橋悦生活非業主增值服務及社區增值服務收入佔據總收入的55.2%，同樣居於行業領先水平。

物業價值發現時代，增值業務的勝負將直接決定一家物企未來發展上限。康橋悦生活提前深入增值服務佈局，不斷優化增值業務在整體收入中的比重，為未來可持續發展掃清了障礙。

作為港交所新生，康橋悦生活首份年度業績報吿亮點頗多。2022年，行業競爭壓力凸顯，如何實現有質量的高速增長，是物企面臨的核心問題。康橋悦生活能夠保持戰略定力，在規模和營收增長、市場化外拓、增值業務發展方面多措並舉，成績斐然，無疑為其未來發展奠定了堅實基礎。